中弘大厦烂尾4年终易主 大债主变身接盘侠

王宏
2020-04-09 19:27:49

位于北京东四环,一栋烂尾多年的写字楼——中弘大厦,日前迎来了新主人。

4月8日,知名退市股中弘股份旗下重要资产,北京中弘大厦在阿里拍卖平台上完成了司法拍卖。起拍价为22.62亿元,保证金2亿元,最终以33.12亿元成交。溢价10.5亿元,溢价率为46.4%。

据了解,这座烂尾楼的拍卖吸引了7.4万人围观,但竞拍的参与者只有2位。经过15轮鏖战后,北京植晟云厦物业管理有限公司最终拿下了中弘大厦的控制权。


(时代周报记者拍摄)

值得注意的是,北京植晟云厦物业管理有限公司同时也是中弘大厦司法拍卖的执行申请人。天眼查显示,前者的控制人为北京东富嘉吉投资管理有限公司(下称东富嘉吉)。而东富嘉吉的背后则是中国四大不良资产管理平台之一的东方资产。

“咨询这栋楼情况的人很多。大家一是关心拍卖价格,二是关心这栋楼购买风险。毕竟中弘大厦已经预售了53套房产。预付款的处置,大楼整体在建工程的续建工作都是要考虑的问题。”4月8日,一位参与了中弘大厦拍卖的知情人士对时代周报记者表示。

中弘大厦的易主,是迄今为止中弘股份最大的一笔资产处置。但33亿元的成交价,远无法缓解中弘股份以及其子公司积累下的逾百亿元债务负担。

溢价10.5亿成交

时代周报记者注意到,接手中弘大厦的北京植晟云厦物业管理有限公司,是一家成立不足半年的公司,其实际控制人为东富嘉吉。

在已披露的逾期债务中,东富嘉吉目前是中弘股份最大的债主。2016年,中弘股份旗下全资子公司中弘地产,受东富嘉吉委托,向银行申请了25亿元贷款。2018年以来,这笔25亿元的贷款多次逾期,成为不良债权。

自上述贷款逾期后,东方资产先后将这笔债券放入阿里拍卖平台和上海金融资产交易所挂牌转让,但均以失败告终。

截至2018年11月30日,这笔债权由于逾期,累计的本息和已达到34.6亿元。

作为最大债主,东富嘉吉于2019年9月18日向北京三中院申请拍卖中弘股份旗下最有价值的资产——中弘大厦烂尾项目,并享有对价款优先受偿权。

经过漫长的资产评估以及尽调后,2020年3月6日,中弘大厦被摆上货架,首次放入阿里拍卖平台拍卖。


人们较为关心的是,作为最大的债主,中弘大厦为什么不能被“以物抵债”给东富嘉吉?作为执行申请人的东富嘉吉,可以接手中弘大厦吗?

“从法律上来讲,申请人参与竞拍是没有限制的。执行申请人接手拍卖资产,这样的情况其实很常见,因为他们对资产的了解程度远高于第三方。”4月8日,北京速执律师事务所创始人付晓雷告诉时代周报记者。

付晓雷表示,“在诉讼阶段,不准判直接以物抵债。在执行阶段,不允许未经拍卖以物抵债。申请人如果想要资产,也要参与拍卖。最近几年内,(有关部门)对以物抵债的行为加大了监管力度。这样可以防止债务人与主要债权人恶意串通,使得第三方利益受损。”

“以中弘大厦的情况为例,市场评估价是22亿元,最终成交价是33亿元,说明评估价过低,市场最终把价格纠正过来了。”付晓雷补充道。

主体烂尾四年

 “中弘大厦的位置相当好,如果债务没问题,这价格不算高。”4月8日,中原地产研究院研究总监张大伟对时代周报记者表示。

据了解,位于北京东四环的中弘大厦,由美国SOM建筑设计事务所设计,曾有望成为北京东缘地标性建筑。但该项目于2017年停工至今,已成为北京著名的烂尾楼。

目前,中弘大厦主体项目已经封顶,但内部硬件设施以及墙体等工程还在搁置中。在项目前期预售阶段,已预售出53套房产,面积共计13017.64平方米,预售付款比例分别为2.39%至100%不等。

时代周报记者了解到,中弘大厦的烂尾,是其开发商中弘股份陷入资金链危机所导致。

资料显示,中弘股份主营业务为商业地产、旅游地产的开发及运营,总部位于北京,旗下最知名的项目是聚集了3万多名北漂的大型商住社区北京像素。此外,中弘股份还在北京开发了御马坊项目、夏各庄项目等。

2012年,中弘股份转型文旅地产,以30亿元代价拿下海口如意岛项目,并先后在长白山、山东、浙江等地规划了超过700亿元的投资。

但在激进的扩张下,中弘股份却并没有展现出相应的运营能力。此外,2017年以后受国家房地产政策调控,特别是北京商办项目政策调控影响,中弘股份主营的房地产业务收入大幅下滑,在北京两个主要商办类项目也遭遇大量退房。

财报显示,2013年至2017年内,中弘股份经营活动现金流持续五年净流出。2017年公司收入同比下滑77.18%,净利润亏损额达到25.37亿元。

据其退市前披露的最后一份财报——2018年三季报显示,报告期内中弘股份亏损18.86亿元。

仅两年时间就亏掉了公司十年的利润,中弘股份后续也无力再继续中弘大厦的建设工作。


(时代周报记者拍摄)

“中弘大厦建在了北京房地产市场政策的风口上。建成后不久,北京一手的商业项目就对个人买卖做出了严格限制,以公司购买为主。公司购买至少500平起,中弘大厦最早格局针对散户和小业主设计的,后来又以公司的需求做出改变,现在格局已经乱了。”4月8日,熟悉中弘大厦的知情人士对时代周报记者表示。

“在CBD周边这个区位,楼面单价5万元左右是一个比较合理的价格区间。但还要看到如何把烂尾楼修复、激活以及未来投入运营的长远问题。”4月9日,第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想对时代周报记者表示。

百亿债务待偿

值得一提的是,自2018年退市后,中弘股份留下了大笔实质性债务,同时还包括不少待处理的资产。

2018年3月以来,中弘股份连续发布的28笔债务逾期公告显示,公司涉及债务逾40笔,债务余额合计超过200亿元,除私募公司债外,还涉及银行、券商、信托等35家机构。西藏信托、东方资产、华融也牵涉其中。

截至2019年12月17日,中弘股份及属下控股子公司逾期债务本息再次新增20.37亿元,本息和达到114.64亿元。


此次中弘大厦拍卖,东方资产接手仅仅是中弘股份债务处理的一个序曲。此前曾大步扩张在各地留下的烂尾项目,也在近一两年内相继被处理。

据时代周报记者不完全统计,2019年以来,中弘股份位于浙江的安吉影视基地项目、济南中弘广场项目、北京东五环外“中国之窗”项目相继进入处置流程中。但目前仅有浙江安吉影视基地项目成功转手。

面对越滚越大的债务、不断流拍的资产,中弘股份债权人眼下仍在焦急等待中。


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