一场事先张扬的千亿级“并购”：世茂向左，福晟向右

童洁

来源: 时代财经

这是一个超千亿级的合作。

世茂福晟.jpg 世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼

两年前福晟集团高喊着营收过千亿的画面犹在眼前，转眼却已改头换面，它将委身世茂，双方成立合作平台--世茂福晟。

在最近的一个多月，市场中关于世茂收购福晟的传闻几乎不曾间断，1月13日，世茂和福晟决定站到台前，正式对这场闹得沸沸扬扬的收购风波做出官方说明。

“世茂和福晟之间的不存在收并购的说法，这次是双方的战略合作，而且是全方位的合作，不仅是住宅开发方面，还包括旧改、物业、商业、建筑等等。”世茂福晟品牌发布会现场，世茂集团董事局副主席许世坛一再强调，这不是一个“大鱼吃大鱼”的故事，而是“大鱼”与“大鱼”的联手。

这是一个超千亿级的合作。福晟集团董事会主席潘伟明透露，福晟手头现有的存量资产便达到千亿规模，这部分资产将全部交由世茂方操盘，潘伟明直言，新平台成立之后要问这些存量要价值、要效益、要利润。此外，福晟目前共有3000-4000亿货值，未来都会有双方合作的身影。

至于业界屡次传出的世茂将持有世茂福晟4成股份的说法，许世坛坦言，现阶段还没有确定的投资比例可以进行披露，但最终的持股比例应该会超过媒体所说的4成。

“世茂会进行操盘，所以股权方面我们的占比会比较大，持股比例应该会比大家所说的要高。金融机构的持股量会比较小，主要还是世茂和福晟持股，世茂的持股比例肯定比福晟要高。现在还在做债务重组，尽调也还在进行之中，最后的数字还没有出来。”

世茂旧改或入前五

在整个品牌发布会过程中，许世坛不止一次对外表达对于福晟旗下旧改资产的兴趣，尤其是大湾区旧改，成为许世坛眼中的优质资产。“世茂在大湾区的规模不是太大，恰好福晟在大湾区有很多的资源，这是它的优势。福晟在全国还有特别多的旧改项目，这些项目潜力都很大，价值很高。”

2016年至2018年，福晟经历了高速发展的三年。彼时，福晟定下目标，十年为期，其要实现地产板块3年迈入千亿俱乐部，以及房地产销售收入累计达到8800亿元。为了实现该目标，福晟打出速度牌，在全国展开掠地攻势。

在那之前，福晟成立了一支300余人规模的拿地“飞虎队”，由福晟集团董事局主席潘伟明亲自带领，采取扁平化的管理模式，以此缩短决策链条，尽可能的用更短的时间拿到更多的土地。

迅猛的速度加上专业的团队，福晟仅用两年多时间便拿下107个项目。被世茂看好的大湾区旧改土储就是在此期间获得，潘伟明也表示，接下来会把在大湾区建筑面积达千万方、价值千亿的旧改交由世茂操盘经营。

许世坛向媒体透露，实际上，福晟手中的旧改资产远不止千亿货值。“福晟有几千亿的旧改资产，利润很高，旧改也是世茂最弱的。如果说土储，世茂有一万多亿货值的土地储备，在全国应该排在第7、8位。但如果说旧改，我们可能要排到20名以后，世茂自有旧改资源在1000亿以内，加上福晟的4000亿，世茂就有可能冲到前5、前6位，补了我们一个很大的短板。”

事实上，除了福晟旗下上市公司名下资产还在商议过程中，福晟其他资产均会一并放在世茂福晟平台，由世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼带队，组建全新的团队进行管理。吕翼坦言，潘伟明做出了充分的授权，世茂会全面进入代管模式。

不仅如此，许世坛透露，新平台成立之后，福晟不再以单个个体进行扩张，未来的新投资都将以世茂福晟以主体进行操作。“世茂福晟这个品牌会覆盖所有的项目，包括新增的项目。”

2020年是世茂福晟诞生的第一年，尽管有着千亿货值，但许世坛和潘伟明将销售指标锁定在300亿左右。许世坛说，世茂与福晟达成了共识，这些资产不想卖太快，希望这一千多亿可以分四年来卖，把价值做出来。

更重要的是，完成对福晟旗下资产的梳理之后，世茂不排除会控股操盘，将福晟资产并入世茂上市公司平台中。“福晟以住宅资产为主，所以大部分资产会注入港股，部分商业资产可能会注入A股。世茂的平台很清晰，商业资产都在A股。”

旧福晟革新

世茂入驻后，福晟将迎来的是颠覆性变革。吕翼在接受媒体采访时就表示，世茂福晟成立后，最重要的就是团队的改革。世茂对福晟的重整会重点从债务和销售两方面入手。

在外界看来，债务或是福晟内部最棘手的问题。据经济观察报报道，去年11月以来，福晟旗下公司股权累计被冻结次数高达30余次，截止12月19日，处于冻结状态的股权金额仍有16.61亿元。

不过，许世坛表示，福晟原本的财务问题并不复杂，在于短期债务过多，世茂会帮助其尽快将短债换成长债、高息债换成低息债。“债权重组方面我们已经提前和金融机构做了充分的沟通，短债转长债、高息债转低息债都没有太大的问题。”

世茂集团CFO汤沸亦透露，在财务方面，世茂会与福晟的团队一起做债务重组，依靠世茂的资源，结合项目实际情况做针对性的操作，希望通过福晟后续的经营，恢复清偿能力。

而销售方面，世茂将实行全渗透策略，产品、架构、模式都会按照世茂的思路来走。“接下来会对福晟的架构进行大强度的调整，以前福晟的人员较多、费用比较宽松，但之后可能会紧一些，我们很有信心能把福晟现有资产的价值做出来。”吕翼称。

许世坛说，世茂与福晟的整合其实是两家企业之间文化、团队的整合，需要时间。“世茂要做的工作很多，要做产品的升级，这部分可能需要投入一些资金，先把整个产品做得好一些，工程质量等各方面都提升，相信后续在溢价会有更好的表现”。

他还认为，世茂的整合思路和常规的收并购不一样，很多合作世茂都是带着团队和产业链参与进去，从采购到工程管理，以及内部运营系统、产业链等，建立这个生态系统很重要，福晟也是看中了世茂建立生态系统的能力。

“2019年对于房地产行业来说是很难的一年，这是行业的共识。开发商面临着很多压力，房地产行业到了这个阶段更加残酷了，已经不是单纯拼规模的时候了，是资源整合的时代。”

关于重组和收购过程中最关键的资金问题，许世坛坦言，世茂的压力不是很大，“现在世茂的酒店、物业都在做分拆，分拆之后负债还会降一些。而且旧改项目利润非常高，只是需要时间去消化。每个地方的情况不一样，有一些旧改项目福晟已经投入四五年了，我们进去只需要投入一两年就可以销售，而且利润都比较高。”