• 回落0.2%,房企自救难阻10月房地产开发投资同比增速重返下跌通道

    时事 > | Time Weekly - 2019-11-14 14:39:17 来源:时代周报
  • 时代周报记者:谢中秀

    9月短暂企稳之后,全国房地产开发投资同比增速“没能稳住”,重返下跌通道。

    11月14日上午,国家统计局发布2019年1—10月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1—10月份全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,增速比1—9月份回落0.2个百分点。

    诸葛找房数据研究中心国仕英向时代周报记者指出,房企“促销”、“降价走量”等自救措施仍旧是支撑10月商品房销售的主要因素,但并未达到对冲开发投资走低的效果。从长期来看,房地产开发投资增速仍将维持平稳下降态势。

    与此同时,热点恒热的分化态势十分明显。58安居客房产研究院分院院长张波提示:“从西部地区开发投资和销售情况来看,在全国依然处于明显领先地位。西部地区1—10月份开发投资同比增长15.7%,销售金额同比增长10.1%,区域内的重庆、成都、西安、昆明等热点城市对于区域的带动力不可小觑。而从58安居客线上数据来看,西部众多城市的二手房挂牌热度和用户热度在全国排名前列,这一态势预计在今年内不会发生改变。”

    东部、东北部地区回落尤为明显

    今年以来,全国房地产开发投资同比增速曾在1—4月份达到年内高点11.9%,此后受市场下滑及政策影响,增速开始放缓。1—8月和1—9月,全国房地产开发投资同比增速曾短暂企稳,维持在10.5%。但这一态势未能延续,1—10月又开始回落。

    此前,多位专家在接受时代周报记者采访时曾表示,9月房地产开发投资增速短暂企稳,主要是受房企“金九”促销、“以价换量”的影响。“简单测算,9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%,比7月下降3.01%;商品住宅销售价格环比8月下降0.4%,比7月下降2.85%,房企靠‘以价换量’取得了9月销售数据的好转。”国仕英当时就指出。

    “银十”同样延续了这一套路。国仕英指出,从今天刚出炉的数据来看,1—10月份,全国商品房销售面积133251万平方米,同比增长0.1%,为今年以来首次由负转正。“从商品房销售面积的维度来看,今年1—10月份是优于去年同期的。”但“降价”策略同样是其中的影响因素,“10月全国商品房销售价格环比9月下降1.24%,降幅扩大0.76个百分点;商品住宅销售价格环比9月下降1.41%,降幅扩大1.01个百分点。”

    虽然销售表现优于去年同期,但房企开发的到位资金以及各区域投资趋缓,更大力度地拉低了全国房地产开发投资增速。

    “10月份房企到位资金增速回落0.1个百分点。到位资金增速降低,意味着企业再投资意愿在降低;分区域来看,1—10月份,仅中部地区房地产开发投资增速维持稳定,东部房地产开发投资增速持续降低、西部和东北部房地产开发投资增速回落。以上综合因素影响下,1—10月房地产开发投资增速回落0.2个百分点。”国仕英表示。

    “分区域看,东部和东北部地区的回落尤为明显。其中,东部地区由于投资额绝对值高,其增速放缓对全国平均水平产生明显下拉作用。东北地区的降温速度要高于上半年水平,更低于2018年全年17.5%的水平,直接显示出房企在这一区域的谨慎度不断提升。” 张波指出。

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    未来将平稳下降

    时代周报记者发现,对房地产开发投资额分别贡献达60%和30%的建筑安装和开发商购置土地面积,近期呈现向好苗头。

    根据国家统计局数据,2019年前三季度,全国房地产开发投资为98007.67亿元。按构成分,建筑工程贡献54934.01亿元,安装工程贡献5006.39亿元,建筑安装占房地产开发投资额61.2%;土地购置费用贡献32011.87亿元,占比32.7%。

    近期,这两大动力因素向好发展。

    在开发商购置土地面积方面,今年以来,其增速降幅明显收窄。今年1—2月,房地产开发企业土地购置面积同比增速下降34.1%,达到年内最低点。此后到5月,都保持了30%的同比降幅。但从6月开始,这个降幅有所收窄。截至10月。国家统计局数据显示,1—10月份,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%。

    在建筑安装方面,1—10月,房地产开发企业房屋施工面积854882万平方米,同比增长9.0%,增速比1—9月份加快0.3个百分点。另外从新开工和竣工两个维度来看,新开工面积正在持续上涨,竣工面积降幅也有所收窄。

    从数据对比来看,新开工面积增速和竣工面积增速的“剪刀差”正在收窄。1—10月份,房屋新开工面积185634万平方米,增长10.0%,房屋竣工面积54211万平方米,下降5.5%。“剪刀差”为15.5个百分点,而这一数据,在1—9月份为17.2个百分点,在1—8月份为18.9个百分点。

    中信证券明明团队表示,过去几年,因为停工或放缓施工,积累了大量的房地产未完工项目。近年来,这一情况已经逐渐开始得到边际改善,“在建安施工对房地产开发影响颇大的背景下,停工或放缓施工的项目逐渐开始恢复施工,会成为建安走稳的核心因素,而建安又将是房地产开发投资的支撑。”

    但仅此尚不足以支撑房地产开发投资增速向上发展。

    “预计到年底之前,开发企业会采取更加积极主动的‘以价换量’策略。房地产销售将保持平稳良好发展,全年销售数据将与去年持平或小幅增长。另一方面,融资环境收紧进一步将影响开发企业的投资预期及投资能力,新开工面积或将进一步下降,开发投资增速会继续略有下降。”国仕英分析表示。


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