谨慎看待未来市场 深圳控股年度目标只增10%
公司的短板也恰是因为国企背景，而更多受到整体的管控体系要求，导致公司在推进项目的流程过程中，会在规范和效率之间，更加重视规范。
时代周报记者 胡天祥 发自香港
在入股恒大之后，深圳控股（00604.HK）这家具有深圳国资背景的地产公司，开始越来越多地受到外界的关注。
3月29日，深圳控股（00604.HK）在香港举行2018年业绩发布会。财报显示，报告期内，深圳控股实现总合同销售额约164.53亿元，同比上升43.1%；营业额约166.4亿港元，较去年同期上升62.3%；毛利59.7亿港元，较去年同期上涨68.1%；毛利率为35.9%，较去年同期上涨约1.3个百分点；净负债率为54.2%，处于行业较低水平。
据悉，深圳控股2019年销售目标为180亿元，比2018年实际销售额增长10%。
作为深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司，深圳控股的另一个身份是恒大地产的战略投资者。
“早期是恒大主动找到我们，希望公司成为其战略投资者。管理层考虑到，对恒大的投资从经济上考虑是很划算的。同时恒大在深圳储备了许多土地资源，且正逐步向一二线靠拢。”谈及入股恒大地产的初衷，深圳控股董事局主席吕华曾向时代周报记者透露，这与深圳控股积极拓展一线城市资源，聚焦深圳市场的战略都是一致的。
在业绩会上，“恒大”依然是出现频率较高的关键词之一。“过去的一两年，公司确实和恒大地产保持沟通。”在被问及恒大与深深房的重组进展时，深圳控股首席运营官朱国强回应称，公司也希望恒大能够尽快完成与深深房的重组，为包括深圳控股在内的股东带来丰厚的收益。
会上，深圳控股多位高级管理层还就时代周报记者提出的销售目标、负债率、跟投等多个问题，一一进行了回应。
（时代周报：Q 深圳控股管理层：A）
Q：财报显示，今年深圳控股可售货值达360亿元，且约70%位于深圳。但为何销售目标却谨慎定为180亿元，比去年实际销售额增长10%，目标去化率仅50%？
A：180亿元的销售目标相对来说是一个谨慎稳健的定位。
这样定的原因主要有三个方面：从市场角度看，2018年10月开始，尤其是公司货值所在的深圳区域，市场进入到一个低迷状态。虽然目前有所回暖，但相对来说，管理层觉得还不是特别乐观；从政策角度看，房住不炒主基调以及深圳实施的限售、限价、限贷政策，还没有实质性的回暖，只是说限贷政策有一个小的放松，限购和限价并没有什么太大的放松，所以在这个大的政策基调下，管理层认为市场还处在一个谨慎的状态。第三个方面是从2018年下半年开始，整体的经济状况并不是特别乐观。
所以综合上述三个原因，管理层认为50%去化率，是一个适度的目标，也是比较符合实际情况的。
Q：截至2018年底，深圳控股净负债率（包括所有带息负债）仅为54.2%，今年管理层有无计划加大投资，适度加杠杆？
A：深圳控股一直保持稳健的财务政策，我们的净负债也一直处于比较稳健的状态。
至于会不会加杠杆，则取决于公司需要扩张的时候，有足够加杠杆的基础，这个基础就是我们比较稳健，而且要保持较低净负债率；同时公司也跟银行保持十分密切的合作，有足够的授信额度，以及有足够的储架融资方式（注：一次核准，多次发行的再融资），公司随时可以根据需要发行超短融债券和储架票据，以及相关资产证券化的模式。
Q：内部跟投的情况如何，以及如何看待这一机制的利弊？
A：实际上每家国企都有不同激励方向的选择，之所以公司选择在项目拿地开始实施跟投，无非是要反过来对整个项目的控制、管理、和运营方面，提出更加有责任心的要求，同时也让项目的管理和运营方面能更加精细化。
公司在拿地方式和现有资源的获取上，都有身为国企的一些优势。其次，在融资成本上，很显然公司也有很强的优势。
但公司的短板也恰是因为国企背景，而更多受到整体的管控体系要求，导致公司在推进项目的流程过程中，会在规范和效率之间，更加重视规范。
那么在这种情况之下，管理层开始尝试用一些市场化的手段（指跟投），来促使公司在推进项目过程上，能够更加精细和到位一些。在跟投实施过程中，决策者，比如说刘崇总和我，只要是我们同意了这一笔投资，那么我们必须强制跟投；包括公司主管地产业务的董方总，也都是强制跟投。同时强制跟投的范围还包括项目具体的操盘单位以及“一线人员”。
通过跟投机制，公司更希望体现的是一种责任和正向的激励，就是大家对于一个项目从测算到运营，到整个销售的全流程能够能加精细，更加到位一些。在跟投比例上，其实是不高的，因为公司不是根据注册资本来做跟投，而是根据所取得的地价等指标来作为跟投的测算基础。
Q：保利发展的项目跟投规定，单一项目跟投总金额上限将不超过项目资金峰值的10%，深圳控股的跟投比例会在哪个区间？
A：公司大概也是10%的比例。因为管理层更多是想对项目风险控制，特别是，在大家头脑比较发热的时候，（一线员工）是不是那么狂热的去做这种投资选择。如果把10%放进去，可能你的思考会更多一些，特别是在风控和稳健性上会更强一些。
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