• 百强房企三十年:浙系房企错失黄金期 千亿新贵再追规模

    地产 > | Time Weekly - 2018-09-04 02:53:36 来源:时代周报
  • [摘要] 在地产黄金年代的绿城,一度以513亿元的销售额跃升为第二大房企,紧追万科。

    时代周报记者 杨静 发自上海

    754亿元,绿城中国几天前获得了成立23年来最好的一次半年销售额。

    8月27日,业绩发布会现场,以绿城中国执行董事兼行政总裁张亚东为首的管理层对时代周报记者确认,今年全年实现1600亿元不在话下。未来,绿城将在“轻重并举”的战略发展导向下,推动向理想生活综合服务商的战略转型。

    在地产黄金年代的绿城,一度以513亿元的销售额跃升为第二大房企,紧追万科。

    放诸在浙江房企中,绿城被公认为浙江房企的地产老大哥,尽管成立时间比滨江集团晚3年,比祥生集团和中梁地产都要晚2年,但它坐拥浙系第一位置至少11年。千亿的销售额到目前为止,也只有绿城在2016年实现,其他浙系房企不曾超越。

    浙江房企是中国地产群体中重要的一只脉络。浙江大学房地产研究中心主任贾生华撰文提到,“浙江房地产企业是浙商群体的重要组成部分,被称为房地产的浙江现象。”

    在成立时间上,浙系房企跟诸多粤系房企同步:不管是在1982年成立的大家房产、1992年成立的滨江集团、1993年成立的祥生集团和的中梁集团。

    不过,时转事易。当下,跟全国诸多房企比,诸多浙企的光芒已经不再那么耀眼。在2017年机构的年度地产百强榜单十强中,已经没有来自浙系房企的身影。

    但这并不意味着浙系房企没有优势,它们还能再现往日的辉煌吗?

    优势和硬伤

    绿城,成就了浙系房企在业界的品质口碑。

    绿城的灵魂人物是宋卫平。其本人是真性情也好,偏执激进也罢,他把绿城的房子打造成众人垂涎的金矿,他输出他宋氏房子的“价值观”,用时间培育着一个关于产品品质不能低的市场,再用绿城的房子去喂养这个市场。对比同一时代的开发商,绿城的房子特点鲜明,追捧者纷至而来。

    在业界的共识里,浙系房企产品的特性在于比较注重自然环境资源和人文环境资源的运用。综观绿城、祥生、滨江和新湖中宝的拳头产品,无一例外也都是走高端品质路线。

    曾经金都老板吴忠泉在一篇《不会逃离房地产去转型》的文章中委屈道:金都是产品控,没有做错的地方,欠缺对市场时机的把握以及一些决策确实有不足的地方。

    此外,不少浙系房企的通病确实在于过于注重单个项目的销售利润。按照常理,这也导致有的项目开发周期过长,一定程度上资产周转率偏低,影响了资产收益率。

    典型的比如新湖中宝。2001年,该公司已经在上海发展,并另辟蹊径选择参与城市旧改持有“毛地”项目以及中途接盘旧改项目。光一个新湖青蓝国际项目就可以开发十年,然后在一年里卖出97亿元。

    当然,浙系中也有推行高周转的公司。例如祥生,它家的官网上写着,“不管是深耕的城市还是刚进入的城市,祥生都能做到快速开发去化,其背后是对25710祥生快周转经营战略坚持执行,拿地2个月内开工 、5个月开盘、开盘当日去化70%,10个月内现金流归正。”

    浙系也曾经因为偏安一隅被外界诟病。相比较而言,除了绿城等个别家之外,其他浙系房企在走出浙江迈向全国化的过程中,总体表现并不明显。但这也并不意味着浙系房企没有扩张的打算。

    比如,曾经引发2014年马年第一降的德信,在一边倒腾尾盘清仓的同时,一边已经入驻了纽约华尔街100号;滨江也早就去了美国;银亿去了韩国;浙江佳源去了澳大利亚。

    没有出海的,也有在长三角周边找寻机会。老牌杭州房企金都去了厦门、嘉兴等地。

    新千亿追赶者

    眼下,千亿成为诸多浙系的目标。

    本轮房地产发展中浙江省内均好的三四线城市,是不少浙系房企千亿的基础。

    中梁地产的发展是典型。按照时代周报记者的了解,这家房企在去年年中实现了在浙江省各个地级市的全覆盖,创下浙系房企的先例。

    三四线城市的推动力对中梁不容小觑。中梁地产董事长杨剑曾如是形容,“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马MINI。你开10辆大奔,我开50辆宝马MINI,我还是大有机会。”

    截至今年7月底,中梁地产已经完成785亿元的销售额。而在2013年,这一数值只是100多亿元。另据时代周报记者了解,中梁地产在今年实现千亿没有悬念。

    与中梁诞生在同一年的祥生集团也有着千亿的追求,并将时间表定在2018年。祥生发展战略是“立足杭州、生辉上海、深耕苏浙皖”。

    在祥生集团2017年超600亿元的销售组成中,来自浙江的贡献占据70%,在浙江的一些县级市甚至能达到50亿元的销售额。

    按照时代周报记者的了解,祥生方面目前认为三四线城市火热的行情并不一定会长期持续,故而公司也已经在贵阳、西安、济南、九江、盐城等城市布局,以对冲在苏浙皖区域布局的风险。

    比祥生更早提出千亿的是滨江,作为杭州地产界另外一把重要交椅。滨江采取了在大本营浙江下沉的发展策略。

    根据公开的资料显示,对于千亿目标的实现,戚金兴做了排布:杭州达300多亿元;上海、深圳、温州、湖州和义乌五个重点城市各约为60亿元;像平湖、温岭、奉化、乐清等十个富裕的县市各约为30亿元。

    滨江希望争取到2019年实现超千亿的目标。在过去三年里,滨江已经实现高达85.5%的年均复合增长率。

    另据时代周报记者了解,今年新公开千亿诉求的还有德信地产和浙江佳源。

    德信地产的时间锁定在2021年,战略主体是“立足杭州,深耕长三角,布局全国中心城市”。千亿目标构成分解为,大杭州、浙江省内其他城市和省外城市各占1/3。

    而浙江佳源的千亿实现预期时间更早—便是在今年。据了解,浙江佳源的千亿基于货值储备上的考量,截至目前,这家公司已经有近3000亿元的货值。

    多次洗牌

    当然,浙系房企不是没有经历过洗牌。

    在过往的岁月里,国企如嘉凯城,易主了恒大;再比如浙江城建把在杭州的两个唯一在售项目卖给了新城地产和景瑞地产;物产中大出售了旗下15家全资子公司股权予阳光城;浙江农发转让润和房产100%股权;浙江国贸出售湖州仁皇房地产100%股权。

    类似的也在民营浙系房企里上演。当中排列着宣布退出地产行业的万好万家、浙江东日、浙江广厦、剥离地产转型体育的莱茵体育等等。

    浙系的房企有着区域上的分类,宁波、温州、萧绍、绍兴等地是比较集中的区域。

    发家路径里,有由建筑施工身份起家,有由制造业而来,有由体制里走出下海,共性是最后在“低头捡钱”的地产黄金时期迅速完成原始资本积累。

    像中梁、华鸿嘉信、大发、宏地、京都、置信、时代、中瓯等是从温州发家的地产商。雅戈尔、奥克斯置业、新恒德置业、徐龙集团、华茂集团、荣安地产、宁波富达等,发家地在宁波。

    这当中有些房企是从制造业跨界到了房地产;比如卖空调的奥克斯、卖西装的雅戈尔,换而言之,地产其实是公司多元业务中一种。

    这使得各家在发展逻辑上也有明显的差异。“比如新湖中宝的房地产业务更像是投资;而中梁是做成了平台,在行事逻辑的模型上进行。”不具名业内人士对时代周报记者分析表示,如果放在2010年至2013年,这些企业地产可能就会发展得比较困难。

    强弱的较量也已经显现。近些年来,直接体现在机构的百强榜单中,像浙江广厦、莱茵体育、浙江昆仑置业、浙江佳源、宋都、海亮地产、浙江华都控股已经从百强榜单中淡出。

    关于浙系的起伏,滨江的戚金兴参观了广州星河湾后很是感慨。滨江来自杭州,在浙江地产界,戚金兴和宋卫平齐名。他认为,“第一是广东的改革开放早,积累早;第二是政府培育企业的综合能力不够;第三个原因,有的浙江企业家有时候会自信过度、甚至自恋、自大,某种程度上说,急功近利”。

    梳理来看,现在还相对活跃的有绿城、滨江、祥生、中梁、德信、银亿、宁波奥克斯置业、大家房产、华鸿嘉信、中大、众安、浙江金昌等房企。

    各家也在学着如何与焦虑、不安和平共处,想办法平衡天平的另一端—成就感或者是慰藉。比如,宋都选择了在大健康产业里找到些许安慰,“快鱼”海亮引入了融信中国。

    传承与接班

    接班与传承,依旧还是浙系房企绕不开的话题。

    按照哈佛商学院教授Richard Vancil的分类,交棒和赛马是两种典型的传承模式。交棒强调的是继承,赛马倾向于竞争。

    交棒是浙系房企的惯常选择:楼忠福的儿子楼明,接管了浙江广厦;接管昆仑集团的是叶哲华的儿子叶建,广宇的王鹤鸣把棒交给了其子王轶磊,接替华茂集团徐万茂位置的也是他儿子徐立勋。

    还有一些浙系地产二代们尚在创一代公司里成长。银亿股份的熊基凯、荣安地产的王丛玮、宏润建设的郑恩海、雅戈尔的李寒穷等皆是。

    女儿接班的浙系房企极少。根据时代周报记者不完全梳理,一位是来自绍兴潘亚敏,从其父亲手上接过金昌集团的大权。另一位是来自绍兴上虞的陈嫣妮,接替父亲成为卧龙地产的董事长。

    而这些二代们接班后,父辈通常会以董事、名誉董事长身份留任,有些还会在幕后运筹帷幄。

    开创浙系房企交接职业经理人先河的是浙江开元的陈妙林。在自己今年65岁生日时,他选择退休,并将董事长职务交给开元第二大股东—陈灿荣。陈灿荣跟了陈妙林30多年,演绎了如何从老板的第一任秘书逆袭为企业的董事长。

    陈妙林跟宋卫平是故交。陈曾如是对外感慨,“我认同他,但是我要顾及退路。做人要留有余地,就好像骑车一样,我一定给自己留一口气。上坡的时候不会和年轻人争,不会落在最后,但也不要冲在最前面”。

    而接班人的故事要如何书写,只能交给时间去注解。

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