• 宋卫平爱将九年浮沉 曹舟南扛起绿城大旗

    地产 > | Time Weekly - 2018-04-10 02:36:36 来源:时代周报
  • [摘要] 绿城2017年销售金额的增长中,代建的贡献功不可没——占了其中的29%,达430亿元。

    时代周报记者 杨静 发自上海

    作为宋卫平和寿柏年的接班人,在进入绿城中国(03900.HK,下称“绿城”)的第九年,曹舟南扛起了绿城大旗。

    低调、坚韧,并且巧妙地斡旋在中交、九龙仓和宋卫平之间,平衡着三方对规模、利润和品质的诉求。曹舟南多次在绿城危难时刻,站在台前稳定军心。

    作为宋卫平亲自登门游说引进的爱将,进入绿城已有九年,而在过去的三年里面,曹舟南迅速历练为绿城的第一号人物。

    同时,绿城已经不再是一家挂在悬崖边的公司。过去一年,总合同销售金额已经为1463亿元,创历史新高;26.7亿元的净利润,是三年前的两倍;长期被诟病的净资产负债率降到46.4%的低点;躺在账面上的银行存款及现金有359.8亿元,是历史的峰值。

    随着宋卫平的淡出与寿柏年的退休,曹舟南需要肩负起绿城向理想生活综合服务商的转型。

    3月29日绿城业绩会上,曹舟南向在场媒体这样说道,“绿城的本质是价值观的统治,而不是资本的控制。”这多少透露出他这些年的心声。他希望,绿城谋求的是有质量的发展。

    九年沉浮

    加入绿城之前,曹舟南的人生是顺利的,并不缺乏光环。

    1969年出生的他,在大学毕业后的十年内在体制内官至浙江省财政厅副处长。此之后的八年,他就职于彼时浙江省属的特大型国有企业浙江铁投,担任常务副总经理。

    浙江铁投的工作经历,是曹舟南与绿城交集的开始。在当时,浙江铁投是绿城最大的合作伙伴之一。

    宋卫平的登门拜访和一番言语,最终触动了曹舟南。2009年2月,不惑之年的他加入绿城,任职执行总经理,负责整体的运营管理工作。

    离开安稳的国企氛围,曹舟南火线上阵, 2009年加入时,迎接他就是一个几乎资金断裂的绿城。而在此后近六年里,绿城跌宕的故事,愈演愈烈。

    以2012年为分界点切割,往前面的三年,绿城正处在被外界誉为“卖儿卖女的逃荒年代”;往后的三年,绿城断臂求生,相继迎来了九龙仓、融创和中交的入驻。直到2015年,中交坐稳绿城第一大股东的位置。

    在曹舟南对绿城持股量的增持和减持动作里,可以窥测到他在绿城的起伏。

    按照公开数据梳理,最早的一次1000万股的增持发生在2011年的7月,持股率为0.6%;而集中的一次减持从2012年11月持续到了2013年9月,总计661万股;再往后,2015年的9月直至2018年的3月29日,曹舟南不断增持绿城的股票,直到目前的0.62%持股率。

    第一次增持时,曹舟南当时是绿城房产建设管理有限公司(简称“绿城建设”)的总经理。绿城建设在2010年9月成立,主要提供品牌输出与建设管理服务。这也为他日后在绿城的发展奠定了基础。

    不过,曹舟南辞任绿城建设总经理的消息在2013年发酵。后来的事实证明,他当时“另起山头”,负责绿城新成立的另一家代建公司绿城鼎益的工作。

    但几年来,曹舟南和宋卫平之间产生了默契,按照他自己对媒体的形容,“交流只需要用眼神”。

    在绿城股权纷争的那个年代,他代表宋卫平向九龙仓游说。当宋卫平表露心迹要重新回归时,曹舟南联合其他两位高管联名写下《风雨与共,砥砺前行—与绿城人书》的内部信,为其开拓道路。

    2015年6月22日,曹舟南成为绿城行政总裁,再度迎来他职业生涯里的高峰。而那时开始,宋卫平已经专注于蓝城的小镇建设。中交集团内部开启了人事变革以及对旗下中房地产和绿城两大平台的整合。

    绿城内部相关人士对时代周报记者表示,正因为曹舟南本身从政和国企的资历,中交进入后,他是接替宋卫平和寿柏年,游走在体制内外的不二人选。本身财务出身的科班背景,令其对财务指标嗅觉灵敏。

    动荡的人心、分裂的体系、混乱的管控模式、低迷的业绩以及未知的前程,接班后,曹舟南面临着严峻的考验,他坦言:“每天都在想绿城的发展,甚至做梦的时候都是。”

    轻重并举

    褪去三年前的低迷,绿城站在了新的十字路口。

    在2018年年初浙江省房地产协会的内部论坛上,曹舟南曾对绿城这三年的工作做过较为详尽的总结。清理三四线城市库存、摆脱系统性危机控风险,自然被定为主旋律。三四线的项目销售为绿城带来了现金流。绿城相关人士对时代周报记者表示,内部会议上,曹舟南的第一句话往往是“感谢上帝”。

    “房地产企业的两种死法,一种是温水煮青蛙,另一种是猝死。有的企业拼命融资,其实是饮鸩止渴。不要选择猝死,活下来才有机会。”曹舟南居安思危。

    另一方面,绿城开启投资结构上的调整。反周期拿地成为它的写照。2015-2017年三年里,绿城分别新增地块8块、9块和37块。可以看到,在高价地块频出的2016年,绿城并没有大规模入场拿地。按照测算,2017年新增的37块地新增货值超2000亿元。

    值得注意的是,2017年对北京、杭州、宁波和南京的补仓中,绿城加大了对一二线城市的布局,截至目前,绿城总土储已经达3032万平方米,一二线城市可售货值土储比例占70%。

    对比来看,绿城也从2009年那会北京、上海和杭州为主的三大战区,扩展到眼下正在形成中的十大战区,当中包含了原先北京、上海和杭州之外的,济南、西南、武汉、华南、杨柳郡、雄安城市运营公司等七个区域公司。

    据时代周报记者了解,目前曹舟南工作的重要一部分就是对过去一年投资的项目进行地毯式的巡查,“在全面巡查、普查的基础上形成新一轮的投资策略。我特别欣慰,去年年底拿的项目投资布局是非常好的”。

    控负债、调结构,给绿城带来了腾挪空间。至少在代建业务上,它正在曹舟南的打造下显示出成效。绿城2017年销售金额的增长中,代建的贡献功不可没—占了其中的29%,达430亿元。

    按照《中国房地产代建行业发展蓝皮书》数据显示,在2010-2016年中,承载绿城代建业务的绿城管理集团在19家从事代建业务的房企中市场份额超过45%。

    绿城也是较早系统性在内部成立代建业务的房地产公司。追溯到2009年,彼时绿城刚从2008年的资金断裂门中缓过气来,曹舟南领命筹备代建。

    当时成立的绿城建设就是蓝城的前身。绿城相关人士对时代周报记者表示,这家公司的名字中之所以没有出现“地”字,是因为希望绿城建设能做到跟传统的开发模式区分开。

    在曹舟南看来,保证代建业务有质量的高速增长,也是绿城未来应对风险的保障。

    绿城曾对蓝城的代建业务进行过整合。现在承接绿城代建平台的是绿城管理集团,在2015年曹舟南任职不久后建立。也是在那时起,绿城开始向“理想生活综合服务商”的发展战略转型。

    曹舟南要把绿城做轻,绿城管理集团便是轻资产业务载体之一。未来,绿城还要在轻资产上发力,包含代建在内的绿城管理集团,曹舟南的杀手锏还有另外四大子集团。

    它们分别是,以绿城中国4S为主体的绿色科技集团,主营业务围绕维保、维修、换新、二次装修等展开,预计2018年合同额超过10亿元以上;包含医疗、教育、养老等业务的绿城生活集团;重点打造轨道交通等大型项目的绿城杨柳郡;以及绿城资产金融服务平台。

    “我要构建轻重并举,并且重点加大轻资产的布局,把产业逐步理顺。不管怎么调控,甚至越调控,绿城的固定收益比率越高,收益就越大。”曹舟南对时代周报记者在内的媒体谈道。

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