高银地产私有化 潘苏通押宝超级项目

从2015年3月私有化消息传出，高银地产从每股5港元左右一路涨至5月20日的29.5港元，后又急速狂跌，仅5月21日一天跌幅达41%，市值蒸发1288亿港元。

时代周报记者 胡天祥 发自广州

高银地产（00283.HK）私有化终于尘埃落定。

从2015年3月私有化消息传出，高银地产从每股5港元左右一路涨至5月20日的29.5港元，后又急速狂跌，仅5月21日一天跌幅达41%，市值蒸发1288亿港元。实际控制人潘苏通对媒体表示，怀疑股价遭到操控，并入市增持。同年12月，潘苏通对外声称决定不再考虑私有化。

今年3月，潘苏通又再次提出以每股9港元提现金全购要约，建议将公司私有化，要约价较停牌前收市价7.88港元溢价14.2%。股份要约价值估计约介乎114.44-118.67亿港元。8月7日，高银地产发布联合公告称，联交所已批准撤销股份于联交所上市地位，自2017年8月18日上午九时正起生效。

房地产与金融资深评论人黄立冲对时代周报记者表示，企业私有化后，不仅会减少税负，公司也有很大的税务筹划空间，这也使得其实际的业绩会大幅提升。

国泰君安房地产分析师刘斐凡则告诉时代周报记者，在香港很多公司都有进行私有化的动力，因为很多上市房企估值偏低。

潘苏通称，公司私有化将促进要约人与公司之间的业务整合，从而给予要约人更大灵活度支持公司的未来业务发展，而无须受限制束缚及履行公司于联交所上市的相关义务。因此，待集团私有化后，亦将节省相关上市成本及开支。

但在私有化之前，潘苏通不得不面对一个棘手的问题：业绩下滑。潘苏通曾说自己并不在乎股价，只在乎公司的业绩。

唯一的项目

从北京国贸驱车130公里到达天津市西青区高新技术产业园区，高度达596.5米的天津117大厦仍在施工。高银地产成立至今，仅在天津开发了一个名为“高银天下”的项目。这栋近600米高的摩天大楼，便是高银天下组成部分。

总楼面面积189万平方米、总投资额90亿-100亿美元，其业态涵盖117层的摩天大楼、12座塔楼公寓和33座独栋大宅，每座独栋大宅都配有自己的网球场。潘苏通将高银天下称作是“这是一个艺术品”、“我希望它经久不衰”。但高银地产近年来业绩却颇为平庸。

截至2015年3月31日年度，高银地产录得营业额约5.69亿港元，同比减少约80%，纯利减少23%至约6.55亿港元。针对营业额大幅减少的原因，高银地产解释称，主要由于来自富国高银（高银天下组成部分）第一期的住宅确认销售收入减少82%至约4.75亿港元。

据媒体报道，高银天下住宅部分富国高银一期和二期包括高层公寓和别墅等1700个单位，高层公寓售价为每平方米4.5万-5万元人民币，单位价格约2000万元人民币；公司早于2013年推售第一期，但截至2015年3月底仅售出约两成。截至2016年3月31日，高银地产录得收入约11.9亿港元，同比增加约109%。但其净利润却减少17%至约5.47亿港元，去年同期为6.55亿港元。

尽管如此潘苏通仍对唯一能对高银地产产生营收贡献的高银天下抱有极大信心，其称，北京到天津只需要30分钟，未来连接两地枢纽通行后，高银天下所处土地有长期升值潜力，会待整个商业区域形成气候再行销售。

潘苏通把赌注压在了这栋超级建筑里。但他始终是个商人。和素有“超人”之称的李嘉诚相似，在他们眼中，没有任何物业一定要持有，于考虑交易时，感情因素终将被抛之脑后。

潘苏通称，自己做地产不奉行货如轮转，把好地段项目售出，再买地段较逊的土地起楼并不可取。目前经济下行，资金出路少，且自己无需偿还贷款，没必要急着套现，价格达不到预期水平就不卖。“其他人都赚百分之几十就走，我就要翻几倍”。

引入信达

但在“翻几倍”之前，潘苏通需要面对的是高银天下现时巨大的资金开发需求。2009年，高银地产高层曾表示，虽然项目规模庞大，但公司仍坚持独资发展，未考虑引入其它合作伙伴。

形势到了2016年发生转变。或是开发资金短缺，原本预计将于2016年全部完工的高银天下项目被推迟至2017年分期落成。而这期间，高银地产不得不四处寻找合作伙伴。

2017年3月1日，高银地产与国内四大金融资产管理公司之一的中国信达同时发布公告宣布，中国信达将与旗下信风投资、高银地产主席潘苏通、广东高银及潘苏通联系人等成立合资公司，合作为新京津高银天下物业项目进行融资。项目总投资规模180亿元人民币，中国信达对合资公司出资90亿元人民币，合伙期4年。期间贷款按半年度付息，在贷款期3年到期后一次偿还本息。

在业内人士看来，这其实是一次通过委托贷款方式进行的融资行为，而信达在确保自身收益的前提下，真实贷款额只有60亿元人民币。

高银地产在解释公司寻求贷款融资理由时并未说明天津项目资金紧张，其称寻求贷款融资是高银地产天津项目部分权益套现机会。高银地产称，扣除开支后，融资所得部分将用作高银天下项目未偿付发展成本，部分用于偿还公司未偿还贷款，其他则用作一般营运资金及特别股息分派。

4月15日，高银地产就3月1日与中国信达签订协议向其提供180亿元融资并设立合伙企业发布进一步补充公告。于2016年4月15日，高银天津与投资公司（深圳市银基宏业投资管理有限公司）及第一间银行中国光大银行股份有限公司北京交大分行订立委托贷款协议，据此，委托贷款人民币60.0亿元将由投资公司透过第一间银行授予高银天津。委托贷款将由高银天津用于偿还有关发展新京津高银天下项目的贷款人民币60亿元。

而高银天津已同意就发展项目（包含：高银金融117、甲级写字楼－总部大楼E、大型高端购物商场、其他配套设施（包括停车位）、双子大楼－北楼、甲级写字楼大厦－5座总部大楼）向第一间银行提供第一份抵押，作为悉数偿还委托贷款及其应计利息的担保。

同一天，高银天津亦与第二间银行南洋商业银行（中国）有限公司北京分行及合伙基金订立第二份抵押协议，据此，高银天津同意就发展项目向第二间银行提供第二次抵押，作为悉数偿还向投资公司提供的投资公司贷款人民币60亿元及其应计利息的担保。通过两次抵押担保，高银地产终于获得60亿元贷款用于天津高银天下的开发建设。外界都在期待，潘苏通和他的伙伴们将如何“玩转”这栋超级建筑。

本网站上的内容（包括但不限于文字、图片及音视频），除转载外，均为时代在线版权所有，未经书面协议授权，禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用，请联系本网站丁先生：news@time-weekly.com