• 深圳控股撤离三四线城市:利润太低或是直接原因

    地产 > | Time Weekly - 2017-06-13 03:19:10 来源:时代周报
  • [摘要] 2016 年底,深圳控股持有110万平方米的投资物业,大部分位于深圳,账面价值达到 228 亿元,2016 年的租金收入达到 7.65 亿元。

    时代周报记者 胡天祥 发自广州

    在完成处置位于广东河源的低效土地后,深圳市国资委旗下唯一境外上市平台—深圳控股有限公司(以下简称“深圳控股”)开始加速推进泰州、三水、姜堰、常州、马鞍山等项目的处置工作。

    6月5日,深圳控股以3.61亿元人民币加上股东债权利息出售位于泰州的鹏翔公司。该公司现时拥有位于泰州姜堰区一块面积约为159亩的待开发居住用地。此前的5月25日,深圳控股以现金总代价54.25亿元人民币出售三水地产、三水投资、三水酒店及鹏基资产管理公司。

    接盘者分别是中国恒大(03333.HK)与碧桂园(02007.HK),上述两家民企在2016年分别实现销售金额人民币3733.7亿元、3088.4亿元,并愈发热衷通过并购获取土地资源。

    中信建投地产首席分析师陈慎陈在一次报告会上告诉时代周报记者,对于民企来说,以后的成长最好走的一条路可能就是并购,通过自己品牌的影响力,通过团队的谈判能力,去获取一点点折价,保证自己的利润率。

    三四线项目毛利率仅10%左右

    深圳控股选择剥离三、四线项目背后,利润过低或是最为直接的原因。

    据管理层透露,2015年其深圳项目平均毛利率约为49.6%,其他一线城市平均毛利率约为39.8%,三、四线项目在理想的情况下毛利率可能逾10%。深圳控股2016年年报显示,其深圳项目平均毛利率约为49.9%,其他一线城市平均毛利率约为36.1%,二线城市平均毛利率约为31.8%,而三线城市平均毛利率仅约为11%。

    “放着深圳毛利率超过50%的项目不做,去做三、四线城市毛利率可能只超过10%的项目,何必?”深圳控股首席运营官朱国强直言。

    管理层最终达成共识。

    2016年1月,深圳控股将河源塞纳湾占地面积约62万平方米的未开发土地退还给当地政府。

    “出售三、四线项目主要是为了回流现金。此外三、四线项目毛利比较低,出售后,能在一定范围内拉高整体毛利率。”深圳控股表示,未来有机会还会继续出售三、四线项目。

    但该公司亦有保留,其多次表态不是所有的三、四线城市都不看好。“总体而言,在非战略重心的城市,应该说都是退出的节奏。”深圳控股董事会主席吕华在业绩会上告诉时代周报记者,但在特大城市周边的卫星城市,特别是轨道交通能够达到的临深片区、临广片区,我们会积极争取。

    兴业证券研报称,深圳控股逐步退出三、四线城市,聚焦核心城市的战略被证明是正确的。这家企业2016年超额完成销售目标至人民币191亿元,同比上涨20%。其中,盈利水平较高的深圳项目占比约77%。

    管理层还提出公司要向“开发销售及持有运营”并重模式转型,整合发展轻资产的运营服务业务。截至 2016 年底,深圳控股持有110万平方米的投资物业,大部分位于深圳,账面价值达到 228 亿元,2016 年的租金收入达到 7.65 亿元。

    深圳控股对标的是香港优质物业最大持有者—新鸿基地产(00016.HK),后者2016财年(截至2016年6月30日)收入911.8亿港元,其中物业销售收入407.9亿港元;物业租赁172.4亿港元。

    恒大、碧桂园成接盘者

    深圳控股卖,恒大、碧桂园买,两者间的“并购交易”正逐步成为部分龙头房企增加土地储备的主要渠道。一方面,收购方式获取项目拿地成本相对较低,可使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。

    Wind资讯数据统计显示,截至2017年2月份,房地产行业并购案宗数为15宗,涉资250亿元;2016年,房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;2015年并购案宗数为343宗,涉及并购标的物价值为2815亿元,同比增长11%。

    具体到企业方面,2016年,碧桂园共获取413宗土地,其中收、并购获取的有167宗,收并购金额占土地总价49.5%。2016年,保利地产通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达75%。

    再看恒大,据时代周报记者了解,接盘深圳控股三、四线城市项目前,恒大在并购路上早已驾轻就熟。2011年1月15日恒大以超过16亿元收购深圳市建设(集团)有限公司71%的股权,正式成立恒大地产集团(深圳)有限公司;2013年,恒大收购原国香地产旗下的布吉吉厦、葵涌、南山等旧改项目。许家印在今年初的业绩会公开表示,在深圳,恒大有20个项目,土地储备接近1200万平方米。在全国,恒大2015年斥资近700亿元收购土地和项目。2016年新增土地面积1.02亿平方米,新获项目213个。管理层还提出要进一步加强收购兼并、合作开发等低成本、高效率的项目获取方式。

    克而瑞研报指出,大中型房企诸如融创、保利、恒大依靠规模优势和资金优势屡屡涉足行业并购,而部分业绩不佳的中小房企无疑成为了“砧板上的鱼肉”,“随着调控的深入,后市成交的不乐观再加上融资渠道的紧缩,对融资难度和成本高企的中小开发企业而言,企业或更多地通过转让手中项目直接达到套现融资的目的,而不差钱的大中型房企则选择‘接盘’以进一步拓展市场扩大份额,在本轮兼并收购潮中占据绝对的主导地位。”

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