内房股轮番表演，恒大、碧桂园、龙光等9房企半年涨逾50%

年初至6月，内房股板块进入持续上涨阶段，在恒大、碧桂园、龙光地产等典型房企带动下出现集体暴涨现象，内房股板块整体大幅拉高。

继上周一端午节假期期间恒大、碧桂园、融创三龙头暴涨后，内房股板块行情继续上扬，涨势开始由第一梯队龙头传导至第二梯队。在5月31日至6月初短短一周内，国际著名投行花旗连续推出两篇研究报告，力荐龙光地产，龙光地产股价再次发力，并带动第二梯队的内房股大幅上涨，其中世茂房地产、龙光地产在周内分别以9.78%、8.91%的涨幅追上恒大上涨速度，并超过碧桂园、融创。

时代财经根据wind数据统计得知，从开年到6月8日收市，24支内房股均出现上涨（注：样本为2016年销售规模在200亿以上、以住宅为主业的内房股，下同），其中9支涨幅超过了50%。当中，以恒大、碧桂园和融创涨势最为凶猛，分别上涨236.57%、129.70%、112.44%，雅居乐集团、龙光地产、龙湖地产等紧随其后。

股价录得大幅上涨的同时，内房股板块的PE（市盈率）也一同火速蹿高。据wind数据，年初至6月8日，共12支内房股PE录得30%以上的增幅，其中以恒大、融创、碧桂园的估值变化最为明显，三者估值变化幅度超过了100%。

这轮上涨存在着一定的大市背景，在内地资金大举南下、市场周期、国际货币形势及粤港澳大湾区概念等影响下，港股市场整体进入上扬周期。从开年到现在，恒生指数合共上涨了17.35%，接近于2015年的大牛市。

需要看到的是，这轮行情中，内房股的表现要明显强于恒指，也强于沪深两市的地产股。内房的行情并不能用简单的大市上涨的逻辑来解释，在这轮上涨背后，更为重要的还是内房股原本的低估值基础以及今年房企业绩大幅增长。

根据中信建投、国泰君安、西南证券、广发证券等多家机构研究，此轮内房股上涨的本质就是基本面逻辑，是在基本面超预期之后的估值提升过程。简单来说，今年以来，在政策约束和流动性收紧等限制条件下，大中型企业仍然保持业绩的大幅上升，这超过了香港资本市场的预期，基本面预期差被市场所认识之后，也直接带动了这些内房企业的估值修复。

内房股估值再修复

估值较低一直是内房股的“心病”，由于香港资本市场相对A股更为开放和成熟，有着众多海外投资机构及更为自由的资本流动，从而形成了不同的估值体系。

这也导致了内地和香港投资者迥异的投资逻辑。相比之下，港股投资者更加看重财务数据、基本面，对政策评估相对中性，而内地则更看重政策走向及影响评估,对于数据本身的变化相对中性。

因为投资逻辑和市场环境的不同，过去六年间，两地房地产股体现出巨大的估值差异。广发证券研究显示，自2010年全国楼市调控开始，香港对内房股的PE（市盈率）估值开始持续走低，2010年期间内房股平均估值还处于13-17倍上下的水平，在2011-2016年间，内房股的PE最低已经降到4倍、最高点不超过8倍。

与之相对应的是，内地上市地产股长期保持高水平的估值，常年PE保持在10倍到20倍之间，较同期内房股有一倍以上的溢价。及至目前，A股房地产的平均PE仍保持在15倍的高位上，两倍于内房估值。

这样的估值差异曾饱受各大房企的诟病，因长期估值过低的原因，万达商业选择在香港退市，恒大、富力、首创等房企也纷纷开启回A，碧桂园则是不断以回购股份的方式提升股价。

不过，在这轮房企业绩普遍增长的情况下，内房股低估值情况或已迎来修复周期。

根据亿翰智库数据，今年1-5月，销售额超过500亿的房企由去年同期的6家激增到11家，销售额超过200亿的房企由去年同期的21家增加到33家，销售额超过百亿的由52家增加至62家。从数据层面上来说，房企的整体业绩都有较大提升，且体现为行业集中度的进一步提升，强者恒强的特点愈发明显。

一个普遍的逻辑是，规模增速较快的公司对应的PE水平往往较高，而这些有着较大销售增幅的企业在上半年的股价表现中都较为突出。如碧桂园，首五个月业绩增长155%，对应股价从年初到现在上涨了129.7%，对应PE估值从8倍上涨到现今的16倍；融创中国首五个月业绩增长81%，对应股价则上涨了112.44%，对应的PE值从9倍直接攀升至20倍；同理，包括龙光地产、龙湖地产也呈现同样逻辑。

兴业证券认为，随着房价和地价的上涨,内房股重估增值空间巨大。此外，西南证券胡华如表示，内房股的估值目前正在从低估回归合理，而A股也在同步由溢价回调到合理，其认为，未来A、H股的估值差将进一步缩小，这也就意味着内房股估值还有进一步上升空间。

中型房企仍有上涨空间

尽管这一轮的股价上涨覆盖了多数的内房企，但个股表现仍相差迥异，恒大、碧桂园、融创、龙光地产等典型房企表现抢眼。

尽管如此，多数内房股估值与A股仍有较大差距，未来仍具有继续上涨的想象空间。截止到6月8日，内房股板块中，PE估值超过15倍的只有恒大、碧桂园、融创三家，这已超过当前万科、保利10倍左右的估值水平，甚至超过A股地产股平均15倍的行业估值，产生了一定的行业溢价。相比之下，位于第二梯队的富力、旭辉、龙光、首创、合景泰富、旭辉等一众房企的PE估值仍偏低，存在较大的修复空间。

图：12支内房股PE估值与增幅

说明：上图PE估值根据6月8日收市价测算，选取从1月1日到6月8日期间PE估值增幅超过30%的内房股。

从上述图表中可以发现一个比较特殊的例子--龙光地产。从年初到现在，龙光地产销售业绩表现抢眼，PE估值增幅达到77%，是内房股中估值增幅仅次于融创、恒大、碧桂园的一家，但其当前的估值水平却远远小于这三者，只有5.5倍，甚至小于与其同一量级的禹洲地产、奥园等企业。

龙光地产是被低估的一个典型，也是中型内房股估值逐渐在修复提升的一个缩影。据时代财经了解，过去两年，龙光凭借在粤港澳大湾区的提前布局取得了高速发展，在深圳及周边获得了大量旧改及房地产项目，总体货值达到3400亿，其中约85%位于粤港澳大湾区。

凭借布局优势，去年全年龙光实现销售额增长40%至287.2亿元人民币。今年，龙光确定了345亿的销售目标。新年伊始，龙光的业绩呈现出高速增长态势，1-5月，龙光地产录得合约销售额154.9亿，创历史新高，同比去年增长46.1%。与之同时，龙光地产的投资策略也开始延伸到香港、新加坡等海外市场，表现稳健而活跃。

随着粤港澳大湾区概念的持续走热以及在海外土地市场上的崭露头角，龙光地产被越来越多国内外投资机构重新审视，业绩的持续增长及积极的投地策略为其赢得了多家著名机构的正面评价。

德意志银行于四月份发表研报重申龙光“买入”评级，并称龙光为小型地产股首选，认为龙光土储充裕，其旧改项目的销售前景可观；辉立证券、南华金融集团、招银国际等机构则指出，龙光地产在粤港澳大湾区有大量的土地储备，且成本低廉，预期2017-2019年龙光将延续收入盈利的增长势头。

投行的正面评级以及业绩的高速增长在一定程度上推动了龙光地产的估值修复进程。年初至今，龙光股价累计上涨了70%，PE估值由3.2倍上涨到了5.5倍。

尽管如此，5.5倍的PE估值水平对于一个在粤港澳大湾区拥有千亿级土储货值的房企来说仍然不太对称，比对A股平均15倍的估值以及万科、保利等龙头10倍的估值，龙光地产的估值仍大有空间。

5月26日，中金公司就发表研报指出，龙光地产的股价仍然被低估，龙光在粤港澳2900亿的可售资源可支撑未来销售额至少40%的年均复合增长率，同时大量深圳项目的销售毛利率仍能维持在丰厚水平。中金公司认为，龙光的估值具有吸引力，回报可观，维持其推荐评级，并上调目标价至6港元。

5月31日，花旗银行对龙光地产给予了买入评级和6.2港元的目标价。花旗认为，随着国家重点发展粤港澳大湾区，龙光地产拥有优越的先发优势，将持续受惠于粤港澳大湾区的经济强劲增长、人口及财富增加。其预计，龙光地产2016-2019年合约销售额及盈利的年复合增长率分别将达22%及30%，毛利率及净利率将分别可达到32-34%及15-16%，高于同业水平。

6月8日，花旗再次发表研究报告力荐龙光地产，指出龙光地产通过深入渗透，业务地点主要集中在粤港澳大湾区，土地储备十分充足，并将由此进入高增长阶段，估值颇具吸引力，重申“买入”评级。