【特写】被“抛弃”的广州商住

2017-05-12 10:27:58

来源: 时代在线

“330新政”出台之后，广州商办市场遭遇了“毁灭性”的打击，开发商、购房者、投资客都陷入茫然不知所措的局面。

时代财经屈慧

“330新政”出台之后，广州商办市场遭遇了“毁灭性”的打击，开发商、购房者、投资客都陷入茫然不知所措的局面。所有商办产品中，以最贴近住宅市场的公寓产品反映最为强烈。

5月的第一个周末，广州又下起了雨。

下午四点，位于荔湾西朗的芳华都汇项目里，三位身着黑色套装的售楼小姐正斜坐在营销中心的软沙发上玩着手机，一位访客走到门口，良久都没有人前来招呼。

阴沉的天气加上近来一片死寂的市场，让这几个售楼小姐没有留意到这会儿还有访客的到来。

这是一个纯商业公寓楼盘，临着六车道的花地大道，它的斜对面就是广州现在最热门的板块--广钢新城。五月本该是传统的楼市旺季，行业习惯称为“红五月”。然而，首个周末，售楼处却异常冷清，空留下五人和一沙盘。

这与一个月前的光景迥然不同。以往的每个周末，这里的售楼小姐基本顾不上休息，形色来往的看房客让她们的脚步不得停歇，“忙的时候都吃不上一口饭，晚上十点钟才下班”，一位名叫余露（化名）的售楼小姐描述到。

变化来自于一个月前突然降临的楼市新政。3月30日，广州下发《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中最为严厉的就是针对商服产品（以下不包括二手商服产品）的打击。新政规定，今后只有法人可购买商服类物业，不得作为居住使用且只能转给法人，同时规定新报建的商服项目最小单位不低于300平方米。

所谓商服类产品主要指的是商业和办公产品，其用地性质属于商服用地，专门用于发展商业、金融业、餐饮旅游业及其他经营性服务业，用地年限往往是40年或50年。在市场上，这一类产品统称商办或商住，表现形式大多为写字楼、公寓、商铺、酒店。

根据中地行数据，广州商业公寓整个四月网签成交量暴跌了53.70%，仅成交了870套；克而瑞统计数据显示，剔除新政后三天因集中补签导致的数据异常，实际上广州公寓的日成交量已经下跌了七成。方圆资管首席市场分析师邓浩志预估，及至五月份，成交量将进一步下跌90%。

市场实际签约情况则更加惨淡，几位专业人士向时代财经透露，四月份加上五一黄金假期，公寓产品新签约成交不过百套，楼盘的到访量、签约量大幅减少。

开发商也采取了更为谨慎的态度。据监测，整个四月全广州没有任何商办项目开盘或者加推。“这在以前是不可想象的”，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对这一局面感到诧异。

“法人”的门槛

一片死寂，这就是现在的广州公寓市场。

余露笑称，“现在就是我们放假的时候”，她的言语里有一些无奈。

过去这一个月，余露所在的售楼处每天接待的客户数量已经降到了个位数，相比之前的忙碌，现在的工作节奏已经大大放慢，而到访的客户中，真正签约的几乎为零，这意味着余露过去一个月没有任何业绩。

法人身份购买是这次新政中的命门。根据新政要求，“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。”

这一政策的转向将给公寓购房者带来更大的成本压力。除了先期的注册费用和后续维护费用之外，业主还需要每年缴纳房产税，而在将来出售时还将面临系列繁琐手续，出售时的企业所得税将高于个人所得税。

不少购房者打起了退堂鼓，尤其是对占大比例的投资客来说。余露的客户主要顾虑也就是卡在了这里。

5年前，余露的老板--一个广州本土的小开发商拿下这个公寓项目，只建了两栋楼。2015年开卖，通过“捂盘”，256套房源卖到现在还没清盘。虽说是公寓产品，但楼盘打造方向却完全是按照住宅而来，96%的户型都在80平以上。

过去，像这种对标普通住房的“类住宅”公寓产品占据了广州公寓市场的一大主流，而现在，这些遗留下的大户型却成为了余露手中的“老大难”。

“小户型早就卖完了，现在只剩大的了。从政策出来到现在，客户过来也都是看一看，但真正买的基本没有。他们也有很多顾虑，税费、转手这些因素都要想一想的”。面对顾客的迟疑，余露表示出无奈，“没办法，政策出来之后大家就有担忧咯。”

法人身份的硬性规定成为楼盘销售最大的门槛，而真正的企业购买需求则微乎其微。一些开发商试图做些让步，通过协助个人客户处理“法人”身份问题。

时代财经随机走访了六个楼盘，发现有部分公寓项目开发商提出“帮忙”的意图。如南沙星河·壹号公馆就表示可以提供专门帮忙注册公司的机构服务，并提出“客户不用出钱”；此外，保利的一楼盘也声称，“可以帮忙注册公司”；万科·海上传奇则提出，需要自己注册公司，但可以介绍帮忙维护后续经营的机构。

这样“一条龙服务”的现象在各大楼盘十分普遍，但“效果不太理想”，一位广州万科的内部人士对时代财经感慨到。解决资格问题后，后续高昂的成本仍然将他们的客户挡在门外。

广州万科在这次新政中受到的打击不小。目前，万科在广州共有七个带商业产品的楼盘在售或待售，其中有四个为纯商业项目，并且有一个刚刚在4月份拿到1300套预售证。

万科·海上传奇是万科今年来重点推售的商业项目之一。去年底，该项目921套房源获得预售证，但截至目前，还有528套在阳光家缘上显示为“未销售”，未售面积2.8万平，均为可居住、可办公的loft产品。时代财经观察到，近几日以来，该项目新网签的数据持续显示为零。

万科·海上传奇的售楼处同样空荡荡，没有访客到来。一家距离售楼部不远处的中介门店，几个中介正在悠闲地喝着功夫茶，门口虽竖立着偌大的印有“海上传奇”字样的广告牌，但整个下午都无人问津。

一位翘着二郎腿的曾姓中介告诉时代财经，他长期为海上传奇楼盘带客，但这一个月来这里看楼的人已经减少了许多，他的生意也比以前难做。“以前我们都是拉好几十辆车人来看房，之前售楼部挤都挤都进不去。现在没办法，我们只能按照政策来，他们（万科）难做我们也难做。”

停贷雪上加霜

在政策收紧的同时，银行信贷的全面关闭让公寓市场雪上加霜。

3月之前，广州执行商业类物业首付最低五成的信贷政策（3月17日改成七成），贷款利率一般较基准利率上浮20%。

尽管新政没有对商服类产品的按揭贷款作出限制，但敏锐的银行早已闻风而动。新政出来短短20天内，已有至少13家银行明确不再对广州的公寓买家发放房贷，后续更多的银行在跟进。

时代财经从市场上了解到，截至目前，广州已没有银行接收这一类贷款请求，甚至二手公寓的放贷也一同停止。成交差、流通差、风险高是银行拒绝贷款的主要理由。

肖文晓指出，公寓购买者或多或少都带着投资目的，会考虑到将来出手套现的因素，现在买一方面成本大，另一方面将来变现难，而银行也就是看到了新政后公寓流通风险的增加所以停贷。

这就要求购房者要有一次性付全款的实力。以中地行统计的4月份数据为参考，目前广州公寓市场的均价为2.6万/平，平均每套公寓65平，折合之下每位买家需要动用约170万人民币资金，这已经远远超过了中心城区一套普通住宅的首付款，购房的门槛被进一步提高。

时代财经走访了八个主流楼盘了解到，目前市面上所有楼盘都要求客户一次性付全款才可购买。不过，也有工作人员试图打擦边球，向客户介绍其他的融资渠道。

星河壹号公馆的售楼小姐透露，通过信用贷、消费贷，存抵押贷等方式也可以获取一部分资金。但通过这种方式可以获取的金额并不多，约莫只有三五十万。

另一家为保利某楼盘做代理的中介介绍，该公司有信贷产品，可以为客户安排三成首付，但执行的利率将达到银行的两倍，该贷款五年期利率约为8%，而银行对应的贷款基准利率为4.9%。

这是一种“首付贷”形式的贷款，去年开始，这种加杠杆方式遭遇到了严厉的监管打击，但产品并未实质上消除。这种不得不付全款的情况，又为“首付贷”提供了扩散空间。

“如果能跟银行贷款，我都不用介绍你用我们公司的贷款产品了”，上述中介说到。

一筹莫展的开发商

商住公寓作为一种灰色地带产品，过往一直被政府所默许。在蓬勃的发展中，公寓为大都市提供了不少房源和居住场所，充当着都市白领栖息地的角色。

去年全年，广州一共卖出3.39万套公寓，约占全年总成交量的28%。不同于北京商住反超住宅的情景，广州公寓市场扮演着点缀和补充的角色。

公寓的旺盛发展代表着市场的需求。然而，新政的“一刀切”重伤了这个辅助市场。“政策有点苛刻”，这是邓浩志、肖文晓、韩世同等专家口中一致的评价。

“整个商业市场几乎都不存在了”，邓浩志干脆地说到，他这样描述开发商的现状：拿了预售证不敢开盘；已经报建的的楼盘继续盖，“但是怎么卖就不知道”；还没有报建的楼盘，干脆选择暂停。

一位广州万科内部人士坦言，目前公司一些未报建项目暂时处于搁置状态，已获取预售证的还在想办法，可能会有调整，“政策变化太大，还不知道怎么应对。只能卖给法人，具体怎么个卖法还不知道。”

越秀地产位于南沙的越秀国际总部广场也遇到相同情况，一位熟悉该项目的人士告诉时代财经，该楼盘此前准备报建小户型组团，新政出台后，设计有可能推翻，改成300平的大户型，目前报建工作已暂停。

目前有公寓楼盘的开发商因新政后门可罗雀，楼盘一半的销售人员都被调往了住宅项目。此外，诸多在二三月份拿到预售证的项目因没来得及在新政前开盘，项目陷入了沉默阶段，甚至部分样板间也不予以开放。新政出台后的40天内，陆续又有21个商业项目新获得了预售证，但是均无后续动作。

“大家都无计可施，目前商办看不到任何机会”，邓浩志感慨到。

新政中“300平方米”的设定也饱受地产界人士诟病。这一规定相当于掐断了未来公寓的所有供应、乃至小型办公和小商铺的供应，同时也掐断了部分小微企业、小商户的需求。，这对市民的购买力和开发商的资金实力也将是一个大大的考验。

肖文晓表示，公寓在对稀释住宅高房价压力，为租赁和小微企业需求提供中小房源，疏导楼市投资性需求三个方面都有十分积极的作用。他认为，政策的设定过于武断，应该要灵活管理，对商服物业分门别类，区别对待，尽量避免不必要的误伤。

广东省房地产研究会副会长韩世同认为，“现在政策出来之后，市场找不到解决的路径，未来写字楼等商办产品就会面临过度开发的困境。”

韩世同的担忧不无道理。根据克而瑞数据，目前广州整体的商办库存已经达到514万平方米，整体的去库存周期超过40个月。在新政的催化下，商办的压力将进一步加大。

需要指出的是，在新政带来库存升高的同时，广州目前仍然在大量供应商业用地。就在4月28日，广州还成功出让五宗商务、商业用地，涉及土地面积37万平方米。

时代财经曾向广州市住建委房管局提出新政引发许多质疑声音的问题，对方回应称，“新政的制定是多个政府部门共同商议的结果，经过了慎重考虑，符合我市发展诉求。”

新一轮的楼市强力调控下，广州商住就这样陷入了尴尬。