• 海外置业保值第一 “换个家过年”风险加剧

    地产 > | Time Weekly - 2017-01-24 02:16:06
  • [摘要] 按照这份报告,截至2016年5月,中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万,比2015年增加13万人,增长率达到10.7%。

    CFP 供图

    时代周报记者 杨静 发自广州

    30岁的陈东(化名)发现,他的生活正在被“在哪里置业”这一命题打乱中。 

    尽管决策者已经明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,但国内不断上涨的房价已经让包括陈东在内的中产阶层望而却步。按照万国置地·胡润全球房价指数2017显示,全球房价年度涨幅前十名均是中国大陆城市,其中,合肥、厦门、南京排名前三。

    此外,自2014年年初开始发酵的人民币贬值趋势,也在加剧中产阶层对财产缩水的担心。在这种大背景下,如何保卫资产便自然成为题中之义。

    最后,陈东在美国的得克萨斯州(以下简称“得州”)买下了一套40万美元左右的别墅,首付5成即可。他认为,这是一笔划算的买卖:总价约人民币275万元,相当于上海上世纪70年代40平方米左右的老公房、北京东二环豪宅的一个厨房、香港尖沙咀的一个洗手间,但在国外却可以买到一栋别墅。

    去海外置业

    选择到美国置业,并不意外。自2010年始的第三波移民潮出现后,舆论开始聚焦中国精英阶层和财富的流出。不过这样的趋势还在加剧。

    按照戴德梁行发布的《中国对外投资市场报告》,去年上半年,来自中国投资者的170亿美元涌入跨境房地产市场,成为仅次于美国之外的世界第二大跨境房地产投资来源。当中,约62%总计106 亿美元流向美国。

    事实上,在中国大陆高净值人群数量本身就在成长。胡润研究院与万国置地联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》中有所揭示。按照这份报告,截至2016年5月,中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万,比2015年增加13万人,增长率达到10.7%。

    值得一提的是,这其中有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的,他们平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。而美国西部则是目前中国高净值人群最喜欢的移民和海外置业目的地,特别是洛杉矶、旧金山和西雅图,其中西雅图连续两年上升,超过纽约进入前三。

    “分散风险”成为类似陈东一样的中产阶级海外购置房产的最主要原因。“在外国外房的贷款利息跟国内的公积金相差不大,有绿卡的话,贷款利率能更低。”陈东说道。

    综合境外第三方机构美国无线电公司(RCA)与仲量联行的数据,人民币资金偏好投资的国家依旧为往年的美国、英国和加拿大,其次是澳大利亚和新加坡。

    中国人来了,中国人的江湖也形影不离。时代周报记者了解到,在美国,很多房子只面向中国人出售,为的就是吸引中国买家的到来。

    而投资回报率则是另外一个维度的考量。以美国得州为例,房产税是购房一笔重要开支。当地政府每年会根据周边房产的成交价格,给房子作评估,根据评估所得价收取2%-3%的房产税。“加上保险、租赁管理费、物业费,一年养房子的成本也在15万元人民币左右。”陈东对时代周报记者表示。

    按照时代周报记者的了解,海外置业的成本和风险也在上升。比如澳大利亚,自2016年4月起,为了避免大规模海外投资客推高当地房价,澳大利亚四大银行表示不再为海外收入人群提供住房按揭贷款,其间不少中国买家不得不通过汇丰银行、新加坡大华银行等一些银行进行贷款,贷款额度也受到一定约束。

    在美亚置业集团海外房地产从业人员大卫(化名)看来,很多中国人到国外去,买房子是较为安心的选择,“相对比一些理财产品,房子至少是实体可见的,海外房产置业门槛不高。而潜在的房价、汇率波动,政策变化和对当地法律不了解而产生的收益误判等投资风险也不可忽视”。

    房企跑马圈地

    在马来西亚的新山,十几年前几乎无法想象中国人大量买房的现象。而这些年金主们开始成群结队地降临,他们出手阔绰,常常豪掷千金。对于中国开发商来说,这部分人买房的“鲇鱼效应”能预热和搅动整个海外市场。

    这也加速了中国开发商在海外的跑马圈地。在南洋集结,则是其中一个缩影。

    位于马来西亚最南端的伊斯干达经济特区的新山,俨然是房企“出海”的一个热门之选。它的卖点在于,和新加坡仅2公里左右,两地用一座跨海新马大桥连接。此外,它还处在中国“一带一路”战略的要冲位置。

    和当年的深圳一样,这个地方很年轻,截至2016年才成立10周年。新加坡给新山带来的溢出效应,正如香港之于深圳。这一点,马来西亚柔佛州当地拿督Othman在接受媒体采访时也并不避讳地肯定过。

    “由碧桂园金海湾项目开始,新山的房地产业进入发展的快车道。新加坡旁一词跃入当地人的视野。”马来西亚南方大学文化学者、策略发展总监陈再藩说,他甚至把这里比作“亚洲新好望角”。

    对于碧桂园来说,新山是其海外业务的重要战场之一。现今火热的是那个主打“新加坡旁”概念的碧桂园森林城市项目,光是广告支出就超过10亿元。在未来20年里,2500亿元已被敲定将投放在这个项目上。

    碧桂园对森林城市项目极为重视。据时代周报记者了解,杨国强每个月都会去项目案场巡查,在营销上碧桂园更是将擅长的人海战术发挥到极致,项目一线销售人员达600人。2016年10月,另一个叫做中央公园的项目也正式问世。

    区别于碧桂园,富力公主湾则借助“新加坡对岸”的噱头来打开市场。共性上,两家房企看中的便是新加坡之于新山的溢出效应:优质的英美教育资源,相对低廉便捷的医疗养老服务,永久产权的宜居环境等。

    造城建楼的还有绿地。绿地进军东南亚的首选就定在距离上海总部近4000公里的新山。绿地早前已经启建翡翠湾、阳光海岸两大地标项目。

    马来西亚首都吉隆坡,是中国房企们另外一大热门选择地。吉隆坡和新加坡在距离上的优势也是无可比拟。在新加坡总理李显龙的理解里,隆新高铁建成之后,以后可以从新加坡到吉隆坡吃个午餐,再回去新加坡。

    相对于碧桂园和富力在新山的“造城赢未来”,雅居乐则更看重吉隆坡现有的资源聚集效应。雅居乐马来西亚公司总经理蔡高信对时代周报记者表示,雅居乐原先曾考虑过新山,但综合评估下来,最终还是选择了吉隆坡。

    早在2014年1月,雅居乐马来西亚的第一个项目就选址吉隆坡市中心。今年1月,吉隆坡满家乐项目启动销售。满家乐社区(Mont Kiara)距离吉隆坡著名地标建筑物双子塔10公里左右,是吉隆坡有名的高级住宅区。

    按照公开数据,雅居乐满家乐项目320套销售房源中认筹量达1/3,是满家乐区域的销售冠军,全吉隆坡排行第二。

    雅居乐满家乐营销总监王晓曈向时代周报记者透露,该项目99%是卖给本地客户,其中70%左右来自本地的马来族、印度族和华人,20%-25%是日本和韩国的客户,5%左右是欧美客户。而由于基本没有在国内做推广,真正来自内地的客户仅占1%不到。

    马来西亚政府也敏感地捕捉到了中国中产阶级对国内市场的观望情绪,主动伸出橄榄枝,以永久产权、市场经济、零遗产税等为噱头,吸引他们去海外置业。

    资产配置应多元化

    不过在境外投资热潮兴起之时,2017年1月,国家外汇管理局对购汇用途进行细化和重申。虽然居民每人5万美元购汇额度并未缩减,但购汇流程相比以往更加复杂。其中重申,在个人客户购买外汇时,需要填写《申请书》,明确购汇时,不用于境外买房、证券投资。

    无疑,此次公告或将增加个人向境外转移资金的难度,国人购买海外物业的活动可能会受到一定潜在影响。不过,亦有分析人士指出,虽然难度有所增加,但也可能会刺激更多个人进行资金转移,以免后期外汇管制进一步收紧。

    但值得注意的是,禁止个人海外购房及投资并非新政,只是对原有外汇管理政策的重申。在此前的《外汇管理条例》和《个人外汇管理办法》中已经表明过居民海外购房和买卖有价证券等时不允许操作。

    根据时代周报记者的多方了解,往常,很多海外地产项目会要求买房人发动周边的亲戚朋友,动用十多个身份证换足外汇,用蚂蚁搬家式的方式买房。

    “显然,监管层并不愿意看到这样不规范的事情发生,这次在个人购汇申请书里明示这一点,也是为了使一部分外流的资金受到抑制。”有不愿具名的银行客户经理对时代周报记者分析表示。

    不过,另据记者调查,为了应对换汇限制,有些房企开始为购房者开辟道路,购买境外房产的操作路径依然存在。

    成立境内有限责任公司取代境内合伙企业作为境外直接投资主体,是一大方式。从记者掌握的部分境外投资中介反馈的信息来看,这些机构在设计投资方案时,会让客户避免触及政策提到的“被视为异常情况以及需要密切关注的境外投资业务”,且会在资金出境的步骤、时间等上作出方案。

    此外,有企业也还会帮助购房者通过境外账户或者公司代付的方式解决付款问题。不少中国公司开发的海外楼盘也可以直接使用人民币支付,有的只要收取一定的手续费即可。

    “但是我认为,投资首先要考虑的问题是:如何做到资产保值?增值还是其次,如果保值都保不住的话,我们几十年的财富可能一夜之间就没有了。所以,我认为资产配置要多元化,要合理化。”1月14日,香港大学经管学院教授、港大中国金融研究中心主任宋敏公开说道。

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