融信蜕变

2017-01-18 11:46:11

来源: 时代在线

一年前，融信中国，这家成立13年的福建房企，走到发展的十字路口：成为2016年首家赴港上市的内房股，随后展开了迁总部至上海、快速扩充土储、进军保险业务等一系列“融信梦”。

时代周报记者杨静

一年前，融信中国（以下简称“融信”3301.HK），这家成立13年的福建房企，走到发展的十字路口：成为2016年首家赴港上市的内房股，随后展开了迁总部至上海、快速扩充土储、进军保险业务等一系列“融信梦”。

一年里，曾经偏居一隅的融信，厚积薄发成为全国性颇具实力的地产新秀。8月上海静安区总价110亿元地块一战，更是让融信一夜之间声名鹊起，站上舆论关注的高点。

这背后，短短的一年里，融信完成了自身的大跃进。根据融信2016年中期业绩报告，融信净利润增262%，完成年销售目标的82.6%。

回归本源，研究融信的成长路径与坐标系，不难发现，其狼性风格之下的果敢、敢拼、灵活等闽系房企特色彰显无遗。而融信的独特之处在于把控扩张与资金管理的平衡上的日渐精湛。这除了外力的助推，更多是内因的催化。

专攻区域性扩张

剖析融信的商业版图，跃进式增长的秘密主要基于聚焦区域市场。

所指的就是长三角和福建海西区域两大市场。事实上，在融信的城市布局策略里，就明确指向“福建大本营和少数一、二线核心城市”。正因为聚焦，曾经规模尚弱的融信在福州站稳脚跟后，逐渐形成区域优势。

追溯来看，以2009年进入福建漳州开始，融信在此后的时间里将版图逐步拓展至福建厦门、上海和浙江杭州。2013年，融信走出福建省，同步开始有节奏的拿地扩张。

截至2016年6月30日，融信在上述五大城市拥有44个项目，土地储备达928万平方米。

尽管进入的城市不多，但对于所进入的城市，融信采取的是城市深耕策略。集中力量攻坚，在降低管理成本的同时，实现资源的共享和协同。

在深耕的五大城市，融信的项目皆有不错的表现。比如福州大本营的精奢型项目融信•双杭城和杭州的豪宅型项目融信•杭州公馆。

尽管比其他闽系房企走出福建的时间要晚，但融信有着自己的节奏。2013年在上海和杭州拿地后，2015年整年融信进入“休养生息”，未曾扩大土储。

到了2016年以来掀起的楼市热潮，融信布局的前瞻性得到了验证。除了占34.2%销售额的福州市场，杭州是融信的另一大重要发力点。在杭州单个城市，融信的项目已经逾10个，2016年上半年三个项目就为融信带来近36.1亿元的销售额，进入杭州市场TOP5。

事实上，融信今年在杭州所拿地块平均溢价为20%左右，按照融信董事局主席欧宗洪的理解，“同行平均为60%左右，融信进入杭州时间点把握得好。”

不仅仅只是杭州，融信在漳州的6个项目，均位于大厦门城市圈的辐射范围内，受益于厦门的楼市利好，上半年融信在漳州销售占集团的18.7%。

在占据市场优势的同时，融信还采用了合作的方式进行扩张。对于在2013年进入的城市上海，不仅有独立操盘的融信铂湾项目，更与众多优秀品牌房企达成合作，股权基本对半开。目前，融信在上海有6个项目合作方为绿地，1个为万科。

这样的合作方式，在降低自身业务扩张所带来的风险之外，尽管不能享有全部的投资收益，但够控制住项目投资过程中的风险，避免微利甚至可能更糟的情况发生。融信，为自己加了一道保险。

通过聚焦区域市场，精挑合作伙伴，融信完善了自身。根据融信的2016年中期业绩报告，账面现金128亿，经营风险处于可控。欧宗洪曾向媒体表示，预期到2016年年底保守现金余额超80亿，公司流动性充裕。

而这些只是手段，不是目的。融信意在做更具品牌价值和竞争实力的房企。据悉，绿城的品质，为融信的参考榜样。

此外，融信更是在大力推进国学文化建设。未来，融信在全国各地的项目会成为国学堂的重要载体。“融信国学堂”将邀请国学大师开堂授课，将国学文化传承给下一代，以弥补文化断层，并进一步提升孩子们的传统文化素养。

融信品牌营销中心总经理单伟对此的解释是：“（融信）不是功利地在做国学堂这件事情，而是希望借助企业力量搭建国学平台，在输出中华民族优秀价值观的同时，提升融信品牌本身的美誉度和知晓度。”

扩张当中的平衡

融信中国董事局主席欧宗洪，将其智慧也注入了融信。融信扩张平衡之术是极具特色的，核心在于解决了发展所需的资金管理问题。

高杠杆，是诸多闽系房企的身份标签。而这一年里，融信的这道印记在逐渐褪去。相比较同为500亿规模的房企，融信的现金流堪称充裕。

2016年年中，融信首席财务官曾飞燕曾向媒体阐释过，公司的投资都在合理规划范围内，销售回款下半年保守估计为100亿元。

“在2016年1月13日上市时，公司向联交所提交了18个月现金流预测和各种压力测试，结果已表明公司预测期的流动性经得起各种考验。随着时间推移，公司预测的目标不仅都做到了，而且做的比原来预测的更好。”她说道。

那么，融信是怎么做到的？

和其他房企一样，销售是一大方面。不过融信因为聚焦的城市仅有5个，有限的资金和资源得到集中使用，自有资金的使用效率放到最大。在单个项目上，短平快的运转方式在推进项目建设的同时，快速回笼资金。

融信的开发速度，可谓奇快。按照融信方面的资料显示，一般项目从开始施工起计130天内就能达到预售条件。

融信的营销融合了融创“狼性、操盘高效率”的特性。据悉，在拿地之后，研发、开发、销售、工程四个部门快速进入角色，展开行动，在最短的时间内实现销售。以快打快，回笼资金，优化财务。

当然，上市，为融信拓宽低成本融资渠道持续改善债务结构带来了更多可能。

融信也开始了改变。从财报的数据中，很明显能发现，债务结构和负债率水平已经得到了大幅的改善。净资产负债率逐年递减，截至2016年中报数据已降至89.93%。

上市半年来，融信在融资渠道上逐渐多元化，融资结构得到明显改善，长短债比由年初的4:6调整为7:3，半年末257亿元有息负债中，约90%是公司债和银行融资，其他约10%系未到期的其他融资。在融资成本上，更是从2015年的10.5%降至2016年年中的7.94%。

更为可喜的是，2015年一年的“休养生息”，融信已经在2016年早些时候提前偿还了今年到期的短期贷款。按照曾飞燕的预测，2016年到期的贷款余额仅有20亿元左右。而除了手握128亿元现金余额外，融信未使用的授信额度还有220.22亿元。

不过，欧宗洪并不满足。龙湖的财务指标，是他为融信设定的追求目标。“我们的营业收入和有息负债这两个指标要向龙湖看齐。”他此前表示，“龙湖是最健康的房企。”

而另一个值得关注的信息是，融信的触角伸向了保险行业。融信和另外三家公司共同成立了一家投资公司，这一投资公司的业务范围以人民币或外币计值的人身保险及再保险及保险代理，受中国保监会管理。

涉足保险业，融信在公告中阐述的是为了多元化发展，寻找具有增长潜力的投资机会。

不管怎样，无可否认的是，融信正处在急速的发展中。按照这样的发展速度，在地产界将有望迎来一个新的、庞大的地产帝国。