• 万达帝国转型:地产商要练“空手道”

    地产 > | Time Weekly - 2017-01-17 01:17:11
  • [摘要] 2016年,万达成绩很大,问题不少。个别公司没有完成年度任务,虽然没有拖集团后腿,但是没有实现全红,还是有点遗憾。管理漏洞依然不少,腐败现象、浪费现象还是存在。

    CFP 供图

    拒当老宅男,王健林发出9000亿冲刺令 

    万达帝国转型:地产商要练“空手道”

    时代周报记者 刘娟  发自北京

    2017年1月14日,合肥,万达年会。一身西装,踮起脚尖,踏着节拍,万达掌门人王健林一口气飙了四首歌。

    首富老王爱唱歌、会唱歌、唱歌好,并不令人意外。去年,他上台高歌一曲《假行僧》,吼出“我要人们都看到我”,雄心壮志不言自明。

    今年,用四首歌的时间,王健林串起了一个故事:《朋友》你听我说,千万不要《等待》,要抓紧制定“小目标”,才能《夫妻双双把家还》,否则你注定《一无所有》。

    这便是王健林和万达的心路历程写照。他不想做开发商了,三年前,万达第四次转型启幕。2016年,是万达“先头部队”要出成绩的一年。万达是否已经安全掉头,并找准未来的航向?

    唱起High歌之前,王健林100分钟、万字工作报告给出了初步答案—过去一年,万达资产、收入分别站到了7961亿元、2549.8亿元的史上最高峰。

    “2016年对万达极其重要,具有标志意义。”这一年,万达服务业收入、净利润首次超过地产,王健林称,万达提前一年实现了转型期的阶段目标,“成绩很大,问题不小,总而言之,万达还在爬坡阶段。”

    他牢牢握着万达高速奔跑方向盘的国际化野心,并为2017年资产9000亿元,营业收入2658亿元发出了冲击令。接下来,王健林还将做什么样的机遇猎手?在全行业头脑风暴之际,不妨来听听王健林对现实的判断和这背后的逻辑。

    “不当地产商了,一分钱不出空手道赚钱”

    地产曾是万达过去所倚重的,支撑了万达这头资本巨鳄多年的高增长。2016年年初,王健林做了一个大胆的决定,万达向总资产7500亿元发起冲击,地产销售收入任务从1640亿元降至1000亿元。

    “在地产火热的2016年,调减600多亿元地产收入目标,在中国除了万达,没有别的企业能做到.”这场-640亿元的革命,就是王健林主导的一个万达颠覆万达的历程。

    2016年,万达商业收入1430.2亿元,同比减少25%,但净利润仍同比增长。

    “一减一增,这说明收入质量在明显提高,甚至可以说,万达商业已不再是地产企业,”过去一年,万达商业中的地产收入仍大于租金等业务,但租金净利润占比已达55%。这次年会发言中,王健林透了底,他甚至为此好几次建议,“是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了,叫商业投资管理服务集团,别再当地产商了。”

    王健林迫切摘掉“地产商”标签。万达商业是集团转型重点,要力争在2018年提前两年完成转型为商业服务型企业的目标。

    轻资产是他敲定的转型路径。在2017年新开业的50个万达广场计划中,包括39个轻资产项目和11个重资产项目。王健林为此喊话,以后每年重资产项目要减到5个左右,“2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外,万达原则上也不再新增住宅开发”。

    等万达城全部开发完以后,万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。这意味着,在以后的房企销售金榜中,万达身影将被抹去。

    王健林一再强调不是对中国房地产看空,但频频的楼市调控还是让他这位近30年从业者颇为感概:“中国楼市周期性全球罕见,好年景没有持续过四五年的时候,基本上三年左右来一次调控。周期性太强,现金流不稳定,预期也容易经常发生变化。”

    “更重要的是,万达已经可以靠品牌挣钱了,”王健林用了五个字反问句式,“何乐而不为?”

    王健林崇尚“空手道”,并把这看成是企业经营的最高境界。这个“空手道”不是“空手套白狼”,而是“一分钱不出,凭品牌就能挣钱”。

    要达到这个境界很难,王健林正在努力一步一步靠近,他说:“过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场,现在设计、运营就可以分得很大一杯羹。”

    2016年开业的50个万达广场,已有21个属于轻资产。从投资类万达广场到合作类万达广场,这两年,万达商业的轻资产路线正在衍变。

    “别人拿钱下订单,我们负责找地、建设、招商和运营,这种就叫投资类万达广场。”一个月前,王健林与富力地产联席董事长兼总裁张力握手言欢签下的500亿元投资大单就是这种模式。同样,中信信托、民生信托也是金主,交给了万达商业650亿元大单。

    王健林团队的任务是,从2017-2019年,每年要开业交付30个投资类万达广场给投资方,净租金双方分成。

    他们慢慢发现了另一条路径,对方出地又出钱,万达只需负责设计、招商、运营等,净租金7∶3分成。这种合作类万达广场,王健林称之为万达轻资产模式的最高级形式,“连资本化环节都省掉了,还解决了集体用地问题”。

    “把轻资产广场的量做上去,和万达每年开发20个重资产广场有什么区别?”王健林定调,从2017年开始,万达商业主推合作类万达广场,每年确保签约20个以上,上不封顶。

    如果合作类万达广场上马多了,就减少投资类万达广场的数量。他们有过测算,每年开业50个万达广场可能已是极限。

    军人精神被带到了万达,29年里,王健林用强势的企业文化管理这只巨无霸:“再好的战略不能执行,都是白费。想做成事,总能找到办法;不想做事,总能找到借口。”他毫不谦虚,“万达商业的执行力全球无敌”。

    但现在,王健林对万达商业的考核发生了变化,既不追求收入规模的扩大,也不追求净利润的高速增长。他的目光盯着“净利润结构”这个关键词,并给万达商业定了一个“小目标”:2017年起,租金年均保持25%增速,在万达商业净利润占比中每年提升5%。

    从被低估的港股愤然离场后,在万达商业这轮A股5000亿元市值新征程中,此举势在必行。王健林要用实际行动来证明,不当地产商,万达商业这个公司更值钱。其实市场已经回答了,地产的PE在10倍左右,但商业租金的PE是30倍甚至40倍。

    “万达还在爬坡,全面转身就是我的退休之年”

    三年前,王健林拿起手术刀,对万达上下开始了一场脱胎换骨的转型“大手术”。

    这场万达史上第四次转型的“小目标”,是2018年前万达一半以上利润和收入来源于服务业;“大目标”,则是旗下商业、文化、网络、金融新四大支柱产业都上市,资产价值和市场价值要同在世界一流品牌之列。

    王健林要再造一个万达—个基于O2O、大数据、金融工具的万达。他为未来的万达开出了两个药方:其一,轻资产;其二,多元化。万达的优势兵力很快就转移到新型服务产业,金融与文化是王健林圈下的两个重点。

    2016年,万达文化集团收入641.1亿元,总体占比超1/4,已经真正成为万达的支柱产业。王健林乐观估计,2018年,文化集团就会成为万达又一个千亿级企业,“其实,如果文化集团不剥离旅行社,今年就接近千亿规模了。”

    “当初万达并购美国AMC时,有一个知名教授写了三千多字的文章,论证万达必然失败,他说人类历史上从来没有跨国电影院线,万达凭什么成功?”王健林在去年交出了成绩单。在并购完美国的AMC、传奇影业、卡麦克院线和欧洲欧典院线,国内一批院线和时光网之后,万达影城全球累计达1352家,屏幕14347块,约占全球12%的票房市场份额,在欧洲、北美、中国全球三大市场均排名第一。

    王健林要做全球电影领军人,在2020年要拿下全球20%电影市场份额,实现100亿元净利润。他也毫不避讳称霸体育产业的雄心,在“得版权得天下”的游戏规则下,打造了多个自有体育IP。

    2016年是万达海外并购最多的年份。庞大的资金,万达乃至中国文化,跟随王健林的私人飞机,到达世界上多个角落。

    “重大文化项目能向全球输出的,全世界只有美国的迪士尼、环球影城和海洋公园三家公司,万达是第四家,”王健林不止买买买,他去年签约的两个海外“万达城”项目,也是中国重大文化产品首次出海。

    但转型并非一帆风顺,例如金融。在王健林的万字发言稿中,“金融”字眼仅出现两次—2016年业绩与2017年目标。

    2016年,万达金融集团收入213.5亿元,完成计划的127.7%,是各业务板块中超额完成计划最多的一部分。但与2015年工作报告中曾提出的种种设想相比,仍有差距。

    三年前,王健林将最为时髦的O2O概念纳入万达商业上市平台,“腾百万”的牵手就是一次成功路演。这场“婚姻”在去年7月已经悄悄结束,但王健林自认为已经摸索出一条电商经营之路,瞅准的方向是互联网金融。

    去年10月,万达公布了一次重大产业结构调整与人事变阵。包括飞凡、快钱等在内的公司从万达金融中分裂出来成为新的网络科技集团,新公司由曲德君挂帅,剩下的传统业务,则交给空降的原广发银行董事长董建岳。这次变阵意义深远,也几乎完全推翻了万达试图将互联网与金融业务结合的算盘。

    互联网金融,在今年报告中再未提及。王健林希望飞凡要有突破,要其力争2018年实现整体赢利,2020年利润过百亿,实现整体上市,“今年的任务要分解到周,按周来考核”。

    “2016年,万达成绩很大,问题不少。个别公司没有完成年度任务,虽然没有拖集团后腿,但是没有实现全红,还是有点遗憾。管理漏洞依然不少,腐败现象、浪费现象还是存在,”王健林用一句话总结,“万达还在爬坡阶段”。

    在全球经济形势最为复杂的2017年,王健林不希望有任何一个公司掉队,旅游产业的IP短板,自有IP赛事的不足等都是他关心的重点。

    62岁的王健林看起来依然雄心勃勃,他已为2017年资产9000亿元,营业收入2658亿元发出了冲击令。他也等着团队在年尾再交出一份具有说服力的转型成果。

    “什么时候能从我口中说出来万达全面完成转型,那就是我退休之年了,”王健林选择退而不休,“我退了就完全在家里当宅男吗?那不太可能。退下来后可能每个月开一次董事会,但我会花更多精力去做其他有意义的事情。”

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