世茂房地产中期业绩报告背后，三大调整突围战略隐现

2016-09-01 17:51:45

来源: 时代财经

时代周报特约记者徐君发自上海

2016年8月30日，世茂房地产控股有限公司（00813.HK，以下简称世茂）发布2016年度半年业绩报告。报告显示，世茂在2016上半年保持了平稳的发展节奏，并带来稳健的业绩增长。2016年上半年，世茂实现营业额300.2亿元（人民币，下同），同比增长2.8%；完成合约销售额344.6亿元，同比增长9%。

从半年报来看，世茂在北京、南京、杭州等一二线城市表现亮眼。公告显示，其在南京销售金额超过人民币50亿元，北京、厦门、杭州等城市销售金额超过人民币15亿。此外，按照报告，2016年上半年世茂于福州、银川、北京、南京及武汉增加土地储备110万平方米（权益前）。目前，世茂旗下拥有116个项目，分布于全国41个城市，共3,185万平方米（应占权益）的优质土地。

事实上，比较于其他规模房企，世茂在2015年提出来契合自身的发展逻辑:“比之规模，世茂更看重回款率；比之降价促销，更看重利润率”。这一战略思路在2016年上半年年报中得以延续和强化。

“2016 年上半年，世茂在保持规模适度的前提下，加大了‘去库存’的力度，库存结构进一步优化。同时，财务成本和负债率持续下降，更加注重均衡、稳健发展，追求有质量的增长。”世茂集团董事局副主席许世坛在业绩会上表示。

不难看出，2016年世茂房地产的健康化调整力度更为凸显。“从南京高溢价拿地，到非住宅业务资产证券化，世茂在不断尝试突破瓶颈并积极寻求在商业模式和金融的创新，其谋求布局未来高增长机会的意图愈发清晰。”克而瑞一位分析师如是告诉时代周报记者。

三四线换仓，继续去库存、优结构

自2015年起，世茂加大了毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市供货比率，三四线城市则是严格按照“以销定产”原则控制供货，避免形成低毛利高风险的库存。

这一策略在2016年得到了更好地延续。按照世茂内部的说法，“去库存，优结构”已然是世茂在2016年上半年的一项重要“供给侧改革任务”。

半年报显示，2016上半年，世茂整体去化库存额较2015年同比上升19%，销售库存超过219亿元。截至2016年6月底，世茂一、二线城市可售货源占比较年初提升6%，三四线去库存取得明显成效。

加大一二线城市的投入是世茂“去库存”革命中的重要部分，通过“加减法”的同步运算使旧的机体在平稳之中实现新陈代谢。

“2016年下半年，世茂整体可售货值864亿，其中，一线准一线及二线城市供货占比75%，且货源均集中分布于北京、南京、苏州、厦门等市场热点城市及区域，库存结构进一步优化。”世茂集团副主席许世坛说道。

值得一提的是，在房企抢地、地王频出的热潮下，世茂保持了审慎的态度扩充土地储备，秉承了稳健经营的一贯作风。进一步为实现“有质量增长”的战略目标，优化城市布局。

2016年上半年世茂在北京、南京、福州、武汉等地增加约110万平方米土地储备，购地金额不超82亿元，楼面均价 10968元/平方米，最高楼面价不超23000元。新增土地储备主要分布在发展潜力巨大、房地产市场尚未饱和的省会级一、二线城市，确保了项目发展空间及抗风险能力。未来，华南区域的广深两地，也将成为世茂重点拓展区域。

在业绩发布会上，许世坛称：“上半年我们拿地大概一百多万平米，金额不到一百亿，下半年会比较多。”而据许世坛此前透露，世茂今年买地预算预计将达到300亿元。

在地王频出，楼面价动辄“面粉”贵过“面包”的背景下，世茂为自己预留了更大的运作空间。

抓回款、降负债，坚持稳健财务策略

2016的上半年，上海、苏州、杭州、合肥、武汉等城市疯狂抢购致地价高涨带来的一个直接后果是房企资金杠杆大幅提高，资产负债率攀升。但是，这其中显然不包括世茂房地产。

“以稳健的财务策略为经营前提，专注抓回款、控负债以及进一步降低融资成本和优化资本结构，同时勇于探索房地产金融创新及多元化业务。”2016年上半年，世茂坚持现金为王，通过多种鼓励措施加强回款。

世茂相关人士告诉时代周报记者，坚持稳健的财务策略，其实在世茂内部被视为世茂2016年“供给侧改革”的另一项重要任务。

据半年报数据，上半年世茂回款增长16%，回款率提升至85%，位居行业领先阵营，这成为现金流健康运转的重要保障。“截至2016年6月30日，世茂可动用资金达401亿元，其中现金201亿元。” 世茂半年业绩报告中写道。

现金增加的一个直接结果是世茂的负债率稳步下降。截至2016年6月30日，世茂净负债率为55.7%，较2015年底的58.1%下降2.4个百分点，连续4年以上维持在60%以下，为企业应对宏观经济和金融环境变化，及实现可持续发展奠定了坚实的基础。

值得一提的是，在负债率持续保持合理水平的同时，世茂还通过债务置换，以新换旧，以内（债）换外（债），以低（息）换高（息），降低了汇率风险，融资成本也得到大幅下降。

“世茂现在也在严控境外的负债，基本上很少会用境外债，因为人民币下降风险还是挺大的。其实我们上半年做了很多工作，已经还了122亿境外债，所以外债的风险由2015全年的48%降至33%，基本能还的都还了。”许世坛在业绩会上说道。

不仅如此，2016年1月，世茂房地产发行的第一期40亿人民币私募债，利率为同期最低之一，世茂也成为上交所首批发行私募债的内房股之一。数据显示，上半年，世茂房地产附属公司世茂股份成功发行若干期低息人民币债券和短期融资券，利息低至3%-3.38%。

世茂持续降低融资成本，一方面通过发行低息人民币债券和短期融资券置换高息融资；另一方面，积极探索房地产金融创新模式和开拓资产证券化市场，并与其他多项降息措施并举。2016年上半年，世茂加权平均融资成本下降到6.5%，为世茂近年最低水平。

正是凭借稳健的运营及财务表现，世茂获得了国际评级机构的进一步肯定。

2016年4月，惠誉将世茂长期评级及债务评级从BB+上调至 BBB-，为投资级别；穆迪及标准普尔则维持了Ba2及BB+的较高评级。此外，2016年6月，国内三家最大的信用评级机构，中诚信、联合评级和大公国际维持世茂房地产AAA的主体最高信用等级。

稳步实践创新商业模式，瞄准高增长机会

在夯实住宅开发主业的同时，世茂通过产品创新、金融创新、轻资产化等路径，持续稳固多元化业务，形成多个新的业绩增长点。

按照半年报显示，2016上半年，世茂酒店、投资性物业和其他商业收入合计同比增长9.6%。“经专业估算，世茂目前主要投资物业及酒店的市值为611亿元。2018至2019年，世茂在一二线城市将有多家酒店和商业建成并投入使用。未来5年，这些业务将成为集团业绩的重要增长极。” 世茂半年业绩报告中显示。

事实上，作为注重“创新驱动”的企业，世茂近年来在产品创新领域动作密集。从住宅、公寓、酒店的设计，到综合体的升级换代，2016年，世茂创新产品和业务实现进一步系统落地。

譬如，在细分市场和社区服务领域创新上，世茂房地产在行业内率先推出了社区商业52+Mini Mall以及Mini Hotel等创新型产品，将传统业务的管理进一步优化，同时为提升可售住宅和商业产品附加值开拓了新领域。

而继mini hotel和mini mall等轻资产尝试落地品牌之后，世茂于2016年7月实现了酒店及度假村“轻资产”战略落地，首家托管输出酒店——临沂滨河世茂睿选酒店正式签约。

此外，世茂原创的首个IP动画“灵石茂险王”已于6月相继登陆各大卫视。9月中旬，世茂首个主题乐园产品“石狮世茂茂险王主题乐园”也将开启试运营，这是其在探索多元化经营、向文旅地产领域迈出的具有里程碑意义的一步。

“细分产品不仅可以为世茂开拓出一片蓝海市场，还能与其住宅及社区O2O业务形成良性互动，这将为世茂房地产的多元化发展产生‘几何式’的商业价值。” 中金公司一位分析员告诉记者，“世茂不断创新商业模式，旨在瞄准高增长机会。”

在业绩会上，世茂集团董事局主席许荣茂表示，“如果说2015和2016年是公司的调整年，2017年世茂将再次回到‘有品质的增长年’，销售、利润、工程品质、产品力以及客户满意度都会有较大提升及增长。”

“展望2016年下半年，预计房地产市场整体需求将保持平稳，供给侧结构性改革仍为重点，货币政策及对房地产行业的总体放松政策有望维持。本集团下半年供货时间将集中在三季度末及四季度初，一线及准一线城市占比达54%，货源分布匹配市场热点区域，预期能进一步提升销售均价及利润率。” 世茂半年业绩报告最后写道。