美的地产冲刺200亿 上市尚无时间表
相比盛名之下的美的集团，美的地产业务似乎默默无闻。但在家电出身的房企里，美的地产的规模是比较靠前的。
本报记者 刘娟 发自佛山顺德
沿着105国道前行，这座128米高的建筑是广东佛山顺德北滘镇最为显眼的地标。乌黑钢筋所铸成的巨大双子建筑群，以一种柔美舞动的姿态生长向天空，据说，它是打高尔夫球挥杆时那个扭腰动作的定格瞬间。这里是美的集团的全球运营中枢，它的缔造者何享健酷爱打高尔夫球。
相比盛名之下的美的集团，美的地产业务似乎默默无闻。但在家电出身的房企里，美的地产的规模是比较靠前的，其在2013年销售突破100亿元的规模。相比TCL、万家乐等家电系房企加速分野的举措，美的地产的步伐已越走越远，正在朝着200亿元销售规模及上市目标努力。美的地产集团总裁赫恒乐日前接受了时代周报记者专访，细谈公司的成长脉络及未来的发展战略。
百亿规模成长路线图
佛山北滘，一个珠三角小镇，盘踞着美的集团和碧桂园两大千亿品牌。
在北滘城区，四处可见美的地产的标志、广告和楼盘。这个白色家电的巨头企业，在它的总部所在地，也不能免俗地做起了大地主，圈地、盖楼、卖房。据赫恒乐介绍，1998年面市的美的海岸花园，是美的地产的首个项目，英文名定为May Flower Garden（五月花花园），寓意美的地产要像成功登陆美洲的第一艘船。君兰国际高尔夫生活村则是美的地产一个标志性项目，一开始便定位为珠三角顶级别墅社区，目前仍是最具价值的高尔夫别墅豪宅之一。收购该项目的2004年，美的地产集团正式成立。
不过，细看美的地产的早年成长史，并非外界看到的那么顺利。这家公司厚厚的工商资料，就足以清晰勾勒其坎坷的成长足迹。受困家电业务架构重整及地产专业性挑战等因素，在1998年成立后的7年间，美的地产先后六度换帅。陈大江、陈序强等美的电器的创业元老级人物轮流上阵操盘地产业务，曾任佛山市顺德区常务副区长的刘知行在2004年接棒美的地产板块后不久也选择离职，那会美的地产集团刚刚成立不久。赫恒乐在2005年底接任地产总经理后，将这一领导层动荡局面画上句点，不过美的地产的全国扩张步伐，直到2010年才姗姗到来。
“2005年前后的美的体系，经历着自1997年以来最大的一次调整，由董事局主席何享健亲自操作，”有知情人士对时代周报记者介绍称，事业部制度虽为美的带来超高速发展，但随后经营主体太多、协调难的问题开始突出，为避免危机出现，何享健提出要调整，“宁可慢走两步，也不错走一步”。在当时，为培育新的利润增长点所尝试的房地产、客车等多元化战略，率先遭到否定或放缓。
“2006-2009年，美的地产的主要业务集中在大本营，仅有美的御海东郡、美的简岸花园、美的新海岸花园等几个产品入市。”赫恒乐称，直到2009年，地产事业被正式列为美的集团的长期战略发展产业，美的地产才迎来新一轮的发展黄金时期。2009年下半年，美的地产重新调整了发展战略，其计划在五年内成为跨区域的专业地产开发商。
进入2010年，美的地产正式实施走出去战略，并正式提出了2013年达到100亿元的战略目标。走出佛山，美的地产表现出让人惊讶的扩张势头，跟随美的集团工业布局扩张的步伐以及对新经济城市的判断，仅2010年当年就在贵州、安徽、广东、湖南、江苏等地举牌摘得近5000亩土地。同时，还将开发触角延伸至浙江、辽宁和山东等地。
“2009年至今，美的地产集团累计获得优质土地储备1.1万亩。截至2014年第一季度，美的地产集团未开发土地储备约7500亩，”赫恒乐称，按美的地产现有的开发速度预计，土地储备可供未来3－5年开发。在土地上的资金投入，他并没有透露。
曾经立下的销售额超百亿元的目标，在2013年完成。在去年底召开的2013年年度工作会议中，赫恒乐明确了地产集团未来三年的战略目标：到2016年底销售规模达到180亿-200亿元。他还要各区域公司和单位签了2014年度经营责任制，“今年业绩目标最少要实现20%的增长”。
“逐步过渡到全装修智能房”
这个目标难不难实现？
目前为止，赫恒乐还没表达出过多的担心。他说，“20%的业绩增长预期，目前还没有发生变化，我们还在朝着目标努力。”
但赫恒乐今年的工作，肯定不会很轻松，这和吊诡的楼市有关，也是摆在所有开发商面前的一道坎。北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对时代周报记者介绍说，今年房企库存去化的压力是最大的，可能需要两到三年的时间。但赫恒乐认为，狼性营销和全民营销，是美的地产目前用以抵御市场风险的两大营销手段。
“我们要求各公司进行最大化的销售和回款，还没有规模性降价，局部项目上稍有调整，”赫恒乐说，全民营销也一直在发动，供应商、老业主等周围相关者都参与公司营销，还与电器集团资源打通，比如与经销商资源共享、优惠捆绑等。
在他看来，公司目前在售的16个项目，主要分布在经济相对比较发达的宁波、镇江等地，或像沈阳这样拥有将近千万人口的省会城市。“应该说，房地产市场的蛋糕还存在，如果企业资金量、管理能力、开发能力等健康的话，就可以多分点这个市场蛋糕。”赫恒乐如是说。
比起营销，赫恒乐更愿意谈公司的产品战略及创新，“一如美的家电的超长产品线为主，美的地产也保持多业态、多项目布局的态势。未来，美的地产旗下以首次置业和首次改善的美的城、美的翰城等三到四条产品线为主，会逐步过渡到全装修房时代，现在这一比例已达到50%。除此，美的地产未来会加大和美的集团的协同效应，如在家居智能化等方面加强合作，让美的地产的产品更具品牌个性。”
他说这段话的背景，与美的集团再转型相契合。今年3月，美的集团对外称，未来三年投入150亿元布局智能家居领域，主要推出空气、营业、水、能源四大家居管家系统。
在接受时代周报记者采访时，上海楼市专家李骁提醒称，智能家居在大数据、云计算、物联网、传感器、操作系统等层面还没有一个统一的标准，业主能不能实现客户端软件精准化操控，还待验证。
“10%以上利息的钱不要”
“从规模来讲，我们现在不算很大，但我们先天优势和竞争力还是好过很多房企，”赫恒乐对此坦言，美的集团拥有成熟的工业产品和家电家居一体化系统，依托这一背景和资源优势，他们的成本不会太高。
赫恒乐并未透露公司目前的负债水平，但他坦言，“现在银行开发贷的控制，的确比前两年要严格，但美的地产目前还没有被限制。当然，作为非上市公司，美的地产的融资渠道还是很多样，不仅仅通过银行贷款，包括基金、信托都有涉及，但成本很高的钱，如利息在10%以上的钱，我们一般不要。”
事实上，作为何享健美的帝国旗下曾经四大二级产业集团之一的地产集团，在2012年美的集团整体上市前被剥离出来，并被划归到美的控股旗下。从现有美的控股的股权架构看，美的地产集团和美的集团属于平行单位。
何享健和儿媳卢德燕100%持股的美的控股在股权金字塔顶端。何享健家族是美的集团的绝对大股东，持股比例为35.49%。2013年，美的集团实现整体营业收入1212.65亿元，同比增长18.06%。
与美的集团电器系列近200家错综复杂的持股公司相同，美的地产集团现有的股权架构也层层嵌套。美的控股全资拥有的佛山市顺德区美的发展有限公司(以下简称“美的发展”)是美的地产各地分公司的“爷爷公司”，注册资本30亿元，主要经营范围就包括对房地产业进行投资。美的发展之下，美的发展(香港)、美的建业(香港)、美的置业等多层子、孙公司100%向下控股，设立有佛山、邯郸、株洲、贵阳、宁波、徐州、盘锦等多地分公司。何享健对美的地产的支持可见一斑。在2009年全面交棒方洪波后，他就鲜少出现在镜头前，但是在美的地产的重要拓展或者签约仪式上会有他的身影出现。
“我们地产业务也出身于制造业，但目前来讲，美的集团和美的地产两个管理体系是完全独立的。美的控股的授权机制，给了地产业务一个比较大的发展空间，我们的管理完全按照房地产行业的规律来进行，而不是按照家电业的规律去管，”赫恒乐介绍说，从人才引进这点就区别很大，美的集团很少空降高管，但地产集团的专业人才来自四面八方的优秀企业，如总工程师、设计总监、项目总经理及物业公司总经理等，就是从一线房企请来的。
按照赫恒乐的意思，接下来，美的地产会根据去化速度，合理调整开发和土地储备的节奏，除了深耕已有项目的区域，也会考虑一二线城市布局，“我们在现有的基础上会投入资源，择机去做一二线城市。”
“对小房企的收购，也在进行，”赫恒乐说，“目前流行的海外投资、养老地产和旅游地产，美的地产还没有投入太多力气，但我们在考虑上市目标，虽还没有时间表，但会朝着这个计划努力。”
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