【专题】地产新商派强势崛起

2015-09-09 11:48:56

来源: 时代周报

作为近三年强势崛起的地产“快”力量，一个又一个神秘低调的闽派房企正迅速改变中国房地产格局。

地产新商派强势崛起：
闯为先地产百强闽派房企独占20席

地产黄金十年，粤派房企名扬天下。不过，作为近三年强势崛起的地产“快”力量，一个又一个神秘低调的闽派房企正迅速改变中国房地产格局。

胆子大，杂音少，出手狠，步调齐。在闽商文化的主导下，闽派房企普遍呈现出“高增长、快周转、强扩张”的特征。激进的拿地作风，甚至有点“刀口舔血”的味道，闽派房企一度被误读，甚至妖魔化。扩张与资金平衡，一直是他们小心翼翼应对的问题。

除了在2000年前后就布局全国的世茂，大部分闽派房企在2012年后进入上海市场，这里成为他们业绩逆袭的分割线。克而瑞数据一目了然，今年上半年，有20家闽派房企进入百强榜单中。三年前年销售不足百亿元的阳光城、泰禾、旭辉等房企，抓住了黄金时代的尾巴，迅速将销售额连续翻番，甚至更多。

越来越多的闽派房企不再满足“闽系”的标签，他们纷纷将总部迁至上海，以更宏大的视野，更优秀的团队布局全国。脚步没有放慢，但闽派房企背后却发生了一些微妙变化，希望从“房地产+”模式中寻找更多的跨界投资机会。

从这里开始，我们期待一部闽派房企新崛起故事的写就。

阳光城成长录：牵手巨头锁定“房地产+”

时代周报记者刘娟发自上海

“我们带着梦想从福州走到上海，一步一个脚印，从一个小公司变成业内前25名。”这家来自福建的中小型房企—阳光城，在近几年上演了一场足以写进地产业史册的华丽逆袭。

2011年，偏安福建一隅的阳光城砸下40亿元，在海南、西安、太原等地攻城略地。2012年，阳光城的命运轨迹到了一个关键时点。这一年，阳光城在上海首次拿地，并将管理总部迁至上海，向房企“第一梯队”进军。

虽是行业后来者，但阳光城已成为成长型房地产企业的代表，发展模式被作为业内学习和剖析的样本。2012-2014年间，阳光城销售收入从不足百亿（73亿元）跃升至230.7亿元，翻了三倍。

小而强大，阳光城正走向历史巅峰。正是这家市值不足200亿元的“小”公司，创造了人均3000万元的产值。根据中国指数研究院数据显示，阳光城2015年上半年完成销售金额115亿元，总销售面积91万平方米，牢牢占据房企销售TOP25，并一举摘得闽系房企销售冠军。

闽企销售领头羊

数据不会骗人，阳光城半年报显示，截至2015年上半年，阳光城已连续四年保持业绩稳健增长的势头，盈利规模增速与盈利质量均优于行业平均水平。

并不难发现，闽系房企领头羊阳光城的基本面多项数据均表现抢眼，其中营收大幅增长至44.88亿元，较上年同期增幅达46.12%；主业房地产增长势头强劲，营收达42.47亿元，较去年同期上涨54.31%，实现从2012年上半年至今连续四年同比大幅攀升。

盈利能力也在连续提升。2015年上半年，阳光城净利润3.18亿元，比上年同期增长74.15%，这也是阳光城净利润持续四年节节攀高；扣除非经常性损益后净利润额3.14亿元，同比猛涨82.35%；基本每股收益0.25元/股，同比上升38.89%。

此外，阳光城现金流净额达到近四年最高点，相比去年同期更是翻倍增长，其中经营活动产生的现金流量净额24.76亿元，同比大涨153.77%，现金及现金等价物净增加额5.11亿元，同比增长100.99%。

据阳光城相关负责人透露，阳光城近年来之所以能持续高速成长，离不开高效运营和精细化管理水平的持续提升。在规模快速增长的同时实现稳健、安全运营，对阳光城的可持续发展具有重要战略价值。

当前，阳光城围绕“对投资者负责，对客户负责”这一核心理念，坚持规范化运作，坚持市场化道路，初步建立起“内控体系完善、决策机制健全”的一整套企业风控体系。

此外，阳光城还建立了行之有效的内部管理和风险控制体系。2015年以来，阳光城联手全球最大的风险管理专业咨询机构普华永道，在整个企业范围内启动全面风险管理工作。

获百亿低成本注资

“地产穷，金融兴”，今年以来，券商报告无不这样概括时下趋势。热词“互联网+”下，房企的金融嗅觉正渐渐被激活。

阳光城是不甘示弱者之一。2015年以来，在同台共舞的名单中，阳光城接连引入了中民投、上实等不少优秀金融合作伙伴。

引入中民投,打开了阳光城的成长想象空间。4月23日，阳光城向上海嘉闻投资管理有限公司定向募集资金45亿元，引入中国民营资本最大金融大鳄——中民投成为公司单一最大股东。作为中国最大规模的民营投资集团，中民投的战略入股，这不仅进一步增强阳光城的资金实力、降低融资成本，更展现了金融机构对阳光城的坚定信赖。

不仅如此，在“守正出新，房地产+”创新驱动战略下，阳光城在金融领域还接连取得多项重大成果。

5月底，阳光城与平安信托签署合作协议，并获得50亿元战略投资。紧随其后，阳光城又携手上实集团旗下的上海实银资产管理公司进行战略合作，通过规模不超过100亿元的有限合伙制房地产投资基金，投资双方认可的优质开发类房地产项目。

在融资通道拓宽上，阳光城更是大刀阔斧。5月22日，阳光城联合福建省能源集团等共同发起设立海峡人寿保险股份有限公司。其中，阳光城拟以自有资金出资1.95亿元，占海峡人寿注册资本的13%，成功跻身海峡人寿股东前三位，正式进军万亿保险市场。

7月底，阳光城联合中信证券公开发行28亿元公司债获中国证监会核准，期限为3+2，首期利率低至5.18%，而阳光城联合长城证券发行总额20亿元的非公开公司债的募集工作也已完成。

据推测，阳光城2015年有望获得约200亿元外部资金注入。在净资产突破100亿元的背景下，巨量而低成本的优质资金，大大降低了阳光城的企业综合融资成本，资产负债率和财务风险进一步降低。

下半年蓄势待发

近年来，阳光城转型思路清晰，陆续进入金融、互联网、医疗、教育、智能家居等五大领域，提前覆盖并布局更多有巨大潜力的发展领域。

而在主业房地产，阳光城采取坚守态度，在2015年全国区域布局战略上升级推出“3+X”战略，即在深耕长三角和大福建两大核心区域的基础上，进一步将京津冀区域作为战略主引擎培育，同时密切关注其他城市的战略机会点。

长江证券研报分析认为，阳光城积极扩张的成效已经逐步显现,其再次进入快速发展的扩张期。半年报显示，2015年初至今，阳光城通过股权并购、招拍挂等多种形式于厦门、福州、西安、上海等新增多幅地块，计容建面96.93万平方米，成交价格合计（土地款或股权转让价款）50.88亿元。

在雄厚的资本力量下，阳光城“3+X”全国布局战略正快速实施。时代周报记者发现，二季度以来，现金流充裕并手握数百亿优质资金储备的阳光城，拿地节奏明显加快，在厦门、福州、西安、上海等城市的土地市场上连战连捷。

8月12日，阳光城与平安信托联手，以17.3亿元竞得上海杨浦区平凉社区一幅地块，至此，阳光城在上海已经拿下9个项目。8月18日，阳光城以总价13.09亿元先后竞得大厦门区域角美两幅商住地块，这是在7月2日竞得福州地块后，阳光城在大本营再下一城。经过多年深入布局，阳光城在大福建、长三角两大引擎区域，目前已建立并扩大着市场主导优势。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，阳光城蕴藏着近两三年大爆发的巨大机会，是过去三年增长最快、改变最大的白马房企。

旭辉控股：玩转资产负债平衡术

时代周报记者杨静发自上海

以稳健财务策略见长的旭辉控股集团（00884.HK，下称“旭辉”），正欲在政策放宽和流动性充溢的境内发债风口期，寻求华丽转身。

8月20日中期业绩会上，旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰对时代周报记者表示，未来公司发债主要聚焦于公司债和境内利息成本低的开发债两大部分，“境外融资原则上是高息借钱，下半年将在境内加大自有资金负债比重，以达到境内外现金流的平衡”。

事实上，自2012年上市以来，通过IPO、发债、银团组合贷款等融资形式，旭辉融资成本呈现持续走低态势。据中报数据显示，截至2015年6月30日，旭辉加权平均利息由2014年年底的8.3%降至7.9%。在融资结构的控制上，目前旭辉境内信托及其他非银行贷款比重降低至3%，而境外无抵押债务比重增加至52%。长短期借款比重进一步优化，实现从2014年的7.8:2.2提升至2015年的8.5:1.5。

今年1月，旭辉发行的4亿美元债券票面息率为7.75%，价格为同类债券中最优。8月，旭辉获中信银行总行正式批复，为期3年的70亿元人民币集团授信额度将落实。此外，集团将与上海银行开展深入合作，且获得上海银行提供的总额高达100亿元人民币的综合授信额度。

在大额融资授信下，旭辉仍然坚持稳健。林中认为，尽管融资渠道打开，但控制负债率不断优化财务结构才能做到借钱成本越来越便宜。处理好增长率、负债率以及利润率三者之间的平衡是保证企业稳步增长的关键命脉。

具体操作上，林峰透露，未来几年旭辉的增长率计划维持在40%左右，净负债率控制在70%的水平，局部时间控制在80%。为了保证财务的稳健性，旭辉规定集团账面上的现金不得低于总资产的10%，这也是旭辉财务上一个稳健的基本指标。

据时代周报记者了解，目前旭辉40亿元公司债已获上交所审核，可判断为旭辉借贷利息率有望进一步降低。

在林峰看来，完成全年250亿元的销售目标已经毫无悬念。林峰表示，“降低融资成本，在重点城市做大规模。这是我们要做的事情，目前不会考虑去海外发展。国内的市场已经很大。现在旭辉正和一些手中有地的开发商洽谈，将采用并购或合作方式获取新项目”。

正荣转型变革大手术：布局“健康+金融”突围

时代周报记者刘娟发自上海

楼市下半场，这两年，房企有人坚守、有人离去，有人转型，有人退守。而这两年，恰是正荣集团启动全国化战略并迅速发展的关键两年。

2013年至今，正荣在全国多个重点城市的土地市场上崭露头角，执掌人欧宗荣和正荣一起被迅速置于镁光灯下。在欧宗荣的蓝图中，现在不同于往常，正荣的策略是稳中求进，逐步成为全国性房地产企业。

自2013年起火速布局长三角城市以来，正荣正下决心将部分总部职能搬至上海。一场转型变革“大手术”正在正荣内部深度展开，除了继续房产开发这一核心业务，正荣还将视角放在商业、健康和创新业务上，希冀能成为战略制胜的房企样本。

双总部架构

“公司计划明年把总部迁至上海，形成福州、上海‘双总部’的管理架构。”正荣集团相关负责人日前向时代周报记者透露，上海总部将负责管控、品牌及在华东的拓展，而福州总部主要是制定战略及投融资等重大决策。

“双总部”，正荣并非首次尝鲜者，在地产圈，阳光城、江苏新城、海亮、禹州地产等都是其前辈。他们的共同特点，即在大本营成功后，强势向全国市场扩张，并在过渡期将总部功能放在一线城市。

闽系房企似乎都更喜欢来上海发展，从2014年房企销售百强榜单来看，当中65%的房企将总部设在一线城市，落在上海的有17家，这当中有6家是闽商，阳光城、宝龙、旭辉都将总部职能放在上海。

据悉，正荣从2013年就在着手准备“迁都”事宜，彼时正值正荣成立15周年，也是其开启全国战略的扩张元年。当年4月，上海公司的成立筑起了正荣品牌落地全国扩张的桥头堡。

“上海作为正荣全国扩张的战略高地，将是公司未来发展的重点城市。”正荣董事、总裁黄仙枝如是表示，集团在上海倾注了更多的人力和心血，未来持续深耕是必然的，有匹配正荣战略定位的项目还会择机出手。

不仅在上海，正荣的全国布局打法近来已做了优化调整，由原来的“1453”变成了“145X”，即形成1个职能总部；4大发展区域（华北、长三角、海西、中部）；5区域内核心城市（天津、上海、南京、福州、南昌）；X个项目深耕的全国布局。

“在新布局中，我们弱化了城市的具体数量，以巩固新老区域的城市价值，同时集中资源攻破重点城市，力求提升正荣在深耕城市中的市场份额，”黄仙枝说，按照正荣内部对新进城市的业绩要求，四线做第一、三线做前三、二线做前五，一线做前十。

这种精准投资策略正在迎来回报。2015年上半年，正荣凭借销售金额103.2亿元，位列全国房企前28位。今年7月单月，正荣合约销售额达40.8亿元。

在目前市场和政策面相对宽松的情况下，黄仙枝对于达成全年300亿元销售目标较为乐观。

“下半年，我们会加快推盘节奏。上海重点布局的虹桥正荣中心、虹桥正荣府，以及南京正荣润峯、苏州正荣国领等项目会持续推出市场，” 黄仙枝说，下半年，长三角区域是正荣全国营销的主力，占到三至四成份额。

发力“健康+金融”

房地产白银时代，房企利润下滑，客群迭代增速等正成为新常态。行业重塑势在必行，用黄仙枝的话，正荣也希望利用新常态契机，主动转型升级。

根据正荣战略升级规划，2016-2018年，正荣将形成新“一主两翼”的发展格局，即核心业务为住宅业务开发，主力业务新增“商业”和“健康+创投” 两大板块，支撑业务为“物业服务”。

正荣的商业地产规模正以“看得见的速度”在增加。今年6月，在大本营福州，正荣旗下8城13座商业综合体首次集中亮相，主要分布在上海、福州、莆田、长沙、西安、南昌等地区。

据正荣商业管理总公司总经理张子玉透露：“在3年内，正荣将开业10个商业综合体。未来一段时期内，公司将达到30-50个购物中心的商业投资建设运营规模，商业资产将突破300亿元。”

要实现这一目标，并非易事。商业地产开发运营所普遍面临的布局分散、资金链收紧和人才资源不足等一系列隐患，对于正荣来说都是挑战。如何提防新一轮“同质化”并将商场运营成功，也是正荣最亟待解决的问题之一。

正荣为此打出的也是“定制”牌。“正荣要打造的是一个富有生命力的幸福商业生态系统。”张子玉称，通俗来说，就是我为你占好位置，我为你量身定制，即填补空白的差异化商业，“重点是解决商家经营痛点”。

据时代周报记者了解，下一步，正荣商业计划还要通过健康产业拉动，并与艺术等相互结合，朝着大健康、主题商业等多元化方向发展。

这与正荣向城市健康生活综合服务商的转型同步。据黄仙枝透露，正荣正在一些小区嫁接健康元素，如在上海正荣府项目上已设立社区诊所。

目前，恒大、世荣兆业等房企纷纷祭出“医疗+地产”大旗，正荣也将目光投向这一领域，给出的目标是争取进入行业前二十名。“我们将来会以参股、并购等形式与医疗机构合作进行社区医疗布局。”黄仙枝称。

这也是“正荣+”平台构建品牌大联盟的举措之一。

今年5月，正荣宣布与小米展开智能家居领域合作，并由此推出“正荣+”品牌计划，重点布局互联网O2O领域，并围绕业主需求这一富矿形成多元化格局。

除了社区医疗，“正荣+”系统还将探索包括社区医疗、社区O2O、社区教育以及社区金融等更多新领域。