旭辉林峰谈“长跑”计划：设20%财务红线 主动勒紧扩张缰绳

为颠覆过往闽系房企高负债形象，林峰已为旭辉定做了一系列战略调整方案。

时代周报记者 姜燕  发自上海

3月12日，旭辉控股集团(00884.HK，下称“旭辉”)以6.721亿元落子天津西青，一举斩获羊年来第五幅土地。

外界纷纷猜测，这家闽系房企正要展开新一轮凶猛扩张。一组鲜明的对比数据用来佐证—去年全年，旭辉只拿了10幅土地。截至目前，在全国14个核心一、二线城市，旭辉已拥有超过60个项目，形成了长三角、环渤海、中西部三大核心销售区域。

作为旭辉控股执行董事兼行政总裁，林峰已经被无数次问及这一问题。在12日接受时代周报记者专访时，林峰置之一笑，他说，旭辉已过了高速增长阶段，要关注增速、负债、盈利之间的平衡。

在林峰看来，旭辉去年58.2%的净负债率仍有一定下调空间。为颠覆过往闽系房企高负债形象，林峰已为旭辉定做了一系列战略调整方案。

三年实现产品全精装

去年以来，旭辉已在负债与盈利的平衡方面作出了尝试，并取得了不错的成绩—2014年，旭辉销售和核心净利润均创下历史新高，其中合同销售金额上升至人民币212亿元，较2013年增长近四成，核心净利润19.4亿元，同比增长近28%。

“高周转”是旭辉实现快速增长的重要原因。2014年，旭辉平均资产周转率为58.3%，较2013年提高近5个百分点。据了解，旭辉在拿地后一般会要求8个月内开盘，首次开盘去化率达到60%，11个月实现资金快速回笼周转，内部称之为“8611”战略。

“去年到现在，旭辉新增了15幅土地，平均地价在4400元/平方米，”林峰坦承，新增项目主要集中在上海、苏州、北京、合肥、南京等一、二线城市，很容易拉高土地成本，如一线城市的平均土地成本都在一万元以上。

不过实践证明，地价高不代表难赚钱。“去年，旭辉约94%销售业绩来源于一、二线城市，”林峰说，也基于此，旭辉正大幅度调整公司内部产能结构。

 “在核心城市重点布局并深耕，使单个城市产生更大贡献，这是旭辉在未来发展过程中一个重要策略，”旭辉董事长林中对此进行了详细解读，他对时代周报记者说，对于年销售200亿左右的房企来说，以布局20个城市来看，平均一个城市只有10亿产能，难以形成核心竞争力，对当地的人才、土地、资金以及供应商的吸引力都会很小。

据林中透露，今年旭辉可售货值约为500亿元，其中42%的销售将来自一线城市，另外52%由二线城市贡献，三线城市所占的比例则只有6%。

按照林峰的想法，旭辉今年最多新进入2个城市，要集中精力深耕已有城市。

他并未透露具体投资计划，但对新增投资，林峰会保持谨慎甚至警惕的态度—为避免资金沉淀，新增项目要经过战略、财务、产品三个漏斗的重重筛选，具体选择标准是：布局一二线城市，财务上要实现快周转，产品要适用于刚需及改善人群。

此外，旭辉今年还将对产品定位作出重大调整。据时代周报记者了解，旭辉今年将刚需与改善型产品比重由之前的8:2调至5:5，产品重点向改善型需求倾斜。与产品调整相匹配的是，该公司将重点开发北京、上海等核心城市有地理优势的改善型自用项目。

基于对自住改善型需求市场的看好，旭辉还将加快“消灭毛坯房”战略的实施。

“去年我们提出‘争取在三年消灭毛坯房’的计划，为增强在改善性需求市场中的竞争力，今年我们会扩大装修房的数量，并在产品研发线上加大精装修房的尝试，”林峰透露。

不倒在现金流失血上

销售目标求稳、降低融资成本，成为旭辉今年的主基调。

“高周转是基本能力而不是竞争力”，林中认为，真正的高周转是基于土地储备、产品结构及系统能力三方面的综合结果。在谈及企业发展时，“销售增长、负债较低、持续盈利，”林中认为这是资本市场考察企业的三大标准，“一个企业最关键的就是把基本面做好，而旭辉的基本面就是实现持续、稳定、有质量的快速增长。”

旭辉提出今年250亿元的销售目标，这只比去年实际销售额212亿元增加了38亿元。在克尔瑞信息集团董事长丁祖昱看来，这是一个较稳健甚至略显保守的增长计划。

“我们对2015年楼市的判断是谨慎乐观、稳中有升，随着需求的回暖，市场会进入缓慢回升的渠道。”林峰说，在风险可控的前提下，用高效率、有质量的发展换来的增长率才能让企业更加持久。

按照林峰的设想，接下来，旭辉不再追求60%以上更高的增长率，而是会把时间精力放在均衡发展上，保持更低负债率的同时获得更好的盈利能力。

为增加团队积极性，今年旭辉将尝试职业经理人事业合伙人制。“今年是一线城市授权大幅上升的一年，”林峰说，公司对城市公司考核的指标发生了变化，将不再单纯追求规模而是将利润提到了更高的地位。事业合伙人制的尝试，在团队管理层面将在提升公司利润、提高员工积极性方面起到重要作用。

此外，旭辉希望一改过去的传统形象，在以往，它时常被贴上“高负债”标签。

为防止在现金流缺失上栽跟头，旭辉实行了严格的现金流“安全生产管理”。据时代周报记者了解，旭辉内部对资金使用设定了警戒线，规定流动现金占总资产比重不得低于20%。

在现金流管理上，旭辉强调销售回款率。截至2014年年底，该公司销售回款率高达93%，现金结余为人民币71.2亿元。“仅有销售额不够，手里有多少现金更实际，较高的回款率对于企业财务安全有非常重要的意义，”丁祖昱对时代周报记者分析说，很多开发商销售额很好，但回款率还达不到50%，这很让人担心。

旭辉对风险把控可谓做足了功课，其2014年净负债率已降至58.2%，较2013年下降了9.4个百分点。降低负债率的同时，旭辉还在努力降低融资成本。2014年，旭辉平均融资成本降低0.9个百分点至8.3%。

林峰透露：“旭辉融资成本每年下降1个点，将为旭辉增加一个多亿的利润。旭辉现在基本不用高成本的信托贷款，而重点使用低成本的海外融资。”数据显示，2014年，旭辉境内信托及其他非银行贷款比重同比下降13个百分点至6%，而境外无抵押债务比重同比增加7个百分点至38%。

 “接下来，旭辉境外融资的比率将进一步提升，今年力争这一比例能达到46%左右，未来希望能超过55%。”林峰说。

基于旭辉业绩高速增长和良好的财务表现，惠誉、穆迪、标普多家评级机构对旭辉上调评级。这也使得旭辉成为香港内房股中唯一一家在2014年度同时被三大国际评级机构上调债务评级的房企。

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