深圳民企“傍”央企靠山 远洋地产借势加码华南布局
“深圳本土民营房企的日子现在不好过了。我相信在接下来的时间，抱央企大腿、花钱买保险这样的事，地业房地产不会是唯一一家。”
时代周报记者 赵妍 发自深圳
继纷纷扰扰的融创佳兆业收购案后，另一桩收购案正在鹏城深圳低调进行，这次男主角是来自京城的远洋地产（03377.hk）。
近期，远洋地产发布公告称，将收购位于南山和龙岗片区的三个深圳项目公司股权。无一例外，这三项目均为旧改项目。尽管其公告并未言明，但经时代周报记者查证，三项目股权出售方实际均为本土房企“深圳市地业房地产有限公司”。该地业房地产公司曾先后开发后海公馆、后海名苑居等项目。
这并非远洋地产首次进入深圳，早年，远洋地产同样通过股权收购获得远洋新干线项目。而通过日前三项目收购，远洋地产在深圳一下子获得了近百万平米总建面增量。
“深圳作为一线城市是远洋重点布局发展的城市，公司希望加强在深圳的投资。”在回复时代周报记者的邮件采访时，远洋地产战略发展部相关负责人如是称，“此次收购事项，符合远洋整体战略布局，满足深化珠三角、布局一线热点城市之所需。”
在大家顾问董事长、房地内参创始人尹香武看来，在这场交易中，远洋地产显然是占到了“大便宜”。
尹香武感慨：“深圳本土民营房企的日子现在不好过了。我相信在接下来的时间，抱央企大腿、花钱买保险这样的事，地业房地产不会是唯一一家。”
三项目大股东为同一人
未来或将被远洋收至麾下的三项目中，最为蹊跷的当属“水湾1979”。
提到深圳的豪宅项目，承载一代人记忆的红树湾是个典型，但却不是唯一。更具历史意义、时代烙印的水湾1979项目，显然是另一个典型。
“水湾1979”实为蛇口水湾村旧改项目。因中国改革开放的“枪声”在1979年的水湾村咀头山打响，深圳蛇口水湾村也被称为“改革开放第一村”，所以该旧改项目命名为“水湾1979”意义深刻。
资料显示，水湾项目位于深圳市南山区蛇口水湾村，项目用途为住宅及商用物业，总建筑面积为31.7万平方米。经时代周报记者查证，“水湾1979”已于2014年12月11日、15日拿到预售证。且根据深圳规划和国土资源委员会网站显示的登记情况，截至2015年2月27日该项目“已签认购书”多达73套，“已备案”达28套。
换言之，“水湾1979”原项目方将一个具有历史标签，且已进入预售阶段的豪宅项目，拱手让给了远洋地产。
根据远洋地产方面公告，其于2月6日与卖方达成水湾框架协议。远洋地产旗下远东和盛途就收购持有水湾项目的诚品公司80%权益，向卖方支付9000万元的诚意金，同时亦会向卖方及诚品提供9.1亿元的过渡性贷款。公告指出，就有关诚意金及过渡性贷款，卖方需要向远洋地产转让80%股权作为抵押。
时代周报记者发现，诚品公司的工商资料实际已于2月6日同期完成了变更手续，投资人一项中占股80%的“地业房地产”已变更为远洋地产全资子公司“北京远东新地置业有限公司”，此外远洋地产副总裁谌祖元、远洋地产投资部总经理王洪辉成为董事。
此外，2月6日公告还显示，与水湾项目同位于南山片区的还有此次收购的荔山工业区项目，且仍处于尽职审查中。
不过时代周报记者发现，与水湾项目相同的是，与远洋地产进行股权交易的龙晟达公司为地业房地产全资子公司；且双方已于2014年9月29日完成了项目公司“金銮尚湾房地产开发有限公司”工商资料变更手续。
而远洋地产此番收购案中增持的盛平项目公司深圳市乐安房地产公司，其增持的30%股权交易对方同样为地业房地产。盛平项目位于深圳龙岗区龙城街道盛平社区，总建筑面积约39.1万平方米。
民企傍央企或为保险初衷
交易公告一出，深圳地产圈舆论纷纷。
一种解读，倾向将此次交易解读为地业房地产的资金问题。深圳地产评论人林晓华此前就作出判断，出售水湾1979项目方或主要是在合理价位情况下，急于套现资金作出的决定。
“水湾1979项目售价较高，回款较慢，提前套现不仅提前获利，且还无需承担项目后续风险，因此没必要等到结算清楚，竣工验收。”林晓华称，“(项目转手后)以后项目的风险由远洋来承担，赚了是远洋的，亏了也是远洋的。”
另一种解读，态度则截然相反。时代周报记者从深圳某匿名地产分析人士处了解到，地业房地产在深圳属于精品开发商，规模不大，项目并不算多，但每个项目都还有特色。该地业房地产公司缺钱的可能性很小，它大部分项目都非常优质。
“尤其是水湾1979项目，抱央企大腿、花钱买保险的目的很明确。”尹香武说，“旧改项目前期麻烦的事情比较多，如果是央企介入能够动用的资源较多，且政府扶持的力度也大。佳兆业事件后，民营企业的处境相对尴尬，都想找一个靠山，哪怕利益上少得一些，至少可以避免一些别的麻烦和陷阱。”
一方面是民营房企处境尴尬，另一方面却是央企的意气风发。而根据尹香武的观察，近几年来至少在深圳，诸多旧改项目日渐向央企倾斜。
远洋地产战略发展部对上述评论不予置评，其在回应时代周报记者采访时，称“水湾收购事项将有助本集团获得位于中国深圳黄金地段的水湾项目的控制权，而透过优秀的管理团队及专业知识将会加强本集团在珠江三角洲的地位”。
远洋地产方面同时称，与地业房地产的合作“双方合作优势互补，可以实现双赢”。
当然，双方的合作并不局限于此番股权转让。据时代周报记者了解，2011年1月25日，地业房地产与深圳市山厦股份合作公司签下了厦旧村改造项目，而远洋地产则于2014年介入了上述旧改项目。远洋与地业房地产双方于2014年3月13日共同出资成立了深圳远盛业投资有限公司，如今远盛业投资已被确立为山厦村旧改实施主体。
远洋地产并未正面回应上述合作方案。不过，远盛业投资的工商档案资料显示双方的合作关系属实。
积极拿地忙扩张
当目光回到此番交易的收购方远洋地产，这家原本扎根于遥远京城的央企，在如今一口气拿下深圳多个项目之外，其2014年全年扩张速度惊人。
就在2015年新年伊始，远洋地产旗下子公司在广州以27.9亿元底价拿下位于天河区后花园的元岗组团首次推出的住宅地块—天河区元岗路粤隆客车厂地块。
这也是远洋地产首次布局广州的房地产市场。据时代周报记者了解，该地块是天河区元岗组团旧城改造的首期项目，所处的是天河区西北部的天河后花园板块，按照规划，地块所属项目将建设10栋21层到24层不等的高层住宅，其中两栋高层住宅楼为安置房，地块位置的南端将建设3栋商业中心。
在远洋地产对外的宣传口径中，“深耕华南，布局广州、深圳等一线城市符合公司战略要求”。
根据券商机构统计，在刚刚过去的2014年，远洋地产全年共获得13宗地块，共计145.5万平方米，拿地总金额187亿元，其中在北京就拦下8宗地块，耗资162亿元。在房地产市场下行的2014年，远洋地产的拿地规模被业内评价为“激进”。
远洋地产战略发展部并不认可“激进”一说，其对此向时代周报记者解释称，“公司在土地市场表现出较为积极的势态，原因有三：一是，2012-2013年较少拿地；二是，2013-2014年公司整体资金情况良好，2013-2014年远洋对大股东做了股份的定向增发，获得8亿美金银团贷款、首发了12亿美元高级债券；三是，2014年的土地市场总体比前一年度有明显降温，所以在土地市场出现调整时抓住时机补仓。”
在2015年，远洋地产将继续完善全国布局，提高品牌的全国影响力，一、二线城市的抗风险能力强，远洋希望继续加大在一、二线城市的投资。
2014年，远洋地产实现401.4亿元销售额，迈过年初设定的400亿元目标。资金充裕，或将成为远洋2015年进一步“扩张”基础。2015年伊始，远洋地产公告透露，公司已成功发行合共12亿美元双年期高级债券。这是远洋地产继2014年7月份发行12亿美元双年期债券后，又一次发行大额度投资级债券。
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