“合伙人”诱惑：越秀地产抛国企版跟进计划

2015-01-27 09:47:01

来源: 时代周报

曾备受房企推崇的职业经理人制度正走向十字路口，以“利益共享”为核心的合伙人制度在国内房地产行业风生水起。

时代周报记者刘娟实习生周苗苗发自广州

去年8月份，越秀地产（00123.HK）2014年年中业绩会上，香港投资人问了公司副总经理朱晨一个他们很着急很关心的问题，“越秀地产什么时候有高管持股计划？高管不为自己打工，怎么相信你能把公司管好？”这让朱晨很是触动，也很为难。当时的他，给不出具体说法，也没有时间表，唯一能肯定的是，“早晚会有”。

半年过去了，资本市场终于等来了第一缕消息。2015年1月19日，朱晨首次正式表态，越秀地产正在跟进合伙人制度，相关申请已上报给国资委审批。在接受时代周报记者采访时，朱晨说，过去房地产行业太好做，但对人才的重视不够，过去资金和关系更突出，但常态化竞争后，人力资本和智力资本会越来越重要。2015年，越秀地产会在人身上做文章，“我们需要的是活力。”

曾备受房企推崇的职业经理人制度正走向十字路口，以“利益共享”为核心的合伙人制度在国内房地产行业风生水起，各类合伙人版本正在丰富化。

国企版本合伙人制

未来3—5年，大部分房企的核心将不再是简单的快周转，如何活得更好？这是近半年朱晨一直在思考的问题。

在他看来，过往的房地产开发模式会是个负循环，风险与困顿正在积累与放大。快周转不能无限制地提高，高杠杆也不能无限制地放大，要在风控可控下挖掘最大发展空间，这是房企思考的重点。解决之道，是要在体制上做文章，体制变化才能产生质变。

他对万科率先发起的合伙人制度，甚为欣赏。万科总裁郁亮的一句话，直接点破合伙人制度和原来职业经理人制度的最大不同。郁亮说，“只有成为了合伙人，员工才会把企业当成自己家，才会为企业精打细算。”在推行合伙人制度后，郁亮喊出的口号是，“万科第四个十年后，可以培养出200个亿万富豪。”

以“利益共享”为核心的合伙人制度风潮，在国内房地产行业席卷而来。碧桂园也是行动派，其迅速通过“同心共享”计划，为员工描绘了这样一幅图景：“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上。”

这股热潮，很快从民企扩散至国企，首创置业和绿地集团均加入其中，如今，越秀地产正紧跟而来。

“传统房企主要靠绩效考核为导向来做员工激励，通过设定指标、目标来对标，这有一定激励作用，但指标设置再合理再到位，也始终是被动激励过程，员工只冲着奖金做事，”朱晨说，合伙人制从根本上改变了激励机制，人物性质发生了变化，“你可以想象成游戏的三方，资本方出钱，房企出平台，操盘人出智慧，大家都是老板或创业家，共享房地产开发收益，它爆发出来的动力是不可估量的。

在制定公司新游戏规则前，朱晨和他的团队要去探讨和剖析做这件事的优势和难点，“2014年年中起，越秀地产开始花大量人力、物力去研究事业合伙人制度，也调研了万科、碧桂园等多个房企。”

“拥有国企身份的越秀地产，会比纯粹的股份制民企多一些障碍和门槛，会出现是否有国有资产流失方面的疑惑，”朱晨坦承且强调，越秀地产同时也是香港上市公司，只要把这件事想透了说透了，就不怕别人来调查和审计，因为这是真正能够深度激发企业活力的新模式。与国家层面鼓励机制、体制改革，鼓励多元化经营的大方向是吻合的。

至今，朱晨还不肯透露越秀地产合伙人计划的细节，仅模糊表示，“先从项目层面开始做会相对容易一点，但只做项目跟投是不够的。毕竟涉及多方面因素，国资委也有在考虑，相关申请已上报，具体如何做仍在考察中。”按照时代周报记者了解，目前，率先试水合伙人制的房企万科、碧桂园、龙湖等，主要通过项目跟投制以及合伙人持股计划两个层面推进。

“通过多层次的持股结构来激发员工积极性，是越秀地产与万科的合伙人目的相同的方向。而不同的是，我们认为，越秀地产的方案更多的是广东省国企改革的一部分，力图激发活力，释放资产价值。” 辉立证券分析师陈耕在日前的研究报告中写道，据他们判断，未来越秀地产将在公司股权和项目股权两方面入手，提升运营效率和资产回报率。

拓展与负债平衡术

新游戏规则的设定，正在倒逼越秀地产一系列内部变革。朱晨也判断，最初会有点乱。

“利益分配发生变化，资源是有限的，大家都过来抢钱抢地抢人抢总部支持，”在朱晨看来，这些乱是必经过程，是好事，他最怕下面死气沉沉，“经过大乱才会有大治。”

他推动合伙人制的底气来源于，一方面，越秀地产董事长张绍兴在2008年底2009年初已着手进行公司内部体制调整和优化，全国化扩张、地产+基金两条腿走路都在随后定型；另一方面，越秀地产的业绩从2013年的146亿元冲到2014年的220亿元。

在2014年楼市一片哀嚎的状况下，越秀地产销售额全年同比上升50%的业绩表现，称得上一枝独秀。但朱晨认为，规模上去自然而然，已到了收获的时候。

“近两年，越秀地产的拿地规模在广东地区位于前列，这与其强大的融资能力和较低的融资成本有密切关系，”陈耕分析说，凭借着越秀集团庞大的金融资源，越秀地产与大股东旗下的基金合作开发一系列成本较高的项目，有效分散风险，并能在行业调整期加速布局。

目前来看，越秀地产是国内少数拥有房产基金平台的房企，并坚持“住宅+商业”双轮驱动战略。在拿地开发方面，与广州国资产业发展股权投资基金（下称“国资基金”）平台合作。国资基金同属越秀系公司，由广州越秀产业投资基金管理有限公司（下称“越秀产投”）担任普通合伙人和管理人，而越秀产投同时是越秀集团下属金融控股集团（下称“越秀金控”）的子公司。

据越秀地产公告不完全统计，2013年至今，越秀地产五次联合国资基金拿地，撬动了约170亿元的土地项目，其中有约150亿元出自国资基金。

越秀地产董事长张招兴曾介绍，与基金合作，以较低成本获取土地进行开发，当项目开发形成销售后，根据项目的情况选择回购，公司形成了“先拿地，后付钱”的模式。国资基金协助越秀地产开拓了新的拓展模式，取得低负债率与高扩张速度的平衡。截至去年6月30日，越秀地产总土地储备约1507万平方米,主要分布于长三角、珠三角、环渤海以及中部地区12个城市。公司的平均融资成本为5.1%，显著低于同业。公司彼时持有现金97.53亿元，比2013年底增加16.5%。

不过，随着广州国资改革力度加大，越秀地产与国资基金的合作或会迎来变数。

2014年12月8日，隶属广州市国资系统的广州友谊通过非公开发行股票募集100亿元，收购越秀金控。广州友谊在9日发布多份针对越秀金控下属企业的资产评估说明中，对国资基金的预计是，将在2016—2018年期间陆续到期退出。“投放于地产项目的规模将逐渐减少”。

一个值得玩味的信号是，去年11月24日，越秀地产以64.5071亿元摘得广州市年度总价“地王”时，国资基金就没有参与。如果国资基金调整投资方向，越秀地产就需要另觅资金来路。

朱晨对此问题仅模糊回复，还会继续有合作。而对于公司规模，2015年一定会比2014年做的多。在此之前，越秀地产官方曾对外表示，针对国资基金未来是否缩减对房地产投资，属于对方经营策略，不予置评，并强调公司将继续致力于优化公司融资结构，拓宽融资管道。去年11月和12月，越秀地产分别进行了23亿港元的票据融资和3亿港元定期贷款融资。