• 郁亮警示规模风险:万绿称霸赛变为模式争斗

    地产 > | Time Weekly - 2014-12-27 00:00:45
  • [摘要] 离2014年结束还有最后几天,绿地有望首次将稳坐老大位置多年的万科拉下马。

    时代周报记者 乔治

    在房地产开发漫漫长河中,万科企业股份有限公司(000002.SZ,以下简称“万科”)拥有绝对的话语权,它把持行业老大位置的时间,几乎与中国住房市场化的时间一样长。但是这一次,来自上海的绿地来势凶猛。这场行业老大地位的颠覆与反颠覆战,在11月业绩出炉之际打响。

    根据CRIC预估,绿地1-11月的销售金额为1908亿元,高于万科的1901亿元,房地产行业的“一哥之争”进入了白热化阶段。离2014年结束还有最后几天,绿地有望首次将稳坐老大位置多年的万科拉下马。

    而就在大家静等新年的钟声敲响,谁将最终获得地产行业“老大的宝座”之时,万科总裁郁亮却在平安夜的前一天通过万科周刊这一平台对外发布了一封题为《勇敢探路坚定转型—致万科全体同仁的一封信》的公开信。信中,郁亮透露,就在当日万科完成了年度回款2000亿的目标。

    郁亮称:“我们已经有很多年,不再用一个固化的数字作为年度经营目标。‘2000亿回款’的意义,不在于‘2000亿元’,而在于‘回款’。”

    郁亮指出,规模是一把双刃剑。它意味着行业地位,意味着规模效应带来的好处。但它往往也意味着更大的资源占用,意味着形成更多存货的可能。

    而对于有着万科魔咒的行业传说来看,在绿地不顾一切冲击规模第一的宝座之时,郁亮所言似乎若有所指。

    万科魔咒的神奇在于,它从未被真正拉下神坛,曾在2004年短暂超越万科的合生创展,早已退出房企一线阵营,一度跟万科叫板的顺驰、绿城,也渐渐没了称王的声音。

    克而瑞相关分析人士也认为,销售业绩已经不是衡量房企实力的唯一标准,万绿之争必将演变成综合实力之争。

    拼业绩绿地胜算更大?

    据克而瑞统计数据显示,2014年第一季度万科的销售金额比绿地高了202亿元,但第二、三季度,以及10月和11月的合计销售金额均是绿地领先。

    如果撇开争议较大的1月和11月业绩,2014年2-10月绿地总体的销售表现强于万科,比万科高28.5亿元。再来对比一下绿地和万科11月的表现。绿地11月的销售业绩高达380亿元,引发了不少争议。

    海外项目方面,是绿地11月业绩爆发的重要原因,对全年销售也有较大贡献。海外项目的单价高,部分甚至超过9万元/平方米,因此能快速拉动业绩:即将售罄的悉尼绿地中心已经实现了超过40亿元的销售金额;北悉尼绿地珑玺首批成交8亿元人民币;伦敦绿地兰姆公寓首次开盘销售5.25亿元;多伦多项目开盘即实现7亿元销售金额等。11月,绿地悉尼项目莱卡公馆首次开盘,并对洛杉矶、纽约等地的项目进行了全国推广,业绩增长在情理之中。

    有自媒体解释,11月份绿地超过万科的原因是“上天入地出海”。绿地去年12月销售金额达284亿元,比前11月的数据有较大提高,可见绿地有年底冲刺的“惯例”。从内部来看,绿地从年初就开始喊出“第一”的目标,各条线都做好了“血拼到底”的准备。绿地多个海外项目的宣传力度也在加大,有望再对业绩作出贡献。

    拼发展,谁的未来更美?

    就在绿地人还在忙于冲刺全年业绩的时候,郁亮却用一份公开信阐释万科对企业的规模扩张新的看法。

    郁亮认为:“从2008年开始,我们确立了从速度规模型增长转向质量效益型增长的方针,规模不再是目标,而只是一个自然的结果。”郁亮指出,规模是一把双刃剑。它意味着行业地位,意味着规模效应带来的好处。但它往往也意味着更大的资源占用,意味着形成更多存货的可能。

    郁亮表示,在白银时代,万科必须依靠产品和服务的真实价值创造来赚钱,将回归真正的实业领域。同时,精细化管理水平,对金融的理解,经营品牌、信用的能力,将成为核心竞争力。

    郁亮所言,恰好点中了绿地的软肋。就在11月份绿地超越万科之时,就有人称,绿地把一些抵工程款的房子都计算进销售额。不过,无论怎么说,万绿的争夺,总体上显示两者走的是两条截然不同的发展道路。

    绿地的方向是多元化的跨国集团,除了房地产外,还将发展金融、能源、酒店、汽车等业务,并计划进军快消品、日用品、医疗健康、食品进口、农业等领域;海外业务占比也将继续提高。房地产方面,绿地将进一步参与到城市开发和运营中,借助地方政府关系的优势,通过地铁投资建设、产城一体化开发等,掌握优质核心地块,并分享城镇化利好。由此可见,绿地未来的收入来源和盈利点都将继续增长,爆发力更强。

    万科则将继续专注房地产开发,但会围绕城市配套寻找相关业务的发展机会,除了住宅外,商办、产业、养老、旅游等产品的比例也提高。在运营模式上,万科将更多地借助互联网思维,提高服务意识。万科可能会逐步“轻资产”化,将操盘、经营等能力的提升作为重点,并注重品牌价值的塑造。短期来看,万科的发展稳健;从长期来看,万科仍然在寻找一条适合自己的发展道路,以培养新的盈利点。

    因而,2014年收官之时,无论万科和绿地间胜负几何已经不重要。房地产行业格局可能将从“七雄争霸”逐渐演变为“楚汉相争”。同时,绿地和万科都已经摆脱了只追求规模的发展模式,销售业绩已经不是唯一的衡量标准,2015年它将如何在自己选择的道路上继续前行更值得关注。

     


     

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