• 阳光城2014系统升级:稳增长、调结构、保利润

    动态 > | Time Weekly - 2014-12-26 23:46:38
  • 2014年,受政策及市场调整影响,房地产全行业发展速度回落,房企销售普遍遇冷。在这一严峻形势下,阳光城(000671)却逆市延续了“快跑”+“稳跑”的增长态势。据CRIC发布的房企销售数据显示,阳光城前三季度完成销售额156.7亿元,位居全行业第29位。“快跑”的还有阳光城的行业排名,企业2014年连续入选行业两大权威榜单,稳居房企百强前30强,并斩获“运营效率10强”和“成长性TOP10”双料冠军。

    不过,“逆市稳增长”的业绩,只是阳光城2014年发展成果的冰山一角。在业绩稳健提升的同时,阳光城已坚定把握住各种机会,悄然完成了一次战略系统升级——围绕“有质量的增长”这一核心,成功实现“稳增长、调结构、保利润”三大战略目标,为企业更长远的可持续发展预留了广阔空间。

    业绩逆市稳增长 多管齐下保利润

    根据公告显示,阳光城2014年前三季度表现优异,多项运营指标远超同类房企,并预告全年净利润率翻倍增长。其中,企业前三季度实现营业收入72.5亿元,同比增长44.23%;实现合并报表归属母公司净利润6.63亿元,同比增长77.58%,远超目前行业平均增幅。2014全年实现合并报表归属母公司的净利润预计约13亿至15.64亿,同比增长100%至140%,全面超越市场预期。

    在销售业绩方面,据CRIC数据显示,阳光城前三季度完成156.7亿的销售额,位居全行业第29位。在已进入城市中,阳光城旗下项目均成为该区域板块销售第一。据广发证券研报预计,10月后阳光城进入全年项目推盘高峰,新推货值约60亿,加上存量可售货值约180亿,预计阳光城全年销售规模保守估计在230亿左右。

    在销售业绩稳增长的同时,阳光城在盈利能力上也毫不示弱。数据显示,在净利润方面,企业2012年同比增长78.85%,2013年同比增长16.6%。

    2014年,在全行业市场趋冷的压力下,阳光城也没有为了追求片面销售业绩猛增,而采取大规模“降价出货”动作。而是在保障利润的基础上,通过合理的市场售价实现快速销售和资金回笼。根据CRIC数据统计,2014年上半年阳光城每平米销售均价13270元,相比2013全年均价11800元增长了12.5%。这既保障了阳光城2014年较高的利润水平,又保证了企业后续的利润结转。

    上海阳光城·MODO自由区、阳光天地两个项目则堪称阳光城既实现快速销售、资金回笼,又保利润的典型案例。上述两幅地块于2013年初上海土地市场低迷期“逆周期”拿地,同年8月上海自贸区获批,地块价值受自贸区利好消息影响迅速提升。两个项目从拿地到开盘售罄,仅8个月时间,且营销费率极低,初步测算两个项目的毛利率均接近50%。

    与此同时,阳光城延续逆周期“精准投资”的习惯,在土地市场低谷期全力拿地、高峰期则严控拿地。此前2013年土地市场相对低点时,阳光城已全力拿下12幅地块,而在2014年土地市场被不断推高的情况下,阳光城则加强现金流管理,审慎出手,实现稳健投资。2014年,阳光城新增拿地压缩至仅杭州、晋江、上海三宗,土地款合计仅36.89亿元。

    培育“双引擎” 实现战略区域纵深

    “2+X”的全新区域布局是阳光城近两年来“调结构”的一项重要成果,也最终成为其“稳增长、保利润”的巨大推手和保障。所谓“2+X”,2是指大福建、长三角两大区域,X是指多个潜力城市。

    首先,阳光城完成了区域战略上从领跑福州到领跑福建的跃升。2013年,稳踞福州房企销冠多年的阳光城,以超110亿的区域销售额继续领跑福州楼市。同年,阳光城开始了闽南市场的开疆拓土,当年便成功培育出年销售额30亿级的厦门公司,并陆续进入龙岩、石狮、晋江等潜力城市,迅速布局“大福建”区域。

    由于深耕多年,阳光城对福建市场吃得透、抓得准,加之始终坚持“适销对路”的产品策略,阳光城在大福建区域明星项目倍出,多个项目创下所在城市的销售记录,成为所在区域的“销冠”楼盘。

    譬如,2013年4月,厦门阳光城·翡丽湾公寓房源首次开盘,日销1115套,总认购11.08亿元,创造厦门房地产史上单次推盘量和单次开盘成交量最高记录。2014年10月初,晋江阳光城·九玺首次开盘,43分钟售罄89套联排,2000万级滨湖庄园10栋热销8栋,创下4.07亿销售额的城市销售佳绩。

    2012年底,阳光城将管理总部迁至上海,正式拉开“2+X”战略布局的大幕。

    短短两年内,阳光城在上海先后获取8幅土地,其土地价值均被行业及市场认可。经过两年的布局,阳光城在长三角区域正式步入收获期。在上海,阳光城·MODO自由区、阳光天地两个位于自贸区辐射范围内的项目已于2013年底快速开盘并售罄,且营销费率极低,项目毛利近50%。2014年9月,位于川沙迪斯尼板块的阳光城·愉景湾首次面市,受益于迪斯尼和自贸区两大概念的叠加,地块价值迅速提升,项目一上市便稳夺上海“三冠王”,成为又一精准投资、精确定位、精致产品策略实践的范例。

    根据网易监控数据,2014年9月1日至2014年11月30日,愉景湾在销售额、面积、套数三项统计中均居首位。

    同样位于迪斯尼板块辐射区域内的阳光城·丽景湾项目,于2014年11月底推出的首批公寓,目前已全部售罄,2015年将进入主要供货期。而阳光城位于浦东地铁二号线唐镇站上盖的大型商办项目也将于2015年亮相。

    在长三角布局过程中,阳光城将“精准投资”演绎得淋漓尽致。在苏州,阳光城深入调研城市发展规划,洞察“南拓”将成为苏州核心发展方向,苏州“三湖一体化”格局逐渐清晰。2013年11月,阳光城顺势拿下地铁上盖项目,打造苏州阳光天地。2014年11月29日,苏州阳光天地首推370套,2小时全部现场售罄。在杭州,2014年1月拿地的阳光城·翡丽湾12月1日首次开盘,3小时销售283套,揽金3亿,稳居区域板块销售第一。

    截至目前,阳光城全国总土储700万方,储备货值超1000亿元,其中,长三角区域储备货值占比23%。大福建、长三角已成为阳光城名副其实的战略驱动“双引擎”。

    26亿定增圆满收官  资本结构持续优化

    资本结构优化是阳光城“调结构”的另一重大任务。阳光城11月5日披露非公开发行股票上市公告书,本次非公开发行股票共发行2.28亿股,发行价格11.38元/股,募集资金26亿元。这意味着阳光城上市12年来首次面向资本市场的直接现金融资正式收官,不仅进一步夯实了企业稳健的财务基础,更吸纳众多强大机构投资者成为其战略伙伴。

    上市公告书显示,本次参与定增的对象全部为基金等机构投资者。定增后公司十大股东,新增五家为民生加银基金、天弘基金、新华基金、招商财富、建信基金。大机构投资者的长期合作,也意味着其对企业发展前景与利润成长空间的认可。

    本次定增令阳光城的财务结构进一步得以优化,现金流充裕。数据显示,随着本次定增的完成,公司的总股本增至12.81亿股,增幅约22%,以2014年11月4日公司收盘价13.17元/股测算,市值直接增加30亿元。以三季度财务数据为基数,定增结束后,公司账面货币资金达到50亿以上;净资产同时由三季度末的38亿元提升到64亿元,增长68.4%;负债率也由二季度末的89.7%降至85%,剔除预收账款的资产负债率仅为50.38%。

    除此之外,本次定增为未来的融资规模打开更为广阔的空间。《公司法》规定,净资产额不低于三千万元的股份制公司,累计债券总额不得超过净资产的40%;若公司发行中期票据,同样也受到不超过净资产40%的限制。阳光城本次定增后净资产上升68.4%,增容近乎一倍,为后续再融资拓展了广阔的空间,对于资金的吸附能力也大大增强。

    通过本次定增,阳光城不仅改善资产状况、优化财务结构,同时,也为公司下一步启动可转债、中期票据等再融资业务,切入并购基金等创建了更多对接资本市场的渠道;为其扩大融资规模、拓展延伸业务奠定了基础。

    而在区域结构、资本结构优化取得显著成效后,未来,阳光城将继续坚持“精准投资、高效运营、适销产品”三大核心竞争点,持续提升管理能力,坚持审慎投资、快速销售,不囤地、不捂盘,持续向投资、运营、产品要业绩,从而将较快增速、较高利润下的“有增长的质量”变成企业新常态。

     

     

     

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