复星谋局大健康 掘金银发经济

时代周报记者 韩玮 发自上海

“养老不是等死，而是一种新的生活方式的开始。未来，衡量一个国际化城市，比的可能不是商业广场，也不是办公楼，而是看有无良好的医疗条件和养老设施。”今年10月19日，在复星集团的一场公开活动上，董事长郭广昌如是表示。

当天，复星集团宣布打通旗下养老保险、综合地产和医药健康三大产业平台，构建复星“1+1+1”大健康战略布局，并启动了上海、宁波、大连三地的“健康蜂巢”项目。

从2010年底万科进军银发产业开始，首创、保利、华润等品牌地产公司都跃跃欲试，先后成立养老地产研究团队。与此同时，泰康人寿、中国人寿、中国平安等险资也陆续进入健康养老领域。

复星集团研究养老、健康产业也已多时。早在2011年8月复星国际召开的中期业绩发布会上，郭广昌就曾表示，复星未来看好旅游地产及养老地产，特别是养老地产，会加大在这一领域的投资。

不过，中国社科院社会政策研究中心研究员唐钧却认为，中国当前的养老地产面临两大问题：一是难觅消费能力与高收费相当的客户，二是全行业基本处于亏损的局面。

复星系的大健康战略

在复星系领导的眼里，大健康战略看上去很美。

在今年6月的一场演讲中，复星集团CEO梁信军就曾表示，未来6到8年内，大健康将取代房地产成为中国第一大行业。

“美国目前的GDP总量是16.8万亿美元，其中卫生医疗产业占17.9%。中国9.2万亿美元的GDP，卫生医疗产业占的比例为5.1%。当然，未来中国不一定能够达到美国的占比，但是，大健康产业达到中国GDP总量的10%还是非常现实，并且存在实际需求的。”复星医药董事长陈启宇告诉时代周报记者。

“这两年，找我买房打折的人越来越少，但托我办两件事的人愈来愈多：一是想让我在星堡帮老人留几个床位；二是要去和睦家看病，让我帮忙预约。”在10月19日的活动现场，郭广昌表示，为了解决城市面临的缺乏优质医疗设备和养老设施的压力和现状，复星提出了一种一站式的解决方案，即蜂巢社区。

与国内诸多险资、地产系健康平台不同，复兴集团拥有一颗重要的砝码——复星医药。近年来，作为大健康战略的基础，复星医药加大医疗服务布局，先后投资了安徽济民医院、岳阳广济医院、宿迁钟吾医院、南洋肿瘤医院、佛山禅城医院，并于今年对美中互利发起私有化邀约，助力高端医院品牌“和睦家”全国扩张。

与此同时，复星开始试水养老地产，即健康蜂巢项目。按照复星公关人士的解释，所谓健康蜂巢，就是复星依托在医药健康领域的研发制造、分销零售、器械诊断、健康管理、医疗服务、健康养老和健康金融领域的全产业链资源，聚焦城市健康医疗功能，打造城市的健康地标。

比如，2013年5月，复星集团与美国星堡投资集团共同出资成立的星堡养老社区推出位于上海市宝山区的首个项目。这是一个综合性养老社区，拥有150多套自理房间以及50个护理床位。其中包括独立生活单元以及协助生活区，后者主要接受有老年痴呆、短期康复服务等特殊照顾需求的老人入住。

据复星地产总裁徐晓亮介绍，复星的健康蜂巢目前主要包括四大类产品：健康中心、健康公寓、健康综合体以及孵化中的建康城。其中，健康公寓包括以星堡中环一期为代表的租赁型，例如星堡中环二期的会员型，以及嵌入型的星浩资本“银耀”养老养生计划。

此外，三个月前，复兴地产还组建了一家专注健康地产的子公司——星健资本。目前，星健资本已在宁波落下第一子，选址宁波九院附近，计划打造一个健康综合体。

“复星集团以保险为基础，从大健康产业来讲，未来一定以医疗健康保险为核心，同时打通医疗保险与医疗服务，构建保险、医疗一体化的健康管理模式。”陈启宇说。

盈利：重服务而非卖房子

事实上，健康产业的商机正被逐步揭开。

今年2月，民政部副部长窦玉沛在国新办举行的新闻发布会上透露，截至目前，我国60岁以上的老年人数量已超过2亿，2025年将突破3亿。老年人的消费意愿与消费能力将呈现指数级增长。民政部的数据表明，2010年我国老年人口消费规模超过1.4万亿，预计到2030年将达到13万亿元。

而9月末，全国老龄化工作委员会发布的《中国老龄产业发展报告（2014）》称，2014—2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%增长至33%。老龄金融业和老龄房地产业将是增长的两大亮点。

尽管前景丰满，但现实却很骨感。据时代周报记者了解，目前，进入养老项目实操阶段的房地产企业普遍面临拿地不易、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、老年人支付能力不足或缺乏支付意愿等问题。

“做养老地产主要有两种模式：一种是最接近于房地产的模式，即销售老年住宅的产权；另一种也就是星浩目前尝试的方法——保留产权，但通过销售会员卡的方式回笼资金。即老年人需要一次性缴纳一笔钱作为他入住健康公寓的押金，额度为周边房地产价格的6-8折，当他离开时，这笔钱可以全部退还。” 上海星浩健康管理咨询有限公司景瑞凯告诉时代周报记者。

据景瑞凯介绍，复兴地产旗下的星浩资本主要开发嵌入式的“银耀”养老产品。他们将从8个落地的星光耀城市综合体项目中选取一部分物业进行改造，大连、南通和哈尔滨三地的银耀养老体验中心今年内将对外开放。明年年中，三地的养老项目将进入销售，而其他5个项目作为二期产品，目前正在规划当中。

景瑞凯认为，鉴于目前房地产市场下行的背景，销售会员卡的方式要比前些年更有市场。“而且，在一个城市综合体中，通常来说，部分物业是盈利的，部分持平，还有部分可能会亏损，而我们正好通过养老地产的方式把亏损的部分盘活。因为通过养老地产，第一，我们保有产权；第二，至少我们可以回笼部分资金。”

与此同时，景瑞凯也坦承，养老地产是一个涉及较多产业链的复杂行业，除了营造适合老人的硬件设施，更重要的是老年活动、老年医疗护理等方面。养老地产的核心在于健康服务和健康管理能力。

有业内人士也对时代周报记者表示，真正的养老地产应该着眼于后期的健康服务增值，而非地产销售。而依托复星医药，复星系能否区别于其他地产系健康平台，成功在银发经济中杀出一条财路，目前还言时过早。但景瑞凯认为，星浩资本的银耀计划有望在2019年实现盈利。

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