“绿档”之上的增长：中海用结构+产品+财务建立确定性体系

林欣禾

2026-04-01 15:47:31

来源: 时代财经

在攻守之间构建长期主义的确定性。

在行业深度调整、市场持续分化的背景下，房地产竞争的底层逻辑正在发生转变，从“规模竞速”走向“综合能力比拼”。

当多数房企仍在修复资产负债表、应对销售波动时，中海地产（00688.HK）交出一份更具稳定性与确定性的成绩单：销售规模保持行业领先，在拿地、盈利与财务安全边界上也同步占据优势。

2025年，公司实现收入1680.9亿元，股东应占溢利126.9亿元，核心溢利130.1亿元，盈利能力稳居行业前列；权益销售额2311亿元、拿地金额1186.9亿元，双双位列行业第一。与此同时，超过千亿的在手现金，为其持续投资与稳健经营提供了充足底气。

更值得关注的是增长质量的变化。

2025年，中海租金收入首次全面覆盖利息支出，意味着经营性业务已具备独立支撑财务成本的能力，公司正由“开发驱动”迈向“开发+经营”双轮驱动。在行业进入深水区的当下，这种现金流自我造血能力，成为穿越周期的关键变量。

当规模不再被轻易奖励，能够同时兼顾增长、盈利与安全边界的企业，反而愈发稀缺。对中海而言，真正的领先，不只是“卖了最多的楼，买了最多的地”，更在于始终保持进退有度的节奏，在攻守之间构建长期主义的确定性。

3月31日，中海召开业绩说明会

结构性机会与产品力驱动

在市场信心逐步修复的过程中，决定企业分化的不只是规模大小，而是对结构性机会的把握，以及产品与服务的兑现能力。

中海的路径可以概括为“两条腿走路”：一方面锚定高能级城市获取确定性增长，另一方面以好产品、好服务重塑竞争壁垒。

从销售表现来看，这一“结构优先”的策略效果显著。

2025年，中海实现合约销售额2512.3亿元，继续保持行业领先。更关键的是，其销售高度集中于一线及核心城市——北上广深及香港五城销售额占比57.3%，北京单城突破500亿元，香港以222.3亿元斩获中资企业第一并首次位列当地市场第五，还在15个城市位居当地市场第一。

与之相匹配的是回款能力的强化。全年经营回款达1856.1亿元，其中北上广深四个一线城市均贡献超百亿，北京更是突破300亿元。在行业普遍承压的背景下，中海通过聚焦高能级市场，将不确定需求转化为更具确定性的现金流。

据克而瑞数据，2026年1-3月，中海地产实现合约销售额515.1亿元，同比增长11%；权益销售方面，继续稳居行业第一，赢得2026年良好开局，预计年度销售依旧能够领跑行业。

如果说城市选择解决的是“卖不卖得动”，那么产品与服务则决定“卖得好不好、能走多远”。

2025年，中海推出“问需于民”的“中海好房子 Living OS”系统，以数字化与系统化重构住宅产品：从智能大屏到全屋设备映射，从数字说明书到家庭健康监测中心，将房屋从一次性交付的静态资产，升级为可持续运营的动态系统。当行业仍停留在户型与立面竞争时，中海已开始搭建覆盖安全、舒适、绿色、智慧的底层操作系统。

产品力直接反映在销售端。深圳湾澐玺开盘即破百亿，创全国年度单次开盘销售纪录，北京万吉玖序、上海云邸玖章等项目逆势热销，本质上都是产品溢价的体现。

在此基础上，中海进一步推出“萬方安和”等新产品序列，依托数字孪生、AI大脑与智能硬件，将标准化能力与个性化需求结合，探索规模复制与差异化之间的平衡。

2025年，“中海好房子 Living OS”系统已在11个城市、31个项目落地，覆盖超10万户家庭，逐步形成可复制、可扩张的产品方法论。

销售与产品的双重支撑，也为其投资提供了底气。

2025年，中海在15个内地城市及香港获取35幅地块，总购地金额1186.9亿元，连续三年位列行业第一，其中近3/4集中于香港及北上广深五大核心城市，货值结构持续优化。截至年末，土地储备达2528万平方米。

中海的领先，并非单点突破，而是一套系统能力的外化：用城市结构锁定确定性，用产品能力放大确定性。

重构财务内循环能力

如果说结构与产品决定了增长的“上限”，那么财务能力则决定了企业的“下限”。

在行业信用持续分化的背景下，财务安全边界已成为穿越周期的关键门槛。中海所展现的，不只是稳健，更是一种可持续运转的财务体系。

截至2025年末，公司资产负债率54.1%、净借贷比率34.2%，持续处于行业低位；全年实现经营性现金净流入167.3亿元，在销售与投资双高位运行的同时保持正向现金流。账上现金1036.3亿元，流动比率2.5倍，流动性安全垫充足。

换句话说，当多数房企仍在“止血”，中海已经进入“造血”阶段——现金流不只是防守工具，更成为扩张能力的一部分。

融资端的优化进一步放大了这一优势。

2025年，公司平均融资成本降至2.8%，利息支出明显下降。更具标志性的是，商业物业收入首次全面覆盖利息支出，这意味着其经营性业务开始具备反哺融资成本的能力，财务结构由依赖开发输血向经营驱动内循环转变。

在具体操作层面，公司通过境内外双融资平台灵活配置资金，全年融资543.8亿元，并实现净偿还债务131.4亿元，在主动降杠杆的同时保持流动性弹性；同时通过低息贷款与长期债券组合，持续优化债务结构、拉长久期。

此外，中海是唯一获标普全球、穆迪、惠誉三大国际评级机构中两家给予“A-”评级的内房上市公司。这不仅意味着更低的融资成本，也代表更稳定的融资通道。

稳健的财务结构，为其“十五五”战略提供了现实支点。

中海董事局主席颜建国提出，“十五五”期间将坚持“一专双驱优生态”的战略业务结构：专注不动产开发运营主航道，强化住宅开发与经营性业务“双轮驱动”，以不动产开发运营为平台，培育供应链管理、规划设计、数字科技、代建等上下游生态型业务。

“十五五”期间，中海将努力实现“三个领军”的发展目标，即品质与客户满意度领军企业、效益与品牌价值领军企业、践行房地产发展新模式的领军企业。

当行业从比“速度”转向比“耐力”，真正决定企业位置的，是能否在周期起伏中持续输出稳定增长。中海所做的，本质上是在回答一个更长期的问题：如何把不确定的行业环境，转化为自身的确定性能力。