• 浙江中铁杭州项目恐烂尾:延期半年仍未交付 陷资金链危局

    地产 > | Time Weekly - 2014-06-19 02:01:47
  • [摘要] 一家疑似中国铁建旗下子公司的浙江中铁在误导了众多消费者购买后,却因为一直使用高杠杆方式在民间融资拿地开发项目,但因房地产调控的影响,高杠杆的力量受到遏制。

    CFP 供图

    本报记者 刘科 发自杭州

    延期交房半年之后,杭州中铁·田逸之星的业主们仍看不到收房的任何迹象。

    去年12月中旬,田逸之星的业主们收到了该商品房延期交房的信件。在信中称,开发商浙江中铁房地产集团有限公司(下称“浙江中铁”)称,因为绿化和市政管理施工问题,该小区将延迟到2014年6月30日交付。而按照商品房买卖合同,该小区原本应该在2013年12月30日前交付一期的3、4号楼。

    田逸之星实际停工已经一年左右。早在去年6月,中铁•田逸之星楼盘的主体建筑已基本完工,全部结顶,外立面也都建设完全。目前,中铁•田逸之星楼盘后续的楼道电梯、绿化景观、市政道路建设、消防水电、地下室车位等工作还没有任何进展。

    “工人们都走光了,完全不知道什么时候能交付。”中铁•田逸之星业主维权委员会的代表王阿成这样告诉时代周报记者。

    最近半年以来,杭州房地产行业一直深陷资金短缺漩涡传言。一家疑似中国铁建旗下子公司的浙江中铁在误导了众多消费者购买后,却因为一直使用高杠杆方式在民间融资拿地开发项目,但因房地产调控的影响,高杠杆的力量受到遏制,迫使浙江中铁多笔民间融资未能如期偿还,资金链出现问题,并导致田逸之星出现“烂尾”迹象。

    时代周报记者希望联系上浙江中铁董事长张伟强对此事进行采访,但其手机一直处于无人接听状态。

    实际停工近一年

    位于杭州市环城北路305号耀江发展大厦18楼的浙江中铁公司正陷入漩涡之中。

    工商资料显示,浙江中铁成立于1999年2月11日,注册资本5000万元,办公地址为上城区郭东园巷8号904、906、908室,法定代表人张伟强。

    有知情人士向时代周报记者透露,该公司属于地方国企改制的民营企业,前身是上海铁路局杭州基建处旗下公司,转制之后成了房地产集团。

    除张伟强控制的浙江中铁之外,其旗下还有一个浙江中铁集团杭州装饰分公司,该公司成立于2010年12月17日,办公地点为下城区环城北路305号1801室,法定代表人是张伟强之子张晨晖。

    浙江中铁旗下控制着多家公司,包括浙江中铁实业有限公司、杭州田逸之星置业有限公司、合肥春晖房地产开发有限公司、城站综合楼项目公司、杭州中铁投资有限公司、杭州百合花饭店、杭州近江中铁大酒店、杭州中铁环保工程开发有限公司、杭州中晖物业有限公司、中铁园林基地等全资子公司。

    这些子公司的业务虽涉及房地产开发、装饰、酒店、物业、园林等多个行业,但不少业务与铁路有着千丝万缕的联系。以杭州中铁环保工程开发有限公司为例,该公司成立于2002年5月,注册资本50万元,主要业务为杭州城站铁路设施道路提供清洁服务等产品。

    田逸之星是浙江中铁在杭州的第一个项目,位于下城区华丰路与华东路交叉口。2009年7月23日,浙江中铁以公开挂牌的方式竞得华丰单元R21-08-1、R21-08-2地块,土地成交总价17122万元,折合楼面价2946元/平方米。项目总建筑面近9万平方米,按照规划,项目分为住宅和商业两大区块,其中4幢住宅,2幢酒店式公寓,还有1幢写字楼。

    中铁•田逸之星的开发商为杭州田逸之星置业有限公司,该公司在2009年9月24日成立,注册资本1.6亿元。该楼盘在2011年12月3日首先开盘,当时的销售口号是“主城区、地铁口、名校旁”。

    “‘浙江中铁’明明是个小公司,在销售宣传时故意突出‘中铁’误导消费者,好多业主买房子时都以为该公司是央企‘中国铁建’。”业主王阿成说。

    田逸之星的首开均价为12800元/平方米,由于价格明显比周边楼盘优惠,该项目在开盘时几乎售罄,在当时被一些本地媒体赞以“日光盘”的美誉。

    来自透明售房网的信息证明了这一点。田逸之星共领出过2次预售证。其中,20110098号预售证,纳入网上预(销)售总套数138套,已销售总套数为138套,限制房产套数13套,均为底层商铺;20120051号预售证,纳入网上预(销)售总套数432套,已销售总套数为432套,限制房产套数98套,包含底层商铺以及2、3号楼未售房源。

    按照售房合同,该小区约定的交房日期为2013年12月31日。不过,在去年12月中旬,一期业主们突然接到开发商寄送的延期交房通知书,通知书中说交房争取在2014年6月30日,用词语焉不详、态度模糊。

    之后,业主们感到事态的严重性,在经过现场查勘、与施工方交谈后才发现:该楼盘接近停工状态已经近半年。

    如今半年过去,但该楼盘仍无交付的迹象。“开发商说,会尽力筹钱,争取在今年9月完工,11月10日交房,但是现在所有的工程都没有人在做,只是口头承诺。”业主王阿成说。

    危机缘自高杠杆借贷

    某种程度而言,浙江中铁的资金链危机并不是单纯因此轮房地产调控所致。有杭州地产界业内人士指出,浙江中铁房产的危机,与多年来房地产市场一直惯用的高杠杆高风险不无关系。

    自房改以来,房地产开发及投资,均是依靠高杠杆来实现高收益。“如果单纯计算利润率,房地产恐怕并非最暴利行业,随着土地招拍挂实行,2003年以后土地成本不断增高,许多房企利润率已降至15%左右。但是仍然有大量的项目敢于借15%左右的信托,甚至超过20%的高利贷,这主要是因为高杠杆率的存在。”前述人士分析。

    以前,支持高杠杆的两个因素,一是便宜的银行贷款,以及预售制度;二是银行宽松的按揭利率政策鼓励了投资炒房。

    而自2011年本轮楼市“限购”调控以来,预售款的监管和信贷收紧使多年来支持高杠杆的力量受到遏制,迫使开发商开始痛苦地去杠杆化过程。

    2011年正是浙江中铁最风光的一年。是年,田逸之星开盘成为“日光盘”,在土地市场鲜有动作的浙江中铁,这一年在杭州主城区高价拿了一块地。

    是年4月14日,浙江中铁竞得江干区天城单元FG09-C2-06地块,成交价3.07亿元,折合楼面价约18613元/平方米。这是除天逸之星所在地块外,浙江中铁在杭州主城区的唯一竞拍所得土地。彼时的一个背景是,杭州版的楼市限购令在2011年3月出台,此后杭州楼市逐步进入下行通道。

    值得一提的是,浙江中铁的拿地价格并不低廉。此前的2010年3月9日,该区域曾公开出让一宗商业用地(杭政储出20108号地块),楼面价为10715元/平方米。也就是说,在不到一年的时间里,浙江中铁的拿地楼面价比周边地块涨了近8000元/平方米。

    2011年11月,浙江中铁就天城单元FG09-C2-06商业地块与银泰百货签订合作开发协议。按照规划,该地块将建设总建筑面积3万平方米的社区型购物中心—“城东银泰”,该项目原本预计在2013年建成开业,但目前同样没有开业进展。

    浙江中铁一直在使用高杠杆在腾挪项目。时代周报记者掌握的材料显示,浙江中铁向包括杭州市上城区广宇小额贷款有限公司、杭州拱墅区泰丰小额贷款公司在内的多家金融机构借贷启动项目。

    多笔民间借款未能如期归还

    除在杭州开发田逸之星外,浙江中铁公司还投资开发了合肥的春晖•田逸苑小区,在南昌投资开发了名爵府等小区。

    因为缺钱,田逸之星在去年中旬开始停工,其直接原因是没有办法按时将工程款付给中豪建设。中豪建设是杭州本地一家具有房屋建筑工程施工总承包资质的建筑企业。

    去年年底,杭州市江干区人民法院的公告显示,浙江中铁因为拖欠施工方中豪建设的巨额工程款而遭遇民事诉讼,法院已经依法对田逸之星1-4幢20余套底层商铺进行财产保全。除底层商铺外,中豪建设还要求保全400余个地下车库。

    “民营企业的房地产开发项目是直接发包的,一般来说,建设单位和施工单位关系会不错,中豪建设起诉浙江中铁,一定是没有办法了,这笔工程款很大。”前述杭州地产界人士分析。

    除中豪建设之外,浙江中铁还拖欠了其他费用。一位与浙江中铁有过工程项目来往的人士告诉时代周报记者:“田逸之星前期所有绿化景观工程预算费用大概是860万元,工程方先垫了160万元,之后又开工投资了两三百万元,但开发商在一期结款的时候只付给工程方130万元绿化款,这样施工方只好被迫停工不干了。”

    去年年底,张伟强在接受杭州本地电视媒体采访时,承认资金链有问题,但否认有大问题。

    由于可能出现的“烂尾”危机,去年12月30日,杭州市下城区政府曾组织开发商与业主间进行了一次协调碰头会。开发商在当时承诺,会在2014年6月30日交付。

    但资金紧张的局面并没有得到有效缓解。6月4日,田逸之星楼盘的业主通宵在浙江中铁公司的总部维权,浙江中铁董事长张伟强在当时承认“现在没有钱,实在没有办法”。

    2013年底至今年年初,由于未能如期偿还多笔民间借款,已有多家债主将张伟强和浙江中铁提请了民事诉讼,要求归还贷款。但在利滚利的贷款雪球效应下,浙江中铁已困难重重。

    “我们很多业主都是纯粹的刚需,花了两代人的钱才买了这个房,这半年来一直提心吊胆,是真睡不着、吃不好。”王阿成这样说,“最怕的是,哪一天他(张伟强)突然跑路了。”


     

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