自住房冲击楼市 北京万科橙领降跑量
即使去掉2000元/平方米的装修成本，万科橙的开盘价仍比预期低3000元/平方米左右。
本报记者 费丽婷 发自北京
3月16日，位于北京南六环外的住总万科橙项目开盘，毛坯房销售均价2.1万元/平方米。而在半年前，这一项目放出的精装修预期售价达2.6万元/平方米。即使去掉2000元/平方米的装修成本，万科橙的开盘价仍比预期低3000元/平方米左右。
一叶落而知天下秋。在降价潮已在多个二、三、四线城市蔓延的当下，一线城市的房价稍有波动，无疑触动了人们敏锐的神经。“一线城市楼市现降价信号”，“北京楼市呈疲软蔓延之势”等猜测紧随其后传出。
与此同时，北京市第三批的两个自住房项目刚刚于3月24日入市。位于大兴区的当代采育满庭春MOMA售价仅为9500元/平方米，被称为“最便宜的自住型商品房项目”。位于通州新城核心区的富力惠兰美均价1.6万元/平方米，单套总价均不超过200万元。
业内人士普遍认为，受到自住型商品房的冲击，购房者观望情绪增多，当前商品房的供需关系已经出现了微妙变化。在这种情况下，万科等开发商未雨绸缪，选择加紧跑量。
万科毛坯房降价裸卖
面对降价入市的传闻，住总万科橙项目销售负责人出来辟谣，回应称“所开盘项目从未降价销售”，目前该楼盘的销售价与公司上报住建委2.2万元/平方米的审批价格基本一致。
时代周报记者在北京市住建委官网上看到，住总万科橙项目于3月14日取得预售证，此次开盘的11号楼拟售参考均价为21176元/平方米，8号楼的拟售均价为22176元/平方米。开盘当天，共有333套房源推出，主推户型为76平方米二居和93平方米三居，吸引了1140组客户到现场选房。
多位关注住总万科橙项目的购房者告诉时代周报记者，去年下半年他们来咨询时，销售人员给出的精装修预期售价是2.5万-2.6万元/平方米。虽然精装变成了毛坯让不少人遗憾，但实际价格还是降了，一些本打算买两居室的客户直接换成了三居室。
万科橙销售负责人坦承，16日开盘的两处住宅楼在上报时确实有两套方案，一种是精装修，一种是毛坯房，而该公司根据住建委的审批价，最终选择了毛坯房出售方案。
一位接近万科的人士则透露，住建委批复的价格与万科报批的价格预期相距甚远，考虑到利润率基本一致的情况下，毛坯房2.1万元/平方米的价格更具冲击力，且与周边项目的水平相当，因此最终选择了毛坯房入市。
业内人士分析，住总万科橙项目一期开盘低于预售价的原因可能是担心预售证批复遭到卡壳，开发商为了领证而做出妥协。
2013年3月，北京市出台规定，住建部门要提高商品房预售许可门槛、加强商品房销售价格引导，对报价明显高于项目前期成交价格、周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。
一位刚刚拿到预售证的房企人士透露，尽管今年年初北京的“限高令”开闸，住建部发放预售证的速度加快，但价格博弈仍是一道难关。“价格报高了也批不了，只能被驳回，然后一降再降，降至‘标准’后才被放行。”
在这种情况下，万科舍弃了近年来大力推崇的精装修交房，以毛坯房降价“裸卖”，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称之为“无奈之举”。
万科让利跑量效应扩散
在接触了多位考虑万科橙的购房者后，时代周报记者发现，他们之中不少人都同时申请了自住型商品房。如今，“90平方米以下、总价不超200万元”已成为这些购房人的承受底线，对符合这一条件的商品房和自住房“两手准备”的现象很普遍。
张先生是其中一员，他告诉记者，万科橙的优点是户型、物业较好，位置紧邻地铁，但是在六环外;金隅股份的自住房项目户型较差，但位置在五环内，有地理优势。权衡之下，张先生认为在价格相近的前提下，自住房的性价比更高。
2013年下半年，北京市推出自住型商品房政策，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。北京计划去年供应自住房2万套、今年供应5万套。
目前，已有两批共三个自住房项目完成网上申购环节。数据显示，恒大御景湾项目提供自住房约2000套，网申家庭近14.8万户。第二批金隅·汇星苑、金隅·汇景苑共提供自住房5000余套，而申购家庭合计超过43万户。申购家庭和房源比分别高达74:1和86:1。
自住房的强势入市能否引发鲇鱼效应，对周边商品房房价产生平抑作用，成为各方关注的焦点。目前，一些条件相近的刚需楼盘已经开始感受到压力。
今年3月，天宫院板块的保利首开熙悦春天、中国水电云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇陆续开盘，提供房源共2521套。其中，住总万科橙以南1公里远的金融街融汇精装修房均价为2.25万元/平方米，毛坯房项目鑫苑鑫都汇、中国水电云立方的定价则在2.1万元/平方米左右，价格低于市场预期。
上述项目都在开盘当天实现日光，有人就此推断，刚需族的需求仍然强劲。但亚豪机构的市场监测数据显示，当前新开盘项目的中签率已由去年的1:4或1:5降到1:2。以金融街融汇为例，四期房源和排号比为1:2，而去年三期的这一数据是1:5。供需关系变化初现。
此种情况下，开发商处于较被动的地位。一批新入市的项目不敢延续去年“端着架子卖”的销售策略，转而选择以低姿态入市，让利跑量。
而作为区域定价风向标，万科以往的入市价格一般略高于周边同类项目。在业内看来，此次万科橙项目取消精装修低价开盘，具有一定的市场示范效应，可以看做一个标志性拐点。亚豪机构市场总监郭毅预测，未来这种现象会在一些刚需盘扎堆的区域出现，如天宫院、良乡等板块。
仅仅几天之后，位于通州区的东亚印象台湖从最初预计的2.6万元/平方米(毛坯房)变成2.2万元/平方米起(精装修房)平价入市，印证了她此前的判断。
更多刚需盘或降价抢跑
亚豪机构副总经理任启鑫分析，银行信贷持续收紧，也是市场供需形势发生变化的原因。房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻，资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金，另一边，购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降。开发商为了谋求满意的销售业绩，只能在价格上作出让步。
自2013年年底以来，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，银行利率上浮，放款放慢。而春节以后，银行的放款情况并未像往年一样有所缓解，超过半数以上的银行首套房仍维持在基准利率的水平，甚至有的银行首套房利率在基准基础上还上浮5%，放款情况依旧比较紧张。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2014年年初市场变化状况来看，楼市“限贷”对于市场影响之快似乎有点出乎意料。即使大多数开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性。对于大型企业来讲，势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人，北京、常州、杭州楼盘大幅降价的背后都含有大型品牌开发企业的身影。
尽管如此，分析人士普遍认为，目前市场基本面依然良好，大型房企个别楼盘降价更多是一种未雨绸缪式的战略调整，而不是资金面短缺的市场表现。至于未来的预期，业内普遍认为，万科之后会有更多刚需盘低价抢跑，采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。
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