“小股操盘” 万科轻资产模式谋变

2014-03-26 10:36:20

来源: 时代周报

这家世界上最大的房地产开发商仅仅用5年时间，就完成了1000亿元到 2000亿元的跨越，接下来，还将怎么走？

本报记者刘娟发自深圳

出海合作开发项目，入股徽商银行，涉足养老地产和产业地产，探索“小股操盘”模式，推动B转H等，掌舵手郁亮带领下的万科在2013年忙得很。

2014年，对于万科，还将是一个特殊的年份。业界估计，2014年万科销售额将超过2000 亿元。这意味着，这家世界上最大的房地产开发商仅仅用5年时间，就完成了1000亿元到 2000亿元的跨越，接下来，还将怎么走？

在3月7日万科2013年业绩发布会上，郁亮及万科董事会秘书谭华杰向时代周报在内的多家媒体回答了行业老大地位、互联网思维、走向海外等热门话题。

“老大被超越也没关系”

2013年，万科以1709亿元的销售额蝉联国内房企销售冠军。尽管如此，“如何保持行业老大地位”，还是成为郁亮等万科高管在大小场合下的必答题。

万科面对的，是来势汹汹的追兵。去年年末，保利、绿地、万达、恒大、碧桂园、中海等6家房企跨过千亿门槛，和万科站到了一个新的起跑点上。据传，绿地老板张玉良的2014年愿望，就是把万科从第一宝座上拉下来。这并不是无可能，绿地去年以1660万平方米的销售面积位列全国第一，而销售金额仅比万科少80亿元左右，“也就是两个项目的销售量”。

在业绩会现场，郁亮显得很淡定，“‘狼来了’喊了多年，促使万科一直在奔跑，我们希望停一停，让灵魂跟上脚步。”他说，万科是跑马拉松的好手，擅长长跑。但我们现在的跑道，已经不是规模扩张的跑道，也不会以规模扩张来衡量是不是胜利了。”

“对于已经进入下半场的内地房企而言，再以规模来引领行业，只能是规模越大越危险，”郁亮以自己女儿的成长举例，“青春期前，我用一年长了几公分来证明我女儿确实成长了，没白养她，过了青春期，个子不再长了，但心智更成熟，力量更强大，能为自己和社会承担更多责任，是不是更好？”

郁亮称，对万科来说，我们未来能不能持续为客户提供更好的性价比的产品和服务，能不能做好城市配套服务商，是衡量万科的关键，而不是规模。这一年来，万科做了儿童医院、垃圾场项目，未来，万科要将商业地产的占比从5%上升到20%，“所以，我们发自内心地说，万科从2008年以来我们就放弃了速度、规模的模式，我们走了质量效益的模式。”

“其实，万科现在真的不在乎老大问题，小股操盘更是为了瓦解所谓的老大意识，”郁亮介绍称，所谓小股操盘，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，虽不利于销售额，却有助于上市公司ROE(净资产收益率)的提升，“我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多的回报。”

万科的2013年年报数据显示，公司ROE自1993年以来不断提高，2013年为19.66%。由于放下长久以来的规模争夺，高利润率自然也被放在一旁，公司的结算利润率已经连续3年下滑，2013年同比下降1.07个百分点至12.01%。

“小股操盘”下的轻资产运营模式，会是万科接下来的重点方向。而据了解，目前，北京的金隅万科广场，已将90%的股份卖出，万科只占10%的股份；而深圳万科广场也正在寻找买方准备全部卖出。而所说的养老地产，郁亮解释，万科也不会转为房地产项目开发，只是提供养老服务而已。

“持有物业需要低成本融资能力，万科不具备这个实力，因此不想自持物业。”谭华杰解释说，万科未来的方向都是如此，万科的商业地产，都将采取售出的模式，万科只做管理收取服务费。他还再次重申公司不拿地王、均衡投资的策略。

万科的第四次学习浪潮

住宅专业化曾是万科成为行业“老大”的利器，但时过境迁，一直以有远见著称的万科不可能没有意识到外部环境的变化。这几年，万科进军商业地产、养老地产、挥师海外，更多细微的变化在悄无声息地进行。

在过去一年多里，万科频频“触网”：郁亮曾带领万科的管理团队先后向腾讯、阿里、小米等移动互联网公司访问；在万科的总部，会不时看到来自不同领域的专家，为万科的管理层讲课，包括身为90后的马佳佳在万科的演讲——房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！有人猜测，万科亲密接触互联网源于危机。对于被外界无限放大的万科“互联网取经之旅”，郁亮笑言，房地产还有10-15年的好机会，随着国内城镇化日益发展以及人口增长和人口素质的提升，都将对国内房地产起到支撑作用，万科并不惧互联网“抢饭碗”。

“从拿地到盖房子，要盖两百多个章，一个项目的审批环节上百个，和政府部门打交道的步骤不能省略，”郁亮称，房地产行业还是很难被颠覆的，“我们学习互联网，不意味着丢了主业，而是用互联网的思维和方法去更好地做好主业。”

这是继向索尼、新鸿基和帕尔迪学习之后，万科历史上第四次学习浪潮，用谭华杰的话，要拥抱互联网，才知道最合适的距离在什么地方。

他向时代周报记者介绍称，公司与腾讯在业务层面的合作已经展开，万科的微信公共账号已经开始研究，账号功能包括物业费、水电费缴纳、物业维修、社区团购、社区活动等，微信公共账号做好了可以取代社区App。

而从组织架构推出合伙人概念，则是另外一个思考方向。“现在万科的职业经理人，为什么未来不能是事业合伙人呢？”郁亮说，从小米来看，这种合伙的关系可能更有利于投资者，也更有利于员工发展，这在未来是可以探讨的。

除了腾讯和阿里巴巴之外，郁亮还率万科各部门负责人拜访了一家高科技公司华大基因，它是全球最大的基因组研究中心。“IT技术和BT(生物)技术深刻影响着人类的生活，王石董事长提出万科未来将在服务和技术两个方向进行转化升级，”郁亮此前在华大基因的讲话很是耐人寻味。没人知道这两个方向的转化升级最终将带着万科走向何处，但这些却给万科再造产业链提供了很大的想象空间。

“走出去是为了请进来”

2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，也是万科的国际化元年。通过和当地知名开发商合作的方式，万科先后进入香港、美国、新加坡市场。在2014年的计划中，已确定的项目有与RFR、汉斯开发的“曼哈顿新地标”——列克星敦大道610号项目，据谭华杰介绍，该项目位于纽约城市中心，旁边便是IBM、花旗银行、黑石集团的总部所在地。

为什么要做海外投资？郁亮给了三个原因：第一，为了学习。万科所有海外项目都找当地优秀发展商进行合作，我们有一个要求，派人去对方里头工作，主要为了学习他们好的经验、好的做法，比如我们小股操盘，就是学习铁狮门；第二，走出去是为了请进来。我们通过海外走出去之后，发现有更多机构会主动找到万科希望谈合作问题，现在越来越多机构也在谋求国内发展，把他们在发达市场上积累的经验在国内来复制；第三，为中国投资者提供一个海外置业渠道。随着中国国际化程度提高，经商、留学等，配置海外房产的需求是存在的，万科为他们提供这个机会。基于这三个，万科做海外投资。

但是，海外市场尚未为万科的销售业绩带来贡献。对于未来海外市场在万科业务中所占比重，郁亮并虽没有给出具体数字，他说，“万科走出去并不是因为要抄底，是为了学习，提高自己的能力。从这一点出发，万科没有给自己设置需要达到多少的比例。但是毫无疑问，万科现有400个项目操作，但海外项目只有4个，比例非常低，未来会越来越多地加大国际化的比重。”

作为公司国际化策略的重要部分，万科日前宣布，将参展明年的米兰世博会。3月4日，郁亮携多位高管在意大利驻华大使馆透露说，2015年，米兰世博会是历史上第44届世博会，万科参展，成为世博会163年历史上，首家在海外以企业自建馆形式参展的中国企业。

此外，近期被中国证监会批准的B转H股事宜，也被视为万科国际化进程的重要一步。

在B转H股获批后，万科2013年度的分红派息也有大幅度提高，根据万科董事会建议2013年度末期现金股息为每10股4.1元，与上一年相比，派息比例提升一倍，每股派息则大幅增长127.8%。万科还提出，未来将在30%的分红比例基础上，稳步提升分红派息比例。

对于为什么分红会提高一倍，郁亮称，香港上市地产公司分红派息在30%左右，公司既然要转板，势必也要提前来适应相关规则做事情。

为了彰显管理层对于公司未来发展的信心和决心，3月10日，郁亮已经将其过去一年700万年薪都买了万科A股票。但他也强调，公司绝对没有任何融资计划，“包括H股在内，不仅是A股，我们早就没有这个想法了。万科现在积累的利润也已经足以支持公司发展。”