[专题]土地“高烧”危机

2014-03-03 18:05:22

来源: 时代周报

历史经验往往表明：地王频出，土地市场大热之时，房地产市场将会遭遇巨大危机。

【土地“高烧”危机】

2月20日，北京三宗土地拍卖收金110亿元；紧接着的第二天，广州广钢新城的5宗地拍卖，又有155亿元入账。全国土地市场继续着疯狂。

历史经验往往表明：地王频出，土地市场大热之时，房地产市场将会遭遇巨大危机。此前的2月19日，杭州就因为库存12万套，超过北、上、广、深近一倍，已经有本地地产商德信地产等撑不住，选择大幅降价回笼资金，并引起了保利、万科等楼盘的跟进。2月24日，又有银行收紧地产融资的消息，使得当天房地产板块闻风色变，整体下跌5%。土地市场大热，地价被不断炒高的前提房价可以不断地被推高，但是目前看来，市场的承接能力已经呈现疲态，真正有购买力的人群正在下降，类似于马佳佳这种“90后”不买房的人群正在增多，因而2014年，杭州降价也许不是第一例。更大的危机还在于，地价和房价不断被推高后，房产泡沫被不断地吹大的风险是，在泡沫化的高峰时期，仅日本首都东京的土地总市值就可以“买下”整个美国。此后，日本经济经历了长期的疲软。而如今北京的地价，“买下美国”同样绰绰有余。

这一轮地王潮主要出现在一、二线城市，表明全国房地产市场已经分化，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈。泡沫的积聚将导致后续市场存在调整的可能性。虽然目前还没有看到房地产掉头向下的迹象，但有些热点城市的需求存在透支的危险，市场其实相当脆弱，很容易发生逆转，房地产企业完全不可掉以轻心。

本报记者周见喜发自广州

2月21日下午2点，广州市国土局3楼拍卖大厅门口已经聚集了不少的人，而此时距离拍卖还有1个小时。3点整，这里将产生继亚运城之后，广州体量最大的集中土地出让。大厅的一张桌子上，摆放着一沓材料，明确地表明了此次拍卖的五幅地块全部位于广钢旧址。

挂牌文件显示，此次推出的5宗无论是二类居住用地还是商住用地，均采用限地价、竞配建拆迁安置房的方式出让。从起拍价来看，五宗地的起始楼面地价为13000元/平方米，起拍总价已经高达155.0939亿元。

对于一线城市刚需市场的看涨，各大房企已经铆足了劲要杀入广州等区域，尤其是类似广钢这一类的城区中心地块，则更是备受青睐。从此次前期参与竞拍的程度来看，北京的金融街控股股份有限公司（000402.SZ,以下简称“金融街”）、中海地产集团有限公司（00688.HK,以下简称“中海”）以及龙湖地产有限公司（00960.HK,以下简称“龙湖”），都表达了强烈的意愿。

“金融街去年就已经试图在广州拿地，结果金融城的地未中标，此次拿下广钢地块，算是圆了进军广州的梦想。”有业内人士如此表示。同样对广州市场有着浓厚兴趣的龙湖却在此次竞价中颗粒无收。

让龙湖颗粒无收的，正是近期正在拉开重组大幕的中海。据时代周报记者不完全统计，手执98号号牌的中海地产，举牌次数接近90次，全部集中在最后所拍下的三幅地块。最终，中海地产以95.9亿元的总价和21.4万平方米配建面积拿下其中3宗地块，成为本次拍卖会上的大赢家。

中海代表举牌90次

从现场来看，此次广钢地块拍卖的关注度超乎想象。不过，一位细心的参拍人员突然说：“怎么几个企业大领导都没有来呢？宋广菊（保利集团董事长）没有来，中海的大领导也没有来。看样子限地价分地块的拍卖方式，还是没有之前亚运城地块那么受关注。”

拍卖开始以后，早前传出的几大热门企业，除保利、万科之外，均在竞拍过程中对多幅地块展开了“厮杀”，中海代表更是集中在3幅地块竞拍过程中，总计举牌近90次，现场有媒体人戏称“中海代表肯定没有肩周炎”。可见竞拍竞争之激烈。

AF0403、AF040402商住综合用地、防护用地（可供建设面积13.16万平方米）争夺中，首先以万科配建900平方米安置房起拍，每报价一次增加配建300平方米，中海率先举牌，随即常江地产加入竞拍，在配建面积增加至2100平方米时，万科选择退出。随后中海和常江地产你追我赶，拍卖师临时决定增加报价区间，每报价一次增加600平方米配建，但是依然没有降低两家企业的争夺热情，在随后的近20轮争夺过后，当配建面积增加至21900平方米时，常江地产宣布退出，同时龙湖突然杀入，经过5轮极其快速的报价，当龙湖代表报出29700平方米时，拍卖师立即提醒两位企业不要忘记地块的可供建筑面积，引起现场一片笑声。

最后一轮，当中海报价达到35100平方米时，龙湖代表犹豫了很久。当拍卖师即将落槌的间隙，龙湖代表最后追加报价一次，但是中海地产代表立即追加。广钢第一幅地块，经过近半个小时的拼杀，中海地产以17.1117亿元，配建36300平方米的代价获得。

第二幅地块地价高出第一幅近一倍，可供建筑面积是所有此次五幅地块中面积最大的一块。多家房企陷入争夺，在经过报价幅度从900平方米增加至1200平方米，再增加至1500平方米的情况下，龙湖再次败下阵来，这次笑到最后的，依然是中海地产。该幅地块，中海以39.4976亿元的地价，配建9万平方米安置房的代价成功获得。

第三幅地块，则是在开拍之前被传最受关注的，而且是唯一一块纯住宅用地。拍卖师直接将报价区间从1500平方米调高到了3000平方米。最后，手执66号号牌的金融街以地价29.9434亿元，配建83100平方米获得。

而随后的两幅地块，分别被中海及华发摘走。值得一提的是，珠海华发所拍得第五幅地块，除去配建成本之外，纯建筑面积楼面价超过2万/平方米，再次印证了其地王制造机的称号。而更值得注意的是，华发对此次的拍卖极其重视，甚至动用了多个“马甲”公司报名竞拍，终究从众多房企中，抢得其中一幅地块。

中海觊觎超越万科

据悉，目前广钢新城板块内仅有两个新盘，分别为元邦明月水岸和远大财智公寓，前者带装修均价23000元/平方米，后者尚未开盘但吹风价约在20000元/平方米。此外，区域内的二手房均价在14000-18000元/平方米。

根据已经拍出的价格，从目前来看，广钢新城已经出现“面粉”贵过“面包”，“按照目前的地价和配建面积，项目入市售价或超过3万元/平方米。”中原地产项目部总经理黄韬表示。而保利地产广东公司董事长余英更是在微博上公开表示，广钢新城新房售价在两年内将达4万—5万元/平方米。

对此有分析表示，广州作为最早实现住房商品化的城市之一，集聚着包括保利、恒大、富力、雅居乐等全国主要大型房企，除了万科、中海等部分深圳开发商外，外来开发商以往很难进入广州市场。但在北京、上海地王频出，深圳缺地的情况下，越来越多的外地大型房企将目光投向了广州。

从单个企业来看，中海已经2013年拉开重组的大幕，加上其去年并未在广州获得任何地块，在大环境集中向一线城市中心区域集中的态势下，中海决心拿下其中三幅地块的决心就显而易见。

2月11日，中海地产发布公告称，2014年1月份，中海地产收购了三幅新地块，总建筑面积为224万平方米，应付土地出让金为45.87亿元；2月14日，中海在山东省即墨市以9.2亿元斩获一地；加上2月21日，中海地产以95.99亿元的总成交金额拍得广州市三幅地块，不足40天，中海地产斥巨资150.97亿元拿地，总计建筑面积规模将近400万平方米，其在土地市场的动作可谓不小。有业内人士猜测，从中海地产拿地规模与速度、销售去化速度等方面看，合并中建系的中海地产或觊觎超越万科。据悉，截至2013年年底，中海地产的土地储备规模已经超过万科，但销售规模却与万科有着约600亿元的差距。

虽然中国建筑名下的土地已经注入中海地产，但是中建的地，大多处在三、四线城市，对中海的利润在一定程度会受影响。有业内人士猜测，这或许是中海在重组背景下大肆广州拿地的主要原因之一。

而对于中海2014年的拿地热情，业界更为流传的一个猜测是其借助整合重组的契机，一举赶超万科，登顶房企第一的宝座。时代周报记者就广州拿地相关事宜试图采访中海，北京品牌总监周涛表示一切采访事宜均由香港投资关系部负责，并提供电邮，记者随后邮件联系香港总部投资关系部唐敏芝，截至发稿，未收到相应回复。

金融街加快向全国扩张

金融街，则早就对广州的住宅市场表现出了浓厚的兴趣。此次竞得该地块是公司首次在广州市场成功获取土地，也是其完成一线城市布局的重要一步。按照金融街的中标价，其折合楼面的地价为22031元/平方米，这一数字已让此块再次刷新荔湾地王新纪录。有分析指出，金融街正加快其向全国的扩张步伐。

2013年1-9月，公司实现房产签约额约193亿元，同比增长约47%，其中商务地产签约额约130亿元，较2012年同期增长约195%；住宅可售货量较2012年同期减少，签约额约63亿元，较2012年同期下降约28%。

从数据不难看出，公司绝大部分收入来自商务地产，住宅存货及销售量均出现下滑。随着去年下半年房地产再融资的开闸，金融街在稳占“金融街西扩”优势之外，已开始将触角伸及天津等外埠市场。此番在广州多得新地王地块，在上述分析人士看来，是其在一线城市布局的突破性标志。

而此次金融街在广钢地块成功竞得的地块，是纯住宅用地，并非公司相对熟悉的商务地块，加上住宅可售货量的急剧下滑，都给外界传达了金融街亟须补充住宅用地的信息。时代周报记者就此事求证金融街品牌部，截至发稿前，金融街并未作进一步回复。

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