高和资本苏鑫：缔造中国“铁狮门”

2013-12-31 21:31:50

来源: 时代周报

苏鑫

“在资本市场发达的地区，商业地产的持有者可以通过出售给上市公司或者REITs实现退出。但在中国，商业地产的投资退出渠道受限。高和资本的方式是将写字楼或底商散卖了以后加上资产管理，这就是类REITs，它流动性很好，基金投资者是可以另外选择市场上其他投资者进行转让的，”苏鑫表示。

本报记者赵卓发自北京

“苏鑫在公司工作了11年时间，和我们一起见证了公司的成长和发展，尤其是我们一起创立了SOHO中国独特的“销售体系；一个人最重要的能力就是：品行正直、处事公正，苏鑫处处都做到了这一点；苏鑫是我们公司的高管，我们公司高管年薪在房地产行业也属比较高的水平，但苏鑫历来生活十分简朴，家里没有电视，也没有汽车，经常是步行或坐地铁上班。但在公司发起的慈善募捐活动中，苏鑫总是最积极的参加者。”

更多的人开始记住苏鑫这个名字，还是从潘石屹那篇饱含感情的博文《送苏鑫》开始，2009年，地产界少了一个出色的运营总裁，金融界则多了一个弄潮儿。

那还不是一个私募基金风起云涌的年代：2007年，国家颁布“合伙人法”，才令私募基金具备合法地位，此前，除外资基金外，所谓的人民币基金几乎与非法集资无异。然而，苏鑫还是决定听从内心深处的呼唤，沸腾的血液让已到不惑之年的苏鑫放弃一切，从头来过。

和所有的创业者一样，最初的日子并不好过：为了找项目，苏鑫坐着地铁，到处看地铁旁有哪些楼在建或者已经建好了；为了找钱，整天在华贸的咖啡厅里泡着，每一天都得喝十几二十杯咖啡，见七八拨人，喝得后来查出已经骨质疏松。

而时至今日，作为商业地产基金的领跑者，高和资本目前管理资产超过80亿元人民币的基金规模，其目标成为中国的“铁狮门”；在刚刚过去的2013年，中国的地产基金亦迅猛发展，有数据显示，其新基金的募资额反超PE行业的募资额。

4年跻身地产基金TOP10

做房地产基金的大致可分为三类，一类是具有国企和政府背景的房地产基金，如北京工商联房地产商会，及北京市住建委试点的公租房保障房基金；更多的是有房地产开发商或是金融机构背景的地产基金，如金地在香港全资成立的稳胜基金、复地集团成立的复地景业股权投资基金等；第三类则是职业经理人的二次创业，比如前金地上海公司总经理赵汉忠掌舵的星浩资本美林全球资本地产投资部董事总经理蓬刚辞职后创立的安泰盘实股权投资管理有限公司。

相比之下，高和资本在资金募集上显然没有什么优势，或许是资金来源于朋友圈子，高和资本创业之初就将安全性放在首位，而不只是追求利润的最大化。

在苏鑫看来：钱和人一样，是有属性的，有的保守，有的激进，在中国尤其如此。也许，只有在中国，才存在如此大量的为寻求“安全”而不得不投资的“热钱”。它们既非快速炒作的投机性的资本，又非单纯寻求高回报的投资型的资本，其投资房地产的首要原因是为寻求“安全”。

2009年房地产住宅市场一片火热，一线城市房价狂飙突进，但苏鑫还是抵御住了住宅市场的诱惑，仍将投资聚焦于商业地产这个他更熟悉，而且受政策风险影响较小的领域。

事实证明，苏鑫赌对了。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，商业地产资产证券化关键在于商业物业的估值较高，能够吸引投资者兴趣，而当前国内不少商业地产存在同质化、运营效率低、资金回报率低等现状，缺乏统一的管理，商圈不活跃，难以吸引投资者。

2010年初，高和投资收购其首个商业地产项目——凯德华玺3000平方米底层商铺，虽然不是什么大手笔，却奠定了高和后来整体收购、整体包装、整体出租的资产精装修管理模式。

2010年底，高和收购金澳国际，创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年，北京CBD写字楼租金大涨逾75%。金澳国际结案租金实现翻番，从4.5元/平方米/天涨到8元/平方米/天；最初开盘价为29500元/平方米，一年后结案售价上涨至52400元/平方米。

金澳国际的销售，就是高和运作的一个为期3年的约5亿元的封闭基金。尽管资金规模也不大，但这种运作模式，已被媒体命名为中国的“铁狮门”。

在写字楼市场大获全胜后，苏鑫将目光转向一直不温不火的商铺市场，2012年10月，位于东三环的高和萃项目刷新北京最贵商铺纪录，“铺王”单价达28万元/平方米，超过了此前“世茂工三”的24万元/平方米。

过桥贷款、风险对冲、套期保值……对于建筑专业出身的苏鑫而言，或许熟悉这些名词需要付出更多的辛苦和努力，但是对于房地产行业的熟悉和把控能力，以及对于一线城市商业地产的专注，让苏鑫在布满风险与陷阱的私募海洋中平稳航行。短短4年时间，高和资本跻身中国人民币房地产基金TOP10，并成功吸引到素以谨慎著称的保险资金加盟。

挑战无处不在

德信资本董事长陈义枫认为，这两年房地产基金的规模迅猛发展，国内各种类型的房地产基金的规模在3000亿元左右。未来两年，房地产基金的规模会超过1万亿元。

一面是房地产基金轰轰烈烈的发展，另一面却是退出阶段缺少REITS（房地产投资信托基金）机制。韩长吉表示：国内REITS迟迟不出来，原因在于金融体系不完善，资本市场发展不健全以及与房地产金融相关的法律法规尚未建立完善，房地产市场长期“政策市”的局面也影响了REITS的出现。

高和资本一方面通过类REITs实现退出，另一方面收购商办物业项目，大力挖掘楼宇经济。

在二手房交易大于新房市场的趋势日趋明显的存量房时代，一线城市的核心区域商用物业成为各大地产基金的热门之选，DTZ戴德梁行提供的数据显示，2013年一季度，上海大宗物业投资市场总成交量同比涨幅达23%，成交金额达98.74亿元人民币，同比上升23.68%。

“我们可以言必谈REITs，但眼前的触手可及的商办物业证券化机会更值得关注”，苏鑫反复强调对于房地产基金而言，细分市场的重要性。

2012年10月，高和资本斥资7.9亿元，成功整体收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦，又斥资亿元对其进行改造，将这座老楼打造成精品写字楼。静安高和大厦的租金也从4.0元/平方米/天一跃升至7.0-7.5元/平方米/天，被誉为上海写字楼市场租金增长最快的项目。

尽管高和资本一路做大，但是挑战无处不在，万科通过旗下子公司以基石投资者身份参股徽商银行，越秀地产现金收购香港创兴银行股份，此前，侨鑫集团、北京城建投、珠海华发、香江集团、世纪金源等多家开发商均各自参股了不同银行。

另外，一些赫赫有名的外资基金也开始转型，试图在外汇管制的枷锁中，寻求创建人民币地产基金的新路径。

在房地产基金竞争越发激烈的时代，苏鑫和他的高和资本团队如何应对挑战，依然值得期待。