[专题]王健林PK马云：十年赌局，谁是赢家？

2014-01-20 14:54:10

来源: 时代周报

“双十一”的火爆，使一场时间横跨10年标的额为亿元的赌约再受关注。

2013年“双十一”的火爆，使得2012年的一场时间横跨10年，标的额为亿元的赌约再受关注。

去年12月12日，阿里集团董事会主席兼CEO马云和大连万达集团董事长王健林在电视上公开约定赌局，如果2022年电商市场占中国零售市场的比重达到50%，王健林将输给马云一亿元，反之亦然。

一年过去了，数据也表明情况更利于电商。今年“双十一”，天猫再创销售佳绩，最终的销售数据定格在350亿元的水平上，较去年的191亿元的销售额接近翻倍。电商网购很疯狂，传统零售心生寒意。

最近在广州就接连有香港最时尚的娱乐热点兰桂坊败走花城汇，中国最大的商业地产商万达集团因为交通配套设施没有跟上而不得不延期开业的消息传出来……

传统商业地产真的穷途末路了吗？马云真的会赢得这场十年之约吗？马云甚至把这场赌局的输赢拔高到，如果王健林赢了，社会就输了。不管怎么样，善于作秀的马云把自己立在道德的制高点，向着传统的商业地产进行一次攻击。

从2008年1000亿元，到如今的10000亿元，淘宝仅用了四年，电商来势凶猛。

然而，传统商业地产也并非不堪一击。不少商业地产商给出的答案就是要增加体验式商业的比重，比如说在商场里增加酒吧、KTV、影院、餐饮、美容美发等的比重，以应对电商的冲击。

在一片哀鸿声中，中国最大的住宅地产商万科集团开始试水商业地产，在距离北京市50多公里的昌平区试营业。初一看，这样的地区，不符合传统商业地产在核心地段的选址需求。可是其好处却是，这里大型商场比较少，电商不能一天送达。试营业首日客流量6万人次，实现营业额218万元。万科副总裁毛大庆认为，7年就可以收回在万科广场上的9亿元投资。龙湖的商业地产也用成功验证了商业地产还是大有可为，而且万达的商业地产遭受的也只是暂时的困难。

当然，万科广场的红火至少为传统商业地产的选址和应对电商提供了一种思路。如果有了正确的思路，操作得当，传统商业地产能不能成功阻击电商呢？

2012年，电商的市场交易规模达到1.31万亿元，同比增幅高达67.5%，但也仅占当年社会消费品零售总额的6.23%。从6.23%到50%，从数字看上去有些遥远。从发达国家的历史经验来看，电商的高增长不会一直持续下去，网络零售增速也会遭遇瓶颈。因而，王健林和马云的赌局，谁输谁赢还难以预料。

（陶春宇）

万科广场试营业毛大庆放言7年回本

本报记者赵卓发自北京

马路两边停满了车辆，好不容易来到地下车库的入口时，被穿着红色笔挺风衣的物业人员告知：B2、B3、B4三层的车位已经全部满员……11月30日下午两点多，当时代周报记者来到金隅•万科广场时，游人如织的情景完全打破了时代周报记者对于这家“远在四十多公里外的昌平，试营业仅第三天”的商场应有的印象。

在试营业反响不错后，万科副总裁、北京万科总经理毛大庆甚至放言在7年内就收回万科广场9亿元的投入。

作为中国房地产市场的带头大哥，万科悄然走上了商业地产之路，11月27日，万科首个购物中心—金隅·万科广场正式对外试营业，成为万科组建商用地产管理部后的第一个项目，这也意味着，万科商业布局万科广场、生活中心、邻里家全系列商业地产产品线正式出炉。

万科为什么从纯住宅开发商转变到适度发展商业地产？其商业地产将如何布局？在电商迅速发展，传统百货卖场凋敝的转型期，万科广场如何应对电商挑战？

商业地产之路艰难起步

“开业第一天时我们也有点忐忑，毕竟是第一次，而且周三还是一个工作日，但没想到当天竟然有6万多客流量，营业额有218万元，周末日均客流量10万多人。”毛大庆对时代周报记者表示。

这确实是一个值得骄傲的数字，作为对比，位于城市核心地段、体量为金隅•万科广场两倍，约23万平米的朝阳大悦城，开业当天的收入为300多万元。这也让毛大庆以及他领衔的万科商业地产团队稍稍松了一口气。

万科只专注于住宅地产的固执是众所周知的，万科创业之初曾因陷入多元化发展而困境重重，基于90年代初期万科多元化失败的惨痛教训，1996年万科壮士断腕，卖掉商铺，集中一切资源专心发展主业。此后王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像，坚持住宅产业化和专业化战略，以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场，经过了多次区域扩张，十多年后发展成为“地产一哥”。

但是市场就是这样风云莫测，万科面临市场需求的转向，王石也点头与时俱进的做“城市配套服务商”。

“一方面，一线城市房产存量较大，供需格局正在转变中，为了降低风险，万科有必要将鸡蛋分散在不同的篮子中；另一方面，随着土地成本高居不下，包括万科在内的很多大开发商，其毛利率都在下降中，利润空间被压缩，也使得万科需要新的利润增长点。”中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报记者。

万科显然也注意到这些问题，今年以来，王石在多个场合甚至发微博表达了对房地产泡沫的担忧。在今年6月的万科媒体见面会上，郁亮也提出警示，现在每年1000万套的住宅开发量，过几年一定会下来。

于是，2010年3月，万科拿下第一块商业用地：位于东莞市长安镇长青路价值10.04亿元的商业地块，即为现在的东莞长安万科中心；2012年，万科在上海、杭州、东莞、合肥、南京、青岛等地耗资超过100亿元拿下多幅商住地块，还斥资10.79亿港元收购香港南联地产73.9%股权。

不过，万科的商业地产之路走得并不顺畅，2011年3月，深圳万科红商铺开售，但后期营运情况并不好，“分拆销售+售后返租”的粗放模式备受争议，这也使金隅·万科广场决定走自持物业出租经营之路。该项目目前已投资9亿元，毛大庆预计7年收回成本，按专家预测分析，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下IRR(内部收益率)为15%，项目总投资回报率达到111%。

而金隅·万科广场正式对外试营业，则意味着万科的商业地产之旅，从试水到正式下水。目前，万科在北京规划有5个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元。据了解，万科下一个商业项目设在房山长阳，体量会超过昌平的金隅·万科广场，业态也会更丰富，包括酒店、公寓、写字楼和购物中心，预计2014年底开业。从2014年开始，全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中，广东区域6个，总体量约42万平方米；北京区域4个，总体量约46万平方米。

体验式服务

硬币总是有两面。随着调控升级，特别是限购令出台后，传统的地产企业视商业地产为转型的救命稻草，不仅房地产开发商扎堆商业地产领域，其他行业的巨头似乎也将商业地产视为诱人的蛋糕，红星美凯龙、娃哈哈、苏宁、雨润控股、新希望等都蜂拥而至，想从中分一杯羹。

“预计到2015年我国的商业综合体数量将达到3885个，同质化竞争、供大于求都是潜在的风险。”郑宇洁告诉时代周报记者。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也对时代周报记者表示，要警惕商业地产过度泡沫化的趋势。为了避免蓝海竞争，万科的商业地产避开了城市核心地段，而是选择北京周边，有昌平这样缺少商业服务配套的老城区，也有房山、台湖这样正在开发中的新城。

不过，这样的选址也给招商带来一定难度，“SEPHORA从没有进入远郊区县商场的经历，我们前后和他们谈了一年，才将SEPHORA引入商场”，一位参与招商的工作人员告诉时代周报记者。

另一方面，电商的发展分流了很多消费者，为了应对电商挑战，时代周报记者发现，金隅·万科广场销售型商铺大约有三分之二，剩下三分之一的商铺都是服务消费类，比如院线、餐饮、儿童乐园、书吧等。

而时代周报记者到达金隅·万科广场时，一楼的舞台正有一场模特走秀，据了解，上午也有类似的活动，每天两场秀，与消费者互动，增添体验式购物的乐趣。

“万科并不缺资金，也不缺乏人才，当务之急是找准自己的定位，做出自己的特色。”郑宇洁表示。

作为地产行业的骨干人物，毛大庆在地产开发以及资本运作方面的专业度一直为业内认可。对于万科的商业地产，毛大庆显然还有很多计划：借助REITs、私募基金等金融平台实现轻资产高周转、学习香港领汇的经验，开创了社区商业资本化盈利模式 ……一切都值得期待。

龙湖商业：小步快跑非典型样本

本报记者刘娟发自重庆

12月1日，步行在重庆北城天街上，打望着摩肩接踵的人流，人们甚至感觉这里的人气超越了重庆的核心商业圈解放碑。

如今的北城天街已成为西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街，是国内唯一以项目名称作为国家行政地名的商业地产项目，更是同业眼中“每个平方米都能拧出人民币”的商业价值标杆。可是，谁曾想过，10年前，这里曾是重庆的客车总厂，紧邻农贸市场，地处荒凉的边缘地带，以至于当年该地块转手20多次均无人开发，直至龙湖接盘。龙湖地产有限公司（00960.HK，以下简称“龙湖地产”）CEO邵明晓回想起公司第一个商业项目重庆龙湖北城天街最初开业时的情景仍不免感慨，“在2003年那个时点，商业地产还是一个新业务。当时吴总（龙湖董事会主席吴亚军）的考虑是做一个项目，积累一些经验，留一个团队，边走边看。”与住宅业务的迅猛扩张相比，龙湖地产近年在商业地产的布局过于小心，十年内仅开业11个商场的节奏，与同行的“万达速度”不可同日而语。

龙湖集团商业地产部总经理魏健告诉时代周报记者，龙湖商业模式已“打版定型”，在对抗电商的挑战时受过挫折，也积累了一些经验，龙湖地产已经立志做中国商业地产重要的“玩家”—业主自动成为购物中心的VIP会员，龙湖地产由此建立了庞大的商户资源库，选址是地铁商业带，或一个新核心区的中心，这些都是龙湖商业地产应对电商和其他商业地产的竞争法宝。

建立庞大的商户资源库

“你可能想不到，北城天街开业前，江北的购物市场还属于一片空白，重庆人的所有购物都是到解放碑去，那会重庆人称去解放碑叫进城。”在龙湖地产重庆公司策划总监罗政的回忆里，彼时，从来没有商场经营管理经验的龙湖团队，面临的最大难题就是“如何拦截过江消费”。

商场定位和商家资源积累，是龙湖地产在接下来的很多年反复研究的课题。

“最开始，我们的定位是做家庭一站式生活体验，在当时的重庆，是非常前沿和时髦的一个商场，一下子就吸引过来不少客流量。”罗政对时代周报记者介绍，慢慢磨合后，公司又开始不定期对商场进行升级改造。据龙湖地产公布的2013年中报显示，北城天街目前半年租金已达1.5亿元，增幅为16.9%。

北城天街一战成名后，龙湖在重庆迅速复制出西城天街、时代天街、U城天街等项目，并发展出星悦荟、家悦荟产品线，轰动并不减当年。截至11月份，重庆时代天街认购超过18亿元，在重庆龙湖百亿销售的总盘子中贡献最大。

“从我们的角度来看，商业地产做了很多动作才走到今天，管理层面也总结了两个标准化工具。”罗政介绍，一个工具是龙湖的购物中心建造标准，一般商场都是由开发团队独立开发，但龙湖的商业团队一开始就介入其中，比如商场各部位，各种业态分别会对风控系统、温度、湿度、灯光、流线、升降梯等有哪些细节要求，在设计之初都要考虑到。

另一个工具是龙湖的运营标准，罗政称，通过公司的运营管理系统，可以实时监测整个商场在不同时点上的一些峰值的变化，甚至可以看到每家店每天的人流量、营业额等经营情况，这样可以有针对性地给出经营和促销策略上的建议。

与大多数商业地产开发商不同的是，龙湖地产住宅、商业、物业这三大板块打通，业主会自动成为天街购物中心的VIP会员，项目签约也都放到家悦荟楼上，可直接去挑选建材、家具。

龙湖地产由此建立起一个庞大的商户资源库，租金收益逐年增高，几乎是国内运营得最好的商业地产公司之一。公司财报显示，截至2013年6月30日，龙湖地产已开业商场面积为54.8万平方米，整体出租率为98.2%，租金总额人民币3.2亿元，较去年同期增长34.3%，天街系、星悦荟和家悦荟租金占比分别为79.7%、16.5%和3.8%，增长率分别为34.7%、38.2%和12.0%。

选址主要在地铁商业带

龙湖商业地产加速度扩张，在今年展开。龙湖地产最高决策层采用了“结果导向”的方式，要求在10-15年时间里，公司20％以上的利润由商业运营贡献。这意味着龙湖每挣100元钱，其中有20元以上的钱是来源于商业运营。

但商业地产是条血路，每一个进入这个领域的房企，都试图在找到销售和持有关系最佳平衡点的同时，还需要抵御纷至沓来的各路竞争。走出去后，重庆龙湖北城天街缔造的商业地产“神话”能否被成功复制？以北京为例，在北京时代天街所处的天宫院板块，凯德MALL和明发广场也会先后开建，竞争在所难免，长楹天街所在板块的一端，朝阳大悦城已经成为一个成功的商业地产案例。除此，随着消费者消费模式的转变以及电子商务的冲击，商业地产的未来也仍然布满了荆棘。

“电商凭借价格优势近年来发展很快，相对来说对低端卖场冲击更大，但对龙湖地产自持商业并未造成影响。”龙湖地产回复时代周报记者称，一方面，电商同样存在一些需要解决的问题，包括物流、整体成本以及利润低等，价格优势将会逐渐减弱而趋于稳定。另一方面，龙湖地产商业在体验式商业方面的注重是电商所不能提供的。

对于来自同行的压力，邵明晓预估到这种竞争的激烈，他在2013年中期业绩报告会上称，有准备的、做得好的在这当中还是能够存活下来的。龙湖地产在城市选择和具体选址上非常严格，如现在商场的布局就是北京、上海、杭州、成都、重庆、西安等一二线城市，而商场选址主要是地铁商业带，或一个新核心区的中心。

这与万达集团的路径截然不同，万达认为大部分一二线城市城市综合体量已接近满负荷，经济水平较好的三四线城市将成未来万达广场扩张的重点区域。不过，从项目运作模式上，龙湖和万达广场有类似之处：高比例自持商业物业、单盘平衡资金流、先卖住宅后做商业等，这无疑又对龙湖未来的资金投入和专业人才提出严峻的考验。公司希望做一个成一个，而不是大规模一拥而上，邵明晓解释，我们讲用15年的时间，用一个匀速、甚至是保守的速度来慢慢加大我们商业地产的份额，也不排除过程当中如果有好的机会，再把速度作一些调整。

魏健则表示，每年不超过销售回款额10%的资金会投入到商业地产。原则上，龙湖地产尽量做销售物业和持有物业并存的项目，单个项目通过销售物业回款覆盖持有物业的投入。据时代周报记者了解，龙湖在重庆的西城天街和时代天街项目的租售比都各占50%，而将在北京首个开业的长楹天街也将维持这个租售比水平。

番禺万达广场开业延迟一年
王健林挑战马云先折一阵

本报记者赵夏蓉发自广州

大连万达集团股份有限公司（下称“万达”）18个月内开一座万达广场的神话遭受挫折，而万达董事局主席王健林与阿里巴巴董事局主席马云的十年赌约中也先折了一阵。

位于番禺万博商务区的万达广场原定于12月13日开业，但是截至目前，该项目仍在装修阶段，周边依旧是黄土遍地、机器轰鸣的工地，时代周报记者多方采访得知，这个项目的开业时间将延迟一年。

在商业地产意气风发的万达，因为路网的欠缺延迟开业，加上片区商业密度高，未来竞争惨烈，来自电商的冲击也比以往更加猛烈，万达模式也陷入了内外夹击的尴尬境地。时代周报记者联系万达在广州的相关负责人，其称“不便发表说法”。

开业受阻

“凭借着万达的执行力，从拿地到开发。”我们能实现在18个月内开一个万达广场，王健林在接受媒体采访时曾信誓旦旦地如此表示。当然，在广州，王健林也有“当年开工当年开业”的佐证，那就是白云万达广场，该项目在2010年2月10日开工，同年12月17日就开业，仅用时10个月，万达速度令人称奇。不过，其在广州的第二个项目番禺万达广场，就打破了万达的这个神话。

番禺万达广场在2011年3月份签约，万达高层曾当场表态：番禺万达广场争取4月底开工，最迟不迟于5月15日，以确保2012年底竣工。但显然，没有按照计划推进。在今年3月份，消息传出称万达将在今年12月开业，但目前未有任何动静。

“番禺万达广场那里现在就是一座孤岛。我们业内得到的可靠消息说至少得推迟一年开业。”万博商圈附近另一商业项目的相关人士向时代周报记者透露。“政府希望把万达广场所在的这个片区打造成一个地标，共有近10家公司参与建设，万达广场虽然已经建好，但其余有的公司的地皮甚至还未有动工。”

时代周报记者现场踩盘时发现，万达广场的主体建筑已经完工，但是商铺内部仍在装修，而地下施工也在进行当中。

“具体的开业时间还要看广场的地下空间建设得怎样，目前还在开挖。”负责万达广场项目建设的施工方向时代周报记者表示。

上述人士所言的地标和地下空间，指的就是万博商务区的建设。而去年底通过的《番禺区万博商务区地块控制性详细规划修改》显示，万博商务区规划主导属性为商业金融用地，规划总建设量370万平方米，毛容积率2.45，其中，除地面建筑外，该片区将建近180万平方米的地下空间，包括地下商业设施、地下交通设施和地下市政设施。其中交通设施约137.6万平方米（占77.6%），市政设施约3.1万平方米（占1.7%），商业面积约36.8万平方米（占20.7%）。地下空间与地面建筑相连，整个地下空间相通，开发将由政府主导，计划是“3年开张、5年建成”。

万博商务区已确定进入的企业有万达、奥园集团、粤海集团、广晟集团、广汽集团、广州市敏捷投资有限公司（下称“敏捷”），包括九大项目，总投资达300亿元。万达广场只是其中之一。

而其余的项目，除敏捷的项目目前打出“万博唯一在售商铺”出售外，其余地皮或未破土或处于开挖阶段，从万达广场后面远望，其确实如同一座拔地而起被大坑隔离起来的孤岛。

“就算开业，但由于周边的路网都未建好，都是工地，即便客户到达，也会影响客户的购买，这也影响到开业的商户的效益。而如果这种状况持续，经营没好转的话，会对整个商场造成极大的困扰，就是说不开业还好，而一旦开业，商家经营不济就极有可能逐步撤离。还有另一个方面，开业后，公共方面的如空调、照明、公共设施的运作等支出亦不容小觑，这对经营也会造成不小的压力。”楚睿商业机构董事长黄文杰对时代周报记者表示。

片区商业项目井喷

万达在拿地方面往往能左右逢源，甚至很多时候处于甲方的位置。除其“订单地产”（即通过事先与主力店商家签订战略合作协议，而后按照主力店商家的建店要求订单式地建设“万达广场”）能实现迅速开业成为区域地标外，更重要的是政府看重其对所在商圈的带动和周边地价的推动。

比如，广州白云万达广场所在地，当年鲜有人烟，一片荒芜。万达在2009年10月拿地时的楼面价仅4000多元/平方米。仅时过一年多，白云新城的地块就身价上涨。白云万达广场开业前一天的2010年12月16日，保利广州房地产开发有限公司以24亿元竞得的白云新城AB2907008-1地块，成交楼面地价约19632元/平方米，白云新城AB2907008-2地块同样被保利拿下，成交楼面地价约20605元/平方米。

通常这些商圈内商业项目极少，甚至仅仅只有万达，所以万达往往先入为主、占据市场，但也承担着未成熟商圈的市场风险。白云万达广场开业接近3年，但人流量并没有持续走旺，尤其在沿街店铺，一片冷清。

而番禺万达广场，面临的局面将更复杂，商圈内未来惨烈的市场竞争环境明显异于以往。

之前，番禺万达广场的售楼招商中心设在兴南大道的立交桥下，但目前，该建筑外面已经搭起了脚架，工作人员告诉时代周报记者，“万达已将这里转给四海城，四海城的开发商是四海集团旗下的房地产公司广州市万德投资管理有限公司”，但对于出让原因却语焉不详，四海城也是万博商务区项目之一，意欲打造的是地铁上盖综合商业地产项目，建筑面积计划达38万平方米。从这数据可知，四海城项目或是万博商务区地下空间的商业部分。

可想而知，万博商务区未来商业项目将井喷，包括万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等同质性的商业项目将扎推入市。从目前的数据来看，仅万达广场（50万平方米）、奥园中央广场（30万平方米）、四海城（38万平方米）三个项目的体量就接近120万平方米。而实际上，这个商圈的外围还有天河城欧莱斯、海印又一城、万博中心、吉盛伟邦等商业地产项目。

“竞争会越来越激烈，包括目前在招商问题上就面临很多难题，但是我们看重的就是整个商圈的辐射能力。”万博商圈附近另一在建综合体的相关人士向时代周报记者透露。

“重要的还是这个商圈的竞争力，商业成为一个商圈才有更大的辐射力和吸引力。但番禺万博商圈目前还在建设培育期，需要一定的时间才能发展成熟。而对于这之内的单个商业来讲，需要在竞争中寻求互补。”合富辉煌首席市场分析师龙斌对时代周报记者表示。

万达去零售化

纵然万达之前创造了“一个万达广场、一个市中心”的神话，但显然，时过境迁，商业地产不仅内部市场竞争激烈，更受到了来自外围的电商冲击。

时间回溯到2012年底，万达董事长王健林和阿里巴巴董事会主席马云对赌，为十年后电商在零售市场份额能否过半设下亿元赌局。

虽然王健林慷慨设下豪赌，但从其之后相关的动作中可见万达在电商冲击下迸发的危机感。2013年3月，万达集团在北京石景山区新注册了万达信息科技有限公司，并设为电商业务全国总部；但原计划2013年三四月上线的网站产品被迫延迟，后又称12月份正式上线网站和APP，近日王健林又称明年会推相关产品。

与此同时进行的还有万达的“去零售化”。在万达2013年度上半年工作总结会上，王健林提出，万达广场要减少零售业态占比，特别是减少服饰类零售业态占比，增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等。万达要求，2013年四季度以后开业的万达广场，二楼将全面取消服饰业态，力争不招零售业态，2015年之前把已经开业的72个万达广场二楼业态调整完。

“万达广场定位中端，其零售业态受电商的冲击最大。万达必须从零售业态向体验式商业转型。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为。今年“双十一”，淘宝总销售额达到350亿元，电商再次向实体商业发起猛攻。

“应对电商的挑战，也有很多方式，首先就不要站在电商的对立面，而去寻求一些结合点。其次，要去研究哪些功能更具有实体的优势，比如增加餐饮、娱乐、教育这些体验式消费的比重。也可以采用买断一些贴牌的方式来强化实体的载体作用，这样也能避免其受到电商的冲击。”黄文杰对时代周报记者表示。

优先进入二、三线城市发展策略的盛智文，在第一次尝试进入一线城市广州就无功而返。
本报记者邝阳升摄

未得充分授权调整业态受掣肘
败走花城汇兰桂坊广州遇挫

本报记者周见喜发自广州

11月29日，从珠江新城地铁站出站，花城汇广场中区人流如织，入驻店铺的商家异常忙碌。沿着出口前行并在地面上步行10分钟左右后进入北区，则发现这里相对冷清，部分饮料及餐饮店甚至没有一个客人。占据8000平方米的8090潮荟坊大部分处于围档装修状态，未对外营业。这一切仿佛是一面镜子，真实地刻录着兰桂坊在花城汇遭遇的挫折。

11月30日，花城汇投资建设方广州城投集团总经理助理、广州新中轴建设有限公司（以下简称“新中轴” ）总经理陈强向时代周报记者证实，兰桂坊已经退出花城汇的管理。至少兰桂坊退出的原因，他说，只是双方关于运作细节上的一些问题，并不涉及到关于资金及所谓的权责方面的问题。而坊间有传言称，兰桂坊之所以退出，主要原因在于没有完成早前与广州城投集团所签订合同的商家入驻率。

但是有消息说，兰桂坊之所以退走花城汇，是没有得到广州城投集团的充分授权，加上花城汇的基础建设不合格，不符合娱乐、酒吧等商业业态的发展，本想调整，却遭遇种种掣肘，导致盛智文（兰桂坊集团主席）的想法无法在花城汇得以实施。

曾为兰桂坊制定了优先进入二三线城市发展策略的盛智文，在第一次尝试进入一线城市广州就无功而返。时代周报记者日前希望就上述传言向兰桂坊集团主席盛智文求证，并没有得到其正面的回复。

提前两年退出花城汇

据了解，2010年底，香港著名娱乐休闲企业兰桂坊集团从诸多竞购者中胜出，与广州城投签署“珠江新城核心区中央广场地下商城经营管理服务”协议，双方的目标是将“花城汇”打造成一个高端的“卧倒型”精品购物中心，助力CBD核心商圈增添国际化元素。作为广州最大的地下商业项目，花城汇建筑面积合计约15万平方米，正处于广州市新中轴线，与小蛮腰、广州大剧院、海心沙等众多知名建筑和景点相邻。

据《广州市新城市中轴线北段规划》统计，最近几年，广州市的地下商业大扩容，广州塔、花城汇、宏城广场、又一城、时尚天河商业广场以及东方宝泰等地下商业贯通，规模接近90万平方米，被誉为“全球第一大地下商业群”。另据《广州地下商业报告》统计，目前广州在规划建设和即将开业的新增地下商业面积还有58万平方米，加起来总量近170万平方米。据悉，当年引入兰桂坊，一是看中了其在娱乐休闲商业地产方面的号召力，二是在广州珠江新城核心商业圈里面，娱乐休闲方面的商业地产确实是有着很大的需求，尤其是兰桂坊旗下的酒吧、餐饮、KTV等商业业态。然而，兰桂坊却在合同尚有两年的情况提前退出了。

时代周报记者几经波折找到陈强，他向时代周报记者确认了兰桂坊退出的消息。“我们和盛主席合作一直不错，虽然提前终止了合同，但你看我们没有为此闹到上法庭，那就说明是和平分手的。”陈亦表示，城投集团与兰桂坊私下约定不对此事作过多的表述。时代周报记者从城投集团内部人士处获悉，兰桂坊与新中轴早在去年就已经提出解约，而且所有的相关交接工作，目前均已经全部完成。随同兰桂坊一同进驻的物业管理公司—仲量联行也一并退出，目前整个花城汇的物业管理由城投集团旗下的建隆物业负责。

话语权丧失或为主因

对于兰桂坊退出的原因，业内一直存在种种猜测。有消息表示，引入兰桂坊进行项目管理，主要是看中其在体验式商业业态上的知名度及运作经验，但是并未给其太多的实际管理权。这一说法得到了城投的证实，陈强在接受时代周报记者采访时表示，兰桂坊的加入，更多是一个品牌输入上的考虑，“它的身份更多的是项目的协调与提供相应的商业资讯服务。”

此前外界一直认为“兰桂坊早前已经取得了花城汇的全部管理权，后来由于种种原因，只获得北区（一区）的实际运作权”。

然而，陈强在接受时代周报记者采访时却否认了这一说法。他说：“兰桂坊退出只是双方关于运作细节上的一些问题，并不涉及到关于资金及所谓的权责方面的问题。”

由于花城汇项目受到了太多关注，因此已经远远超出了一个商业项目的角色，“它还要承担很多公益类的东西，而这部分投入，对于注重投资回报的企业来说，并非谁都愿意承担。”据了解，由于花城汇地处珠江新城的核心位置，周边写字楼及住宅楼密集，在纯商业业态的运营管理之外，还需要投资建设诸如地下通道、地上基础设施等一些附加项目，而这也被陈强理解为兰桂坊退出花城汇的主要原因。

时代周报记者就退出一事联系兰桂坊，集团主席盛智文在回应时代周报记者时称，兰桂坊与城投集团经过多次沟通后，双方在愉快的气氛下达成了一致共识，认为目前是合适时候把花城汇的营运管理交回城投集团，双方和平解约。

仲量联行商业地产主管马炜国在接受时代周报记者采访时谈及兰桂坊退出的原因，花城汇在交付之初，只是具备一个商业业态的雏形，连最基本的排水、通风等设施都没有达到商铺开业标准。与此同时，城投与兰桂坊在签订合作事宜时，并未就基础设施建设的相关细节进行明确说明。“城投方要求兰桂坊负责相应的后续基建，可以适当从租金上给予回报，但是这么大一个商业形式，兰桂坊需要投入的资金太大。”

不过，根据早前花城汇招商的公告，其明确要求商场开业后第一个经营年度年出租率不低于70%，年营业收入不低于1.3亿元人民币；第二、三经营年度的年出租率不低于85%，年营业收入不低于1.6亿元人民币；第四经营年度的年出租率不低于95%，年营业收入不低于2.2亿元人民币。而实行大包租经营方式的花城汇，兰桂坊虽然以管理方的角色在其中发挥了一定作用，但实际上并无太多话语权，加上花城汇在基础设施建设及客流量方面在一段时间内并未达到各方需求，因此退出也就在情理之中。

时代周报记者以租铺名义咨询物业方目前具体的铺面出租情况，目前负责物业的建隆物业一副经理表示，目前处于刚接手不久，兰桂坊接管的北区出租率方面的数据只有广州城投方面才能提供。

“盛智文对花城汇的发展有一套自己的规划，但是早前统一的管理权被大包租的方式分割之后，兰桂坊的话语权就逐渐失去，这可能才是兰桂坊退出的主要原因。”有业内人士认为。

优先进入二线城市

作为香港娱乐休闲知名品牌，兰桂坊在进入内地发展时，一直秉持的理念是以优先进入二、三线城市为主。在盛智文看来，诸多明星对兰桂坊的宣传已经足以支撑其在内地任何城市的发展，并不需要通过一线城市来进行品牌打造，同时加上对于成本和竞争的考虑，在进入广州之前，兰桂坊还未曾在国内一线城市有相应的运作经验。时代周报记者在查阅兰桂坊官网时得知，目前兰桂坊在内地的商业业态已经进入成都、无锡及海口，而除去成都项目为独立拥有及全权管理之外，无锡及海口项目则分别选择与太湖新城以及观澜湖共同建设。盛智文曾对外透露，目前已经收到国内17个城市的邀请，并有意携资金40亿元继续开拓国内市场。

以商业运作发家的兰桂坊，似乎也没有摸准内地商业发展的方向。而随着花城汇项目的退出，其在一线城市的布局又显得扑朔迷离起来。盛智文表示，虽然在广州的首个项目不是很成功，但是会继续寻找新的合作方式，“希望能在广州打造真正的‘兰桂坊’。”

从原先进入二、三线城市，到目前尝试进入一线城市广州，及至早前盛智文对外透露的有意进入诸如上海等一线城市的想法，让外界猜测兰桂坊已经调整了早先不进入一线城市的思路。盛智文在回复时代周报采访时对此表示，原则上，兰桂坊发展战略保持不变。“当然，如果在一线城市有令人振奋的机会，我们很乐意进一步考虑。”据悉，兰桂坊集团目前正积极拓展国内市场，2010年开业的“成都兰桂坊”已经成为四川省知名的餐饮娱乐地标。位于海口市的“海口观澜湖-兰桂坊”以及位于江苏省无锡市的“兰桂坊无锡”项目均正在陆续筹划建设中。“我们同时在国内其他城市积极洽谈其他合作项目。随着兰桂坊的品牌在国内运营日渐成熟后，我们将会考虑筹备上市。”对于将来的发展，盛智文如此表示。