试探政策底牌 房企再融资225亿

再融资开闸与否，已变成一场试探政策制定者底牌的游戏，近日三湘、金科、新湖相继推出再融资方案。

本报记者 刘娟  发自重庆

房地产再融资开闸与否，现在已经变成一场试探政策制定者底牌的游戏。

8月9日证监会的例行新闻发布会上，其新闻发言人再次强调对房企再融资的口径没有发生变化。但话音未落，三湘股份有限公司（000863.SZ）、金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”，000656.SZ）就相继推出12.5亿元、43.24亿元的再融资方案。截至8月12日晚，已公布的房企再融资方案融资总额已达225亿元。

尽管一众上市房企发布的仅是预案，但是，市场却对这一情况给予“热情的拥抱”。8月以来，房地产板块持续上扬，走出了一波强劲上涨的行情。

紧随金科股份其后的，是对再融资“资本盛宴”望眼欲穿的上市房企大部队。7月以来，包括招商地产、迪马股份、金丰投资等在内的12家房企处在停牌状态，其中多家房企涉及重要事项未公告。而那些曾经在2010年前后抛出过再融资方案但闯关失败的房企，应该会卷土重来。

值得注意的是，房企再融资全面开闸的情况，或许很难出现。有接近证监会的知情人士透露称，为维持楼市调控政策的连续性和资本市场的稳定，对于再融资方案的审批，很难一次性彻底放开。因此，此次公布再融资计划的企业，全部获批的可能性也并不大。

再融资总额超225亿

从8月7日停牌策划重大事项，到13日股票复牌，仅仅4个交易日，金科股份便在8月12日晚间闪电推出43.24亿元的定增方案，募集资金将投向西安、重庆两地的3个房地产开发项目以及补充流动资金。

这是近期第8家公告再融资方案的上市房企。8月2日，新湖中宝最先推出55亿元的增发预案，此后海印股份8.34亿元的再融资计划也随之出炉。继而，宋都股份、冠城大通、北京城建、三湘股份等上市房企也抛出了酝酿已久的再融资方案。截至8月12日晚，已公布的房企再融资方案融资总额已达225亿元。

除了上述公布再融资方案的上市房企外，还有多家房企处于重大事项停牌状态。据多家券商分析师透露，这些公司多数都在酝酿推出再融资方案。并不排除会有更多的房企加入这个行列。

时代周报记者从东吴证券了解到，其目前储备了两三个房地产再融资项目，主要方向是住宅地产再融资，“目前房地产上市公司对于再融资较为积极，有的会主动找券商洽谈项目。”此外，国泰君安有营业部负责人也开始接触上海本地房地产公司，而中信建投投行部也开始接触有再融资计划的房地产上市公司。

“值得注意的是，那些曾经抛出过再融资方案但闯关失败的房企，应该会卷土重来。” 亚太城市房地产协会会长谢逸枫对时代周报记者介绍。

据同花顺iFinD数据显示，2010年以来，已有40家上市房企抛出再融资计划，总融资规模接近745亿元。

如保利地产曾于2010年推出再融资方案，计划募集资金净额不超过96亿元，投入到公司十余个地产开发项目。但公司于2011年年底时撤回了非公开发行的申请。在8月7日券商组织的电话会议上，保利地产董秘黄海表示，公司将积极参与股权再融资。

招商地产也曾在2010年推出过再融资方案，融资规模均在50亿元左右，但也“无疾而终”。招商地产8月7日停牌，业内人士认为，这说明招商地产再次推出再融资方案或已成形。

并非再融资全面开闸

一时间，停滞3年多的房企再融资，一下子变得局势明朗。

急于资金“解渴”的各路房企八仙过海，各有妙招。但不难发现，近期披露的几家房企非公开发行预案，无一不是紧贴国家鼓励的政策导向。新湖中宝是支持政策性保障住房建设，宋都股份是力保刚性需求的安居乐业，北京城建则涉及民生导向的保障房项目，而三湘股份也打起了“绿色低碳”的招牌，就连卧龙地产也明确，资金投向为保障房代建和城中村改造项目。金科股份的定增方案也显示，其西安项目将同时配建1.22万平方米廉租住房，建成后移交政府。

虽然上市房企在公布再融资计划之后，并不意味着就能顺利从资本市场融得所需资金，预案还需等待股东大会的表决和证监会的审核，最终能否得到监管层“放行”还不得而知。但在中房信研究总监薛建雄看来，如果没有管理层的授意，不太可能出现多家房地产公司集体提交再融资方案的现象。

那么，上市房企融资大门是否就此全面打开？

在接受时代周报记者采访的多数业内人士看来，房企再融资“全面开闸”的预期激发了市场对于融资环境松动的各路猜想，但这更多地被视为一种“过度解读”。华鑫证券首席策略分析师陆水旗就认为，房企再融资会“有限”放开，“从政策走向来看，房企的再融资会被放开，但这个放开必定是定向性且有条件的放开。全面开闸的情况不会出现。”

 “重启对房地产融资是一个利好。但是它是有条件的，门开多大、哪些企业有条件把握这个机会，还需要进一步观察。”北京大学房地产研究所所长陈国强分析认为。

地产再融资成本将被拉低

房企再融资是否全面开闸虽然暂无定论，但这却让狂飙突进中的房地产信托等“影子银行”迎来一场大考。

自2010年4月起房地产上市融资暂停的近3年，恰是国内房地产信托业飞速发展的时期，其已成为诸多房企资金“解渴”的救命稻草。以金科股份为例，其曾在8个月内向5家信托公司融资达9次之多。放眼全国，对信托融资“上瘾”的房企比比皆是，这也让国内房地产信托的资金规模屡屡冲向新高。来自中国信托业协会官网的数据显示，截至今年二季度末，国内房地产信托余额接近8120亿元，相比去年底的6880亿元，迅速增长17.99%。”

与银行借款不同，此前上市房企的信托融资成本基本在12%-24%的范围，比如质地不错的项目，且信托公司与该公司长期合作，在资金不是很紧张时，12%-15%的成本都能融到资金。

“如果我们可以通过资本市场融资，就无需依靠高额的信托产品。”有上市房企的证券事务专员对时代周报记者表示。

而时代周报记者接触到的多家暂未公布再融资方案的上市房企也表示，只要条件成熟，他们很有可能会再融资。据上述信托业人士介绍，房企再融资的开启对房产信托的冲击，会通过两个步骤来实现，首先地产信托的融资成本会下降；随后是规模的减少。

 “目前来看，能获得再融资的房企本身数量有限，短期内还不足以改变现有的信托融资格局。”某中型信托公司副总经理如此分析认为。眼下，真正将对信托造成冲击的是银行近期打开贷款利率下限，另外券商、基金公司等其他金融融资渠道也在放松对地产项目的限制，所有这些都令信托公司承接地产项目时，议价能力有所下滑。

用益信托研究员廖鹤凯也认为，再融资开闸拓宽了房企的融资渠道，融资成本必将进一步被拉低。

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