代建450亩森林公园 万科合肥谋配套商转型
本报记者 刘章号 发自安徽合肥
安徽合肥新房价格连续8个月上扬的现实又在助推刚需购房者纷纷进入楼市，唯恐收入增长速度跑不赢房价上涨速度，以至于看上去购房有点像抢房。
在“钱荒将刺破地产泡沫”的论调之下，合肥的购房者似乎尚未察觉其中有何不妥，面对万科森林公园项目836套房源，3000人齐集一堂抢购，个中又掺杂了几许恐慌与无奈。在万科成立30周年之际，万科总裁郁亮6月28日面对全国媒体时吐露万科未来将向城市配套服务商转型。而其合肥森林公园项目替当地代建的450亩森林计划似乎正是这种转型的表征。
刚需抢出“日光盘”
“房子还是小了点，儿童房、功能房都有但都不大，称得上是五脏虽全麻雀仍小。”说这话时已是6月30日，在上市公司任职的赵自强已经绕着万科森林公园93平米样板房看了几个来回，脸上难见一丝笑容。
但是赵自强的未婚妻丁丽，一位三甲医院的医生仍对开发商赠送的玄关饶感兴趣，“有玄关能照顾到私密性，还可以放点储物柜什么的。”
“根本没有时间给你做决定。”谈起6月22日在合肥滨湖国际会展中心首次开盘摇号的情景，赵自强尚难以平复彼时的情绪，“电子摇号每次摇一组，一组15个认筹号，等你选好了其他人已经先你一步了，当时赶紧选了一个，根本没来得及细看。”
6月30日，赵、丁俩人再一次来到位于合肥市北二环的万科森林公园项目现场，希望能弥补开盘当日对项目缺少了解的缺憾。
据了解，在当日的3个小时开盘摇号中，共计摇出85组号码，1栋至6栋836套房源全部售罄，而缴了2万元认筹金并拿到认筹号到现场摇号的有1400余号，也就意味着近600户家庭没有在首轮成功认购。
早在森林公园项目开盘之前，由合肥当地一家房地产营销策划公司包揽的营销秀就已开始炒作。开盘前一个月，网络突然风传万科森林公园项目工地出现一处全国最大二维码草坪，面积达6400平方米，由240吨纯白小石子和3500多平方米的草皮构成。如此巨大的二维码除非由空中扫描否则只能是摆设，但是却足以引起眼球效应，实现万科地产项目的首次曝光。
此后，万科又以历史人物为噱头，推出《包大人买房记》，将一代廉吏包拯塑造为“为买房而折腰”的普通公务员，目的只有一个：为即将开盘的森林公园项目造势。两番炒作以后，顺势推出，但是时间的节点选择亦有窍门。
“蓄盘揽客是日光盘频现的主力推手。”北京一家房地产顾问有限公司的一位从事地产营销10年的营销负责人对时代周报记者分析认为，“前期通过多种渠道如看盘等活动拢聚人气，再以蓄客的数量来定开盘时间和预售套数。很容易制造紧张气氛，给购房者一种房子很抢手的错觉。”
万科森林公园项目“日光盘”或者称“时光盘”既是一种有预谋的策划，也是现实境遇下购房者的联手推高，在合肥连续8个月房价上涨的背景下，刚需一族自有其为此一搏的侥幸心理。
合肥万科崛起路
5年5个项目，万科裹挟着大本营深圳的造城速度一路杀进合肥市场。
如今在合肥棋盘放射状的地图中，万科完成了从中心向外围拓展的布局。早在2008年5月，万科即以合肥一航万科地产有限公司的名义拿下望江路和合作化路两个地块，成交价为12.19亿元，土地单价为5466.49元/平方米，楼面地价1524元/平方米。随即万科将望江路地块开发出万科金色名郡，合作化路地块开发出万科金域华府，均为普通住宅，当年11月即开售，售价拔高到11000元/平方米。
但是万科并没有放弃新城板块，在合肥向南发展的大潮中，抢到任何一个地块都意味着未来的升值潜力。
于是，2012年5月，合肥万科再度携手喜悦零售物业（香港）有限公司、高速零售物业（香港）有限公司以联合体的形式拿下与前述保利项目一街之隔的新地块，庐州大道与紫云路交口地块，并以底价12.25亿元成交，土地单价相比武汉路与四川路交口地块8400元/平方米还要低，仅为6075元/平方米。这一次万科推出的是万科蓝山项目，开发商又变为新注册公司合肥万科新城地产有限公司。
而在万科森林公园项目所在的庐阳区北二环与四里河路交口三大地块合计约33.06亿元成交，竟得方均为合肥万科置业有限公司，最高溢价率仅为43%。合肥万科对时代周报记者表示森林公园项目不存在领涨说法，甚至于根据目前的测算，森林公园项目的利润率不会超过25%。
令人不解的是，万科森林公园项目的地段却并没有前述地块的稀缺性，而是被认为属于合肥二环内的价值洼地，受制于传统老工业区，很长时间没有较高的开发价值。
“那你就错了，万科造城并非生造，而是提前有了消息，合肥要在四里河规划一个大的森林公园，万科正是看到这个机会才拿的地。”合肥本地一位地产界人士对时代周报记者表示。
时代周报记者调查获悉，合肥市规划局已就森林公园规划编制事宜多次召开协调会，甚至在规划编制经费未到位、规划编制主体未定的情况下，先期开展森林公园规划研究和编制工作。
向城市配套商转型
日前，在今年万科成立30周年的媒体见面会上，万科总裁郁亮公开表示“房地产两年内没有春天”。
但是仅以万科在合肥的项目来看，万科尚未感受到楼市寒冬的寒意。
万科在2008年5月以一举拿下两地块的方式进军合肥地产界，截至目前已开发出7个地块，最新的项目则是位于庐阳区北二环与四里河路的万科森林公园项目。这一项目是万科在全国第二大的项目，同时也是合肥市的最大商住地产项目。
如前所述，万科森林公园项目是乘了当地市政规划的东风，但同时，万科亦须在市政规划中扮演其并不属于地产商的角色—万科将在合肥森林公园的项目规划中代建450亩森林公园。
2012年9月6日，万科以400万元/亩摘得森林公园项目N1210地块，以440万元/亩摘得N1211、N1212地块，三宗地块总价33.06亿元。
这也正是郁亮在西安媒体见面会上表露万科要做城市配套服务商的表征。
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