保利地产“筑”宅记:20年41城

2012-10-18 13:18:22

来源: 时代周报

从发迹广州，到如今落子全国41座大中城市，保利地产全面开花。

赵夏蓉

20年，保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）以令业界惊讶的速度完成了布局41座城市、开发200余个楼盘、拥有超过1亿客户，铸就地产长城的宏图。20年里，保利地产一路打拼到总资产规模超过2000亿元的行业翘楚，为社会创造了无与伦比的物质和精神财富。

从发迹广州，以保利红棉花园一炮走红，到如今落子全国41座大中城市，拥有200余个项目，保利地产产品线不断丰富，住宅产品和商业地产全面开花。

20年间，保利地产秉承“和者筑善”的品牌理念，打造了一系列口碑之作。有评价称“从来没有一家企业像保利地产这样醉心于对居住人文的探究，也从来没有一家地产企业像保利这样执著于对住宅和人居的双重塑造”。

今年前三季度，保利地产实现签约面积669.20万平方米，同比增长34.03%；实现签约金额756.28亿元，同比增长32.04%，已经超过去年全年的销售额，朝着2010年提出的“3-5年再造一个保利”的目标稳步推进。

产品线进一步拉长

1992年1月，总设计师邓小平同志发表南巡讲话，力排众议，拨正船头，坚定了改革开放的路线和方针。随后，各行各业掀起了追逐创业的新一波浪潮。在那个激情燃烧的岁月里，保利地产在房地产市场上不断地摸索和尝试中积累着经验和教训。

1995年，保利地产自己独立打造的第一个项目是保利红棉花园，该项目占地15万平方米，总建筑面积20万平方米，是当时广州最大的楼盘。项目第一期预售大获全胜，抢购一空，为保利地产打响了名号。

1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》宣布停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。1999年4月1日，建设部印发了《国家康居示范工程实施大纲》的通知，提出“依靠科技进步，推进住宅产业现代化，进一步提高住宅质量，促进国民经济增长”。

两则通知看似简单，却是一次意义深刻的政策转变信号，它将房地产业树立为推动国家经济发展的支柱产业，并引导促进多层次、多样化、高品质的住房需求。

保利地产发挥了军人独有的战略眼光和判断力，敏锐地把握到国家政策导向和市场的需求，在保利花园项目中，创新性地采用了“人车分流”的小区规划、“结构下沉式”卫生间、南方抗腐蚀性楼体涂料等一系列广受市场欢迎的技术和设计。2003年，保利花园获评国家康居示范工程，公司也被邀请在建设部组织的全国经验推广交流会上作经验介绍。保利地产由此声名大噪，在激烈的市场竞争中赢取了第一批忠实的客户。

正是以保利花园为起点，保利地产自觉地树立起了精品品牌意识，在不断地探索和实践中，反复提炼户型设计，形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”四个住宅产品系列。

2006年，保利成功登陆A股，迎来了发展契机。上市后的5年，保利地产总资产增长了18倍，由2005年的80亿元上升为2010年的1523亿元。销量方面，保利地产2006年的销量仅为83亿元，2007-2009年，保利地产连续三年实现50%以上的增长，于2009年成功入围房地产企业营业额三强，2010年再升一位，紧逼龙头企业万科集团。

2010年，保利地产提出“3-5年再造一个保利”的目标。在这个目标的激励下，保利地产在房企集中“冬眠”的时候反而激进地开拓产品线。

2010年，保利地产第一个城市综合体全面运营，该项目位于佛山。与此同时，保利地产开始积极为房地产行业的下半场进行探索，努力丰富和调整产品。

保利天悦的诞生，是保利地产发展及产业升级的必然产物。房地产市场目前已经进入到产业升级阶段，客户对住宅产品的需求已经从单一地满足居住功能的基本需要发展到满足居住者不同层次心理需求的重要阶段。保利天悦是全国首个由开发商主导的且规模最大的城中村改造项目，涵盖了住宅、写字楼群、酒店、SOHO办公区以及配套的学习、文化娱乐设施等。

值得注意的是，在多个地产公司表示高端产品销售疲软之际，保利顶级豪宅天悦销售业绩却让人惊喜。业界估计，保利在广州半年销售已逾百亿元，其中贡献主力为保利西海岸、保利天悦以及包含酒店服务式公寓和写字楼的综合体保利中达广场。

保利地产除了会继续坚持主流产品外，还会延续2011年商业地产板块上的强势，商业地产项目在北京、上海、天津、广州等地均会入市。保利地产董事长宋广菊在股东大会上曾提到了保利商业地产的发展之路：从“适当增持商业地产”到“有计划增持商业地产”，并在2007年就提出，未来五年内达到“70：30”的住宅与商业投资比例的计划，而在2010年制定的“十二五”规划中，商业地产与住宅地产相结合的战略构想正式公布，这也是保利第一次将商业地产放到了与住宅地产相同的战略高度。

此外，保利地产在固有业态的基础上，还会有“养老地产”等尝试。

实际上，保利地产善于把握时代命脉、长于掌握市场动向的特质也一直为业内所称道，分析称，保利地产发展快、效率高，除其雄厚的资金实力外，还与他们调整规划的能力、感知市场的能力密不可分。

布局41座城市

在不断地开拓产品线的同时，保利地产也在努力实现跨区域的发展。

2002年，完成股份制改造的保利地产，迈开走出的步伐，以广州、北京、上海为核心，进一步推至其他一线重点城市：打通京广线，沿长江而上，完成十字架布局。2007年，包头保利花园作为保利地产的第一个二线城市项目开售，吹响了保利地产进军二线城市的号角。

在城市化发展的进程中，保利地产敏锐地捕捉到因经济的聚集而形成的城市群，果断在战略上作出相应的区域战略选择，迅速占领增长潜力大的经济带，形成公司未来持续增长的利润带。随后，保利地产加快脚步，以省会城市为核心，继续拓展其他发展潜力较大的区域性经济中心城市，辐射周边，夯实和完善公司全国战略布局。

今年年初，宋广菊在接受时代周报记者采访时称：“十二五”规划时，保利地产适度在上一个十年发展规划上进行了些许调整，比如根据国家对于中心城市的调整，增加了天津、重庆，形成了以北京、上海、广州、天津、重庆五个中心城市为主的战略布局。去年，这五大中心城市为保利的销售作出了杰出的贡献，广东的销售额有180多亿元，京津唐的销售额100多亿元，以上海为中心的区域销售额也超过了100多亿元，成都和重庆的西部区域销售额也超过了100亿元。

截至目前，公司已进入全国41个大中城市，覆盖长三角、珠三角、环渤海和成渝经济区等重要经济带，“十二五”规划明确提出，将“进一步完善全国化布局，做大做强现有区域，积极拓展发展潜力突出的二、三线城市。”以“补点”为主，即对前期尚未进入的城市纳入到现有区域市场架构中去。

具体来说，每个城市的拓展则是以单个项目开发进入新的城市，待站稳脚跟后，再向多项目同时运作迈进，步步为营、稳扎稳打。保利地产以区域市场份额为考核目标，争取三年内在所进入的区域市场进入销售的前二名，形成多区域利润增长点。

数据显示，在2011年732.42亿的销售业绩中，北京、上海、广州三个一线城市的销售额占28.03%，二、三线城市的销售额占71.97%。今年上半年，保利在北京、天津、广州、成都、武汉、长春、包头等8个城市市场排名第一位。数量众多的二、三线城市甚至四线城市成为颇具潜力的重点市场，为保利地产的规模化发展提供了更多的可能。

从城市的点状格局到三纵两横的格局，已经初步完成了全国化布局的保利地产已经进入区域化布局阶段。点、线、面的区域布局为业绩持续增长提供稳定支撑。目前，保利地产在区域战略布局方面以“补点”为主，即对前期尚未进入的城市纳入到现有区域市场架构中去。

“保利的飞跃发展，得益于其战略眼光。保利在全国战略布局中最大限度地抢占各区域经济发展制高点，逐步完成对于各城市带的品牌辐射覆盖。”一地产经济学家表示。