高调重返上海滩 孙宏斌再冒进？
绿城将第二大股权出让给九龙仓后再次“割肉自救”，融创斥33.72亿收购绿城9项目50%股权。
本报记者 郭海飞 发自上海
6月24日晚7点30分，无锡千万级精装豪宅—蠡湖香樟园盛大开盘，开盘两小时便热销超百套，卖了5.5亿元，在楼市调控政策继续从严的大背景下，创造了又一个豪宅的销售传奇。
“这预示融创和绿城这次战略合作的好开始。”融创中国控股有限公司（以下简称为“融创”）董事长孙宏斌6月25日在微博宣称。
3天前的6月22日，端午节前夕，融创与绿城中国控股有限公司（以下简称为“绿城”）达成战略合作协议，融创斥资33.72亿元收购绿城5个城市9个项目的50%股权。
这是绿城将第二大股权出让给九龙仓后的又一次“割肉自救”，也是经历过类似挫折的地产界的“不死鸟”孙宏斌，对正在经受挫折的绿城董事长宋卫平的又一次援助，更是他又一次重返上海滩的开始，他所执掌的融创趁势进入梦寐以求的长三角地区。
然而，在宋卫平宣称绿城由扩张转为稳健之际，孙宏斌所执掌的融创开始了又一次的“扩张”，如何避免重蹈顺驰中国控股有限公司（以下简称为“顺驰”）的覆辙，将成为悬挂在孙宏斌头上的“达摩克利斯之剑”。
宋卫平忍痛“卖孩子”
6月22日下午4点，冒着绵绵细雨赶赴上海绿城玫瑰园度假酒店的宋卫平向全国上百家媒体宣布，绿城与融创将共同组建高端地产合作平台—上海融创绿城控股有限公司（以下简称为“合营公司”），其中，绿城与融创将各持有合营公司50%的股权，合营公司初步注册资本20亿元，融创置地与绿城房地产分别以现金出资10亿元。
协议约定，绿城将公司旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域的9个优质的地产项目的相应股权注入合营公司，其中包括：上海玫瑰园、上海黄浦湾、上海玉兰花园、苏州御园、苏州玫瑰园、无锡玉兰花园、无锡茉莉花园、常州玉兰广场及天津蓝色海岸。而融创将向绿城支付33.72亿元作为本次合作的对价，如果项目在运营和发展上还存在资金需求，后期双方将按各50%的比例投入资金。
“在这9个项目里面，每个项目都有宋总和绿城团队多年的心血，因为有的项目已经做了多年了，这些项目就像宋总的孩子一样。”孙宏斌说，融创很荣幸能够得到绿城的信任与其合作，共同抚养这些“孩子”。
这时，坐在孙宏斌旁边的宋卫平，表情痛苦，双手捂脸，继而点燃了一根烟，旁若无人地抽了起来。“我们在2009年，买了将近400亿元的地，其中在苏州是花了50多亿元，总共地价是60多亿元，这个地等到宏观调控的时候，市场表现比较差，销售一直不太好。包括我们在杭州的地，也不是太好。”
宋卫平坦承，在2008年调控以后，绿城判断中国的房地产行业将会有一个比较稳定的发展时期，继而大举拿地。然而事与愿违，更为严厉的一轮调控政策随即而来，并让绿城开始陷入难以自拔的资金危机。
绿城2011年年报显示，截至2011年底，绿城总借贷额达到321亿元，而银行结余及现金、抵押银行存款仅有59亿元，净资本负债率高达148.7%。
为了缓解资金压力，绿城不得不出售项目。2011年12月29日，绿城将旗下杭州绿城合升投资有限公司作价10.4亿元出售给SOHO中国有限公司，该公司持有上海海之门项目10%股权。2012年1月5日，绿城又将其持有的无锡绿城湖滨置业有限公司51%股权，作价5100万元出售给融创，无锡湖滨正是开盘当日便销售超5亿元的无锡蠡湖香樟园项目的所有者。此外，绿城还出售了其持有的杭州绿城墅园置业有限公司、杭州绿城锦玉置业有限公司和上海静宇置业有限公司的全部或部分股权，上述5个项目的股权转让及相关股东贷款的收回，共为绿城收回现金32.37亿元。
但与绿城今年要归还的200亿元短期债务（包括约45亿元信托贷款）相比，仍是杯水车薪。6月8日，绿城与九龙仓达成合作协议，协议约定配股完成后，九龙仓将成为绿城的第二大股东，持股比例将达到24.6%，需支付的交易总金额为50.98亿港元。
然而，在出售股权仅半个月后，绿城便向融创出售5个城市的9个优质项目的50%股权，以求换得33.72亿元现金，其所面临的资金压力仍显严峻。
宋卫平向时代周报记者表示，“如果有好的合作伙伴，不排除以后再进行类似的交易。”他称，今年内尽量将绿城的负债率降到80%以内，绿城未来也将由以往的扩张策略改为稳健路线。
孙宏斌宋卫平惺惺相惜
孙宏斌对宋卫平的援手，被更多地解读为“英雄”之间的“惺惺相惜”。宋卫平在6月22日的发布会上笑称，“这是一个正在遭受挫折和一个曾经受过挫折的男人的拥抱”。
孙宏斌所遭受的挫折，便是当年顺驰的滑铁卢。2006年9月，孙宏斌以12.8亿元的代价将一手创立的顺驰55%的股权转让给路劲基建有限公司（以下简称为“路劲基建”）。
这一年，是顺驰进入全国化扩张的第四年，其在全国16个城市拥有42个项目，土地储备达700万平方米。但不幸的是，宏观调控来临，香港IPO计划又宣布失败，顺驰资金陷入危局。2007年1月23日，路劲基建以13亿港元瓦解了原顺驰掌门人孙宏斌最后的支撑，已持有顺驰55%股权的路劲基建再次收购了顺驰余下的近40%股权。孙宏斌也就此退出上海房地产市场。
历史总是在不断地轮回，当快速扩张中的绿城也像当年的顺驰一样，因宏观调控而面临资金断裂的危机之际，孙宏斌感同身受，多次力挺绿城。早在去年11月，孙宏斌便购买绿城香樟园的一套住房，作为对绿城的支持，继而斥资5100万元收购无锡绿城湖滨置业有限公司的51%股权。此次，孙宏斌斥资33.7亿元，收购绿城5城市9项目的50%股权，更是对宋卫平的鼎力支持，同时也是其重回上海滩的战略选择。
“我们一直在北京、天津、重庆、苏南，我们一直说要进上海，通过跟绿城的合作以后，我们已经成功、高调地进入上海了！”孙宏斌难掩激动之情，“上海玫瑰园、玉兰花园、黄浦湾这些项目，是我花10年也很难做到的。”
合作协议约定，交易完成后，除上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司、无锡太湖绿城置业有限公司和常州绿城置业有限公司将列作融创的联营公司外，其他6家目标公司及所有合营公司都将列作融创的附属公司。同时合营公司董事会中的五名董事中的三名将由融创提名，其余两名由绿城房地产提名，董事长由绿城房地产提名，总经理及法人代表将由融创提名。
这或许是宋卫平坚称此次合作是“收购”，合营公司也将由融创来主导、控制的原因，“这些项目全部以现在的市场价格对外销售的话，大概450亿元。”
但孙宏斌却矢口否认，“在管制上我们还是共同的，我们还是在绿城的体系下，在宋总的领导下，不是主要交给我们来做的，绿城的团队也都是不变的”。
避免重蹈顺驰覆辙
同时，孙宏斌在发布会上透露，融创已经和保利地产组成联合体，竞标北京“准地王”万柳地块。自5月30日挂牌以来，万柳地块就已引起众多开发商的注意，18.66亿元的起拍价更是被业内人士称为“准地王”，据计算，楼面底价已达到24003元/平方米，将于7月4日截止报价。
孙宏斌向时代周报记者表示，融创今年拿地的钱肯定比此次收购所需支付的33.7亿元多，“但是我们拿地的钱数不能说，因为投资部门不让说”。虽然融创正在加速扩张，但是其在资本市场的表现却截然相反。
6月25日，融创以3.20港元复盘，却以2.92港元收盘，下跌5.19%。截至2011年底，融创虽销售190多亿元，负债也有115亿元，现金仅38亿元，负债率已攀升至104%。
融创2012年5月通讯显示，截至今年5月底，融创累计实现合约销售金额88.9 亿元，同比增长95%，合约销售面积约54.8万平方米，合约销售均价约16200 元/平方米。
孙宏斌表示，尽管公司去年底的现金仅剩约38亿元，但由于今年销售远优于去年，因此有条件以自有资金支付收购款，收购会令公司资产负债率略上升，但在项目开售后会有所回落，不会影响公司的资产质量。
“顺驰所犯的错误，让我牢牢记住了两点：第一，不能在很多城市铺开做房地产，要在几个地方深耕、深挖；第二，一定要保证现金流安全。”孙宏斌称，融创已经长记性了，一定会保证财务安全。
据悉，融创中国以现金流绝对安全为目标，并对此有一套以杠杆率来平衡企业负债率的解决方案。而至少预留15亿元的周转现金，则是融创设立的财务底线。
虽然今年至今，融创实现销售80亿元，但此次收购耗资33.7亿元，今年上半年的销售收入已几乎耗尽，如何保证资金安全，避免重蹈顺驰的覆辙，将成为悬挂在孙宏斌头上的“达摩克利斯之剑”。
“从顺驰到融创，孙宏斌确实实现了从疯狂资本扩张到产品务实的跨越。”在楼市传媒董事长蔡鸿岩看来，这次狂吞绿城，貌似又看到了他昔日的影子。“在国家不会放松对投资性购房调控政策的现实背景下，融创接手绿城项目未必就是幸事。”
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