390万m2土地或变性 招商地产成前海开发大赢家
招商局在前海拥有3.9平方公里，超过前海总面积的1/4，是前海最大的地主。
本报记者 黄蒂娟 发自深圳
深圳特区中的“特区”—前海，正处在大规模开发的前夜，任何风吹草动的消息都在触动着各方神经。
5月21日，一位前往前海深港现代服务业合作区进行视察的深圳市领导称：“由于历史原因，有4.8平方公里的土地划给了招商局、中集集团和西部物流三大物流企业。目前，深圳市委市政府正在与这些企业商讨回收土地的具体政策，使前海开发有足够的空间。”
上述消息不过是当地媒体的一篇领导视察的常规报道，“回收土地”只是在文中不显眼地带过一句。但却引起媒体关注，一经发酵便衍生出“招商局土地将被回收”、“招商局将退出前海”等传闻。
针对传闻，前海管理局官方立即作出澄清称，“招商局将退出前海”的传闻都是不切实际、不属实的，而“回收土地”一说，实际上是前海合作区正与这些企业商谈土地的整备事宜，即就已转让未开发土地如何适当回收部分，或具体如何处置正在商讨，但尚未形成一致意见。
目前，前海深港合作区升级为国家级开发新区后，土地资源也随之变得炙手可热。在前海规划公布的前夕，深圳市政府与企业之间的协商内情是怎样的？作为前海最大的“地主”，招商局位于前海的土地是否会有所生变？
各方利益的一次平衡
前海，是由双界河、月亮湾大道、妈湾大道和前海湾海堤岸线合围而成的15平方公里的土地，均由填海造地而成。目前，招商局在前海拥有3.9平方公里，超过前海总面积的1/4，是前海最大的地主。
前海管理局官方回应中所提到，将“对已转让未开发的土地适当回收部分”是将会回收多少土地？政府又是以什么条件进行回收？
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺则认为，目前仍是双方谈判的敏感时期，消息所指的“土地回收”可能存在几种操作可能。
“一是政府可能在内部进行大规模调整，即为了项目的整体规划，会对一些企业拥有的地块作出调整，或会与企业以土地置换的形式收回一些土地；二是，政府可能通过‘土地回收’的动作来改变土地功能，即将原来的工业用地转换成商住用地，然后通过招拍挂的形式，企业再举牌拿回地块，实际上只是在走一个程序。”邓志旺向时代周报记者分析道。
针对各种猜测，前海管理局发展处处长王锦侠向时代周报记者表示，外界所指的“回收土地”有误解，深圳市政府对前海深港合作区是有一个整体规划，其中涉及到了当初出让给招商局这几家企业的地块，目前为配合整体规划需要对这些土地作出调整。“土地整备不能简单理解为收回或不收回土地。”
据王锦侠介绍，当初招商局、中集集团和西部物流几家企业都参与了前海的填海，都投入了资金，政府也因此出让了部分土地给这几家企业，而这些土地性质大部分是工业用地。未来，前海深港合作区将以商住、写字楼为主，一旦规划落实土地性质变更为商住用地，企业拥有的土地价值立马翻番。
按照规划，前海合作区总建筑面积2600万平方米。其中，办公面积1200万平方米，商业建筑面积360万平方米，居住及商务公寓建筑面积650万平方米，其他公共设施建筑面积约390万平方米。
“市政府目前首先要确定这些当初对前海建设投入的资金，土地性质变更后的土地价值变化，要把这些账目算清楚，才能进一步将土地划分权属厘清。”王锦侠说，“这实际上是一个各方利益在平衡的问题。”
据王锦侠透露，目前有关前海的土地问题是由深圳市规划和国土委员会牵头负责，里面牵扯的细节相当复杂，因此目前双方还没有达成一致意见。
“但无论如何，在规划定局后的未来开发中，这些在前海拥有土地的企业都要服从前海的整体规划和建设的要求。”王锦侠说道。
招商地产或参与前海开发
据官方最新透露的消息，目前，前海的开发已通过搬移西丽留仙洞的两座山体2600万立方米土石方，完成前海的填海。只需再经过一年左右的软基处理和自然沉降，填海区就可以开工建设。
据前海管理局局长郑宏杰对外透露的计划，前海今年启动“一廊一带两路五单元”建设：“一廊”是指桂庙河水廊道，约2.2公里；“一带”是指滨海岸线修复，约6公里；“两路”是指航海路和东滨路，总长约5公里；“五单元”包括综合交通枢纽、前海地铁车辆段上物业、现代物流产业启动区等。
那么，招商局等企业原拥有的前海土地是否会因“为前海建设腾出空间”的调整中被削弱？以及被认为未来在前海开发中将受益的招商地产是否因此要降低期望？
公开信息显示，今年以来，机构频频前往招商地产调研。市场对于招商地产的想像力在于，母公司招商局集团能否把位于前海和蛇口的大约440万平方米的优质土地资源，逐步注入到上市公司之中，背靠母公司的招商地产是否能在前海开发中担任重要角色？
针对这个问题，招商地产总经理贺建亚曾对媒体表示：“前海等地的规划还没有最后落实，其中究竟有多少是建设工业、物流项目，多少是建设住宅、商业项目，所以现在还没到谈论注入或不注入问题的时候。在招商局集团决定做大地产业、迅速提升招商地产规模的方针下，招商地产是有机会的。”
在今年的年报会上，招商地产董事长林少斌再次向媒体表态，虽然招商地产目前在前海没有土地储备，但大股东招商局集团在前海拥有不少土地，招商地产有望在住宅地产和商业地产方面参与其中。
从2011年开始，招商地产进行内部一系列的高层更迭，紧接以分立形式成立商业地产公司。今年5月初，招商地产闪电收购香港上市公司，图谋分拆商业地产业务在H股上市的意图已经明朗。市场更预测，未来招商局可能会将位于前海和蛇口的土地资源，注入到商业地产公司当中。
“土地调整不仅不会削弱企业们的土地资源，相反一旦规划落实，大部分工业用地变更为商住用地，土地价值不能同日而语，这对企业而言是好事。”王锦侠说道。
对于双方协商事宜，接近招商局的有关人士向时代周报记者表示，对于仍未确认的消息不方便给予置评。
明确投资意向额近800亿
前海拥有独特的地理优势，深港合作区是深圳下一个十年发展的重心所在，同时亦是深圳未来发展的新引擎。
2010年，经过多年研究筹谋，《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》正式获得中央批复。前海将成为深港合作共建现代服务业的示范区，定位为深港合作先导区与机制创新区，港澳及东盟服务业和高科技产业合作的载体，其目标是建成珠三角的“曼哈顿”。当年正值深圳经济特区成立30周年，不少人将此看做是中央送给深圳的庆贺礼。
今年以来，这个备受关注的国家级开发新区，已经频传出多个重磅消息。援引媒体报道，中投公司董事长楼继伟已亲自致信深圳市政府，提出希望参与前海深港合作区的开发，并在前海建设999米高的全球第一高楼“中国中心”的愿望。
此后，又有消息传出前海获得全球顶级财团美国洛克菲勒家族的青睐。3月，洛克菲勒家族第五代掌门人史蒂芬• 洛克菲勒二世在亲临前海考察后，计划在前海兴建一座全新的“洛克菲勒中心”。位于美国纽约曼哈顿的洛克菲勒中心，是当地最具地标性的建筑群。
此外，还有著名国际投行摩根大通，计划在前海设立远东或亚洲区总部；央企中粮集团也明确表示将在前海中心设立中粮集团亚太区域总部基地，拓展国际业务和金融、物流、地产等业务。
前海管理局透露，在招商引资方面，前海目前已经完成12家企业的登记注册，目前包括汇丰银行、高盛银行、花旗银行、长江实业、摩根大通、毕马威、普华永道、恒生银行、中粮集团在内，共28家世界500强企业已确定将参与前海建设。目前，明确投资意向项目的投资额将近800亿元。
目前，发展得如火如荼的其他几个国家级开发新区，包括天津滨海新区、上海浦东新区、重庆两江新区，以及珠海横琴岛，均获得了前所未有的政策扶持力度。因此，即将出台的前海先行先试政策，让人遐想。其中，国家的优惠政策以及先行先试内容，甚至被视为是影响前海成功开发的关键要素。
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