大者恒大：4月销售面积夺冠

2012-05-10 00:56:09

来源: 时代周报

肖素吟

大者恒大，几乎是恒大地产董事局主席许家印构建恒大帝国的一个注脚：6年以来布局全国，合约销售额增长46倍、短短3年间净利润增长11倍。即使面临低迷的市场环境以及严厉的宏观调控，4月份，恒大的销售额依然为81.9亿元，勇夺全国销售面积冠军。

民生地产制胜

5月7日，恒大发布2012年4月份销售简报，其单月销售额高达81.9亿元，环比增长103.5%，增速全国第一。其销售额、销售面积等指标上再次超越万科，其中销售额为万科的1.1倍，销售面积为万科的1.8倍。

这是恒大自上市至今3年间，4月份销售业绩在绝对值与增幅两项数据上的最大纪录。事实上，这早已在许家印的意料之中。

“去年12月份和今年1月份，是近几年来房地产市场最为萧条的时期，春节过后的2月份形势依然不好，3月份开始将会有所好转，4月份下去会更好。”恒大集团董事局主席许家印在3月28日的香港年度业绩发布会上对2012年中国楼市作出如是判断。

不过，在恒大一组组华丽数据的背后，实际上，则是恒大民生地产的逆市突围。

据统计，恒大三线城市项目自住比例86%，投资比例仅占14%；首次置业比例是64%，二次及以上只占36%，符合政策导向。也就是说，恒大绝大部分的产品都是针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求。

根据简报显示，恒大2012年1-4月份累计销售均价6140元/平方米，减去1500元/平方米的精装修均价，销售均价却不过4640元/平方米。

“大部分项目分布在省会城市，具有高增长潜力，这样的价格极具吸引力，普通老百姓买得起、住得起、住得好，非常欢迎。”恒大方面表示。

分析人士则指出，恒大项目所在的城市，不属于房价虚高区域，合理的布局顺应政策，避免了宏观调控带来的风险，因而赢得了市场。其中，单是4月份新开盘项目则主要位于天津、潍坊、宿迁、大同、邛崃等三线城市。

许家印更是多次强调：“恒大要少赚或者不赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。”

“恒大特别注重品牌，我们走的路线是‘规模加品牌’路线。恒大向全国拓展，一般企业是学不到的。”在恒大战略合作伙伴高峰峰会上，许家印如是说。

不过，真正令恒大的品牌不胫而走的则是许家印的足球俱乐部。在微博实名认证的广州恒大足球俱乐部官方微博中，截至5月7日，粉丝数多达169万人，其中大多数是恒大潜在的业主们。

2010年恒大足球俱乐部投入1.5亿元，但难能可贵地收获了77万元盈利。即便如此，至2011年恒大更是将投入金额一举提到7亿元。

“我们每场比赛只给广东体育4万元的转播费，但换来的却是90分钟的品牌曝光机会。恒大主场的广告牌是里三层外三层，很多赞助商都希望能通过恒大比赛的直播，做到品牌的溢出和美誉度提升。要知道，央视的广告是一秒15万元，而我用4万元就能换回来这么多的回报，你说这个投资值不值得？”许家印曾如此衡量道。

对于许家印而言，重要的并非现金流上的盈利，而是品牌上厚积薄发的无形价值。

根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合发布《2011中国房地产品牌价值TOP10报告》，恒大品牌价值蝉联中国房企TOP10第一：2009年品牌价值为41.54亿元，2011年品牌价值升为210.18亿元，短短三年间恒大品牌价值提升了足足5倍。

净利3年增11倍

再也没有什么比数字能够更加精确地诠释大者恒大的精髓了。对于理科出身且对数据异常敏锐的许家印而言，更是如此。

自2006年恒大布局全国开始，6年之间，恒大的在建面积由2006年的70万平方米上升到2011年的3652万平方米，增长了51倍；项目所在城市由2006年的2个上升到2011年底的103个，增长了50 倍；合约销售金额由2006年的17亿元上升到2011年的803.9亿元，增长了46倍；合约销售面积由2006年的29万平方米上升到2011年的 1219.9万平方米，增长了41倍。

无怪乎，许家印敢于豪言，“恒大向全国拓展，一般企业是学不到的。”

然而，更令人望其项背的是，根据2009年年报，恒大实现净利润10.5亿元。而2011年，恒大的净利润更是高达117.8亿元。短短3年时间，单是净利润，恒大就实现了10倍的翻番，鲜少有开发商能出其右。即使是以规模见长的万科，其净利润也不过实现了近1倍的增长而已。

那么，究竟恒大以何种能量实现净利润的攀升呢？“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴（供应商、建筑商）的让利。”恒大董事局主席许家印在各类场合多次提到。

作为中国最早进入二、三线城市的地产企业，恒大早在2004年便已全面进军二线城市，2010年3月大规模进入三线城市。目前，恒大在售项目总计达到143个，分布于中国103个城市，其中不限购城市占比65%；而在集团现有的200多个项目中，约55%项目不在限购区域或不受限购影响。其中恒大2011年新增土地储备成本更是低至667元/平方米。

为此，恒大更是不遗余力地大跃进：截至2009年年末，恒大地产在全国25个主要城市共拥有房地产项目57个，拥有5497.6 万平方米建筑面积土地储备；至2011年末，土地储备面积达1.37亿平方米，较2010年末增加4083.9万平方米。

许家印对此更是表示：“目前恒大已经完成了土地储备数量和规模的匹配，我们会维持这一水平，基本上保持不变。”

截至2009年年末，集团持有现金143.8亿元，同比增长649.0%，而银行贷款总额为141.8亿元，连同未动用的银行融资额度204.5亿元及尚可收回的合约销售款额57.0亿元。

恒大2011年年报显示，截至2011年12月31日，恒大账上现金余额达到282亿元，同比增长41.4%，拥有未使用的银行授信额度369.1亿元，总共拥有可动用资金651.1亿元人民币，比2010年同期增加119亿元。

两组数据对比之下，不过3年，恒大早已不可同日而语：撬动足球投资，不过是可动用资金的零头。然而，许家印显然不安于此：除了足球之外，恒大一年以来在试水投资了《建党伟业》等几部影视剧之后终于正式全面进军影视界，跻身影视制作上游。

许家印的又一个品牌博弈，亦不过才刚刚开始。