轻资产模式是救市良方？

2011-11-10 01:13:30

来源: 时代周报

乔治

楼市寒冬之下，房地产企业的资金链正遭受前所未有的考验。

日前，就有消息称绿城中国将破产，害得绿城中国董事长宋卫平要深夜从床上爬起来辟谣，否认破产传闻，但是却坦承开发商年关难过。

绿城现象并非孤案，据不完全统计，经过对189家上市房企的资产情况进行盘查后发现，截至2011年6月30日，66家房企资产负债率超70%。

资金压力已成为开发商难以逾越的一道坎。而在日前的钧策汇地产沙龙上，地产界人士认为，在弱市调整的压力之下，地产企业想快快不起来，结果导致了资金压力，房地产行业应从过分依赖银行信贷的中国香港模式向轻资产管理的美国模式演变，这样才有利于房地产企业提速增效，安渡危机。

银行只会锦上添花

住建部住房政策专家委员会委员、广东省房地产行业协会会长蔡穗声说，房地产行业有两种不同的发展模式。

中国的房地产市场化改革30年，起步于广东，然后推向全国，它使用的是香港模式。因为广东房地产市场学的是香港模式，因而土地制度、融资方式、开发模式都学习香港模式。这个模式基本上就是向银行借钱去拿地，拿地之后就去施工建设，进行开发，没开发完就预售，相当于向消费者又借一笔钱。向银行借一笔钱，向消费者借一笔钱，再加上20%左右的自有资金，就形成开发所需要的资金。开发完成最后通过销售，实现它的价值。销售完之后，资金回笼，又可以接着拿地、销售、建设。这样周而复始，做了30年。这种模式，既有成果，也有很大的问题。首先，这种模式占用了大量的社会资金，首先是银行资金。所以每当银行资金很宽裕的时候，他就到处找开发商老板，求他们借钱，因为这样能完成他的借贷任务。但是反之，到整个社会资金紧张了，开发商也紧张的时候，开发商找银行行长是找不着的。所以我们通常讲，银行就是在太阳好的时候，把他的雨伞借给你，到下雨的时候，他赶紧收回。

所以在香港模式下，银行只做锦上添花，不做雪中送炭的事情，开发商的发展波动特别夸张，高就很高，低就很低，这样的发展是一种不健康的发展模式。在很多问题、矛盾不断产生之后，大家就探讨另一种模式，就是所谓美国的模式。美国房地产的模式把投资跟开发这两个行业分离，投资的人不懂开发，他就看这个项目有钱赚就投资，并且是长期投资；房地产开发商只管开发，要去找资金，组织开发，完成销售。

做轻资产提速增效

正略钧策合伙人、副总裁郝炬认为，商业公司在金融背景不完备的情况下，要做大，一定是要把资产做轻，然后要把规模做大，企业发展提速，即所谓的轻资产管理模式。

国内有些地产企业已经开始偿试采用轻资产管理模式，比如像绿城的代建模式，融创跟部分国有背景的制造企业的合作，这些方式是与资本对接的一种尝试，而且中间体现出它的品牌和管理效益。

中国房地产市场这几年的变化，使得轻资产管理模式能够得以实施。现在房地产的设计、营销、代理、景观，像运营、管理等各个环节都有成熟的供应商。同时，这几年虽然房地产金融市场并不尽如人意，但是相关的信托，尤其是从2010年开始，房地产的私募基金是风起云涌，另外制造业和相关其他行业的部分资金，由于资产配置的关系和避险关系，进入房地产。同时，在运作过程中，不管是恒大也好、万科也好、龙湖也好，在产品标准化层面，做得相对较好。而在管理上，实施轻资产管理模式的企业，要保持高效，要么是强集权式的，虽然总部的管理团队庞大，但是运作效率非常高。要么是相对在一定管理基础和产品标准化的基础上授权，然后通过精益机制的牵引来运作。