地产精英博鳌论剑

2011-08-25 04:47:42

来源: 时代周报

在“2011博鳌房地产论坛”期间，本报就“下一个十年—改变中的房地产”专访了几位房地产领袖。

中国房地产市场在政府调控及众多争议中，螺旋式走过了十年，并在风云变幻中进入了下一个十年。

2011年注定是中国房地产承前启后的一年，不仅因为在时间上是下一个十年的始点，而且整个房地产行业也将因金融危机、宏观调控等诸多综合因素的影响，而开始转向新形态。

2011年是我国“十二五”规划的开局之年，也是房地产转型发展的关键之年。许多大型房地产开发商把2011年作为一个自我转型的关键节点，或在产品线上调整结构，或在战略上调整步伐，或在布局上调整轻重，商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等新型业态开始大量出现，房地产金融方兴未艾。

上周的“2011博鳌房地产论坛”的主题就是“下一个十年—改变中的房地产”。本报记者在参加“2011博鳌房地产论坛”期间，就这一主题专访了几位房地产领袖。

路劲基建单伟豹：限购令或明年中取消

本报记者姜燕发自博鳌

“我们没有考虑一线、二线、三线还是四线城市，能赚钱就可以了，内部回报率在13%就值得进入。” 香港路劲基建(1098.HK)董事会主席单伟豹在2011博鳌房地产论坛接受时代周报专访时表示。

虽然外界对于路劲地产收购顺驰，是亏了还是赚了意见不一，但单伟豹对此似乎仍显得心有余悸。被问及今后路劲地产拿地除了招拍挂是否会考虑收购时，单伟豹称，“我们收购了顺驰之后很害怕，隐藏的东西太多，收购成本很高，高得你都不相信。前两年不赚钱就是因为成本高。招拍挂则一点风险都没有。”

内部回报率13%项目值得做

公路建设出身的路劲基建，2006年加大对房地产投资的力度，入股顺驰中国，占55％股份，2007年1月，增持顺驰至95%股份，并全面接管顺驰，2007年8月完成收购顺驰后，成立路劲地产集团，完成了初步的全国布局，目前已将重点放在房地产业务上，未来房地产与公路建设的比例将保持在2:1。

截至2010年底，路劲地产的土地储备为520万平方米，全年签订的销售金额为75.73亿港元，较2009年增加20%，净利润为4.82亿港元。

目前，路劲地产项目分布于北京、上海、天津、石家庄、青岛、济南、武汉等13个城市。单伟豹坦言，限购确实使旗下项目受到影响。“上海南翔项目，去年卖得不错，今年也不错，但本来预计会卖得更好，今年没有太大增长。又不能随便说提价，也许下步政策说只要提价就不让卖，比如去年卖1.5万元/平方米，今年卖1.5万元/平方米以上就不发预售许可证，这种情况很可能会出现的。”

“政策如果不理智，对房地产开发商是不利的。疯狂的东西不会长久，非常不合理的措施也不可能长久，可能会影响GDP。”单伟豹预测，限购令将于明年中取消，到时候房价可能会反弹。

“以前三四线城市销售量太低，一年才销售50万平方米，即使进去也销售不了。现在限购，一线城市被赶走，二三线城市起来，二三线限购，三四线城市就起来了。乌鲁木齐就200万人口，现在万科也去乌鲁木齐了，它看好将来，以前一直不去肯定是算不过来账。我们一直不分一线、二线、三线还是四线城市，哪里销售量大就到哪里去，赚钱就可以了。” 单伟豹认为，内部回报率达到13%就值得进入。

收购顺驰的得失

截至2010年底，路劲基建2010年总资产及净资产分别为276.86亿港元和104亿港元。股东所占利润为6.25亿港元，下降了14%，主要是因为2009年公司净利润中包含5.8亿港元一次性高速公路权益转让收入。如果扣除该部分收益，2010年路劲基建的核心盈利上升319%，集中反映了房地产业务大幅改善，房地产销售利润达4.82亿港元。

对于今年的销售目标是多少，单伟豹并没有透露，但单伟豹表示，今年全年销售不会比去年少。面对港资开发商纷纷加码内地，单伟豹称，“公司会继续延续稳健的风格，没有想过加大投入。去年我们销售100万平方米，将来有实力上市能做到200万-300万平方米就很不错了。保利是央企，有无限的资金支持，要做到万科、中海也不大可能，而且会很累，对公司也未必是好事。”

“公司去年买地支出逾70亿元，目前土地储备有700万平方米左右，今年增加了八十几万平方米土地储备。下半年土地市场出现好的机会的话，会去拿地。目前并没有准备很多资金去拿地。现在有30多亿的现金流，如果有好的土地可以再借贷融资，海外融资的环境还可以。我们最近不拿土地的话，就不需要融资了。”单伟豹告诉时代周报。

2010年，路劲地产加大了拿地步伐。通过招拍挂在广州、北京、上海、无锡获得四幅地块，可建楼面面积达61万平方米。此外，路劲地产还收购了本属于顺驰旗下问题资产的石家庄国际城项目，获得20万平方米的可建楼面面积。

对于今后拿地是否更多考虑收购形式，单伟豹连连否认，“我们收购了顺驰之后很害怕，隐藏的东西太多，收购成本很高，高得你都不相信。前两年不赚钱就是因为成本高。招拍挂则一点风险都没有。”此前，单伟豹曾对外透露，收购顺驰的资金比之前预计的多了20%-30%。

2006年9月，路劲地产以18亿代价收购顺驰旗下55个项目600多万平方米土地储备，但最后不少地块被退回给政府或协议合作的对象，能梳理重组进行开发的项目约400万平方米。2008年度路劲基建的业绩报表首次合并顺驰地产，但随后路劲基建的地产业务连续两年都录得亏损。其中2009年，录得股东应占溢利为7.28亿港元，但房地产业务录得亏损1000万港元。

与此同时，收购双方因为争议一直悬而未决，直至2010年8月，在天津市政府的协调下，路劲地产与顺驰的有关争议才得到和解，索偿交由天津市政府以调解的方式解决。

路劲地产花了3年时间才将顺驰问题梳理清楚。虽然单伟豹一直称收购顺驰窟窿远比想象的大，但外界认为，路劲仅是获得的土地溢价就相当惊人。至于收购顺驰是不是笔合适的买卖，单伟豹向时代周报表示，“等我们把所有那个时候项目处理掉，都卖光了，才知道是赚了亏了，现在是中性的，不好不坏。”

辉立证券分析师陈耕认为，路劲与顺驰的历史遗留问题对房地产业务的负面影响已基本得到消除，路劲基建的物业销售额在2012年或将超过人民币100亿。

此前路劲基建分拆房地产业务单独上市的计划时有传出，对此，单伟豹表示，“适当时候一定会上市，现在肯定不是适当时候。现在有十几家在排队等着上市，我们还没有开始排队。”

高和投资苏鑫：各界对地产基金宽容度不够

本报记者姜燕发自博鳌

（苏鑫高和投资董事长曾任SOHO中国执行董事）

曾任SOHO中国执行董事的苏鑫，2008年凭借三里屯SOHO的72亿年销售额刷新了中国单个项目年度销售额纪录。2009年苏鑫毅然离职，创办了中国首只人民币商业地产私募股权基金高和投资，短短两年高和投资成功收购四个项目，两个项目已经清盘。

高和投资董事长苏鑫在2011博鳌房地产论坛接受时代周报专访时表示，目前高和投资管理的基金规模已达10亿元，已经清盘的项目投资回报率高于行业平均25%的投资回报率。苏鑫指出，目前，地产基金属于起步期的后期，今年整个地产基金有500亿元左右，融资比例还是比较低，但是每年成长的规模会非常快。

“资产精装修”模式

据苏鑫介绍，高和投资是第一家专注于一线城市核心区域核心商办物业的私募基金，其模式是将目标物业收购，然后引进特定要求的租户，经过重新包装和整合后，再连带租约将物业出售予以安全性资本，安全资本并不看重短期回报，需要长期稳定的收益，因此，高和投资还为购买物业的安全资本提供资产管理服务，从而获得长期稳定的回报。

“以前大家卖底商的时候都是期房的时候就卖了。在北京你会发现好的位置全部是代理公司。很多商办物业的购买者，他们购买的商铺其实并不是经过‘精装修’的资产，而是没人管理的毛坯资产，到现房出租的时候，底商没有进行过太多的定位与管理。投资者为了短期收益，就大量地把好的位置随便租借出去。这样就可能造成了整个底商的租客品质下降，进而导致了这些底商的价值也随之下降。最终它的底商的价值是由租客决定、消费群体决定。这种情况下，那么我们就必须来‘精装修’，由基金先持有它，持有后我们招租、我们定位。一个投资者购买整个持有，以前定位也不会打破。经过养商期后，商家稳定了，最终资产价值体现，投资者安全性资本就赚到钱了。”苏鑫对高和投资一直倡导的“资产精装修”概念进行了解释。

作为高和投资的首个项目，2010年1月，高和投资收购了新加坡凯德置地集团旗下的北京凯德华玺项目的整体商业，该项目位于北京二环内朝阳门内大街，总收购面积达2700平方米。

“凯德华玺底商本来可以散卖，上面是公寓，会影响品质，如果散卖即使租得很好，可能随时会把星巴克换成卖包子的。我们把底商全部买过来，根据社区人流对项目作一个定位，然后再卖给一个投资者。”苏鑫说，整个过程运作不到10个月，就完成招商并带租约销售给安全性资本。

2010年4月，高和投资收购了中莎广场，总建筑面积2.5万平方米，然后进行了一些改造，一层一层卖给安全资本，最后提供资产管理服务，半年时间基本完成了整个项目的清盘销售。

虽然苏鑫没有透露这两个已经清盘项目的具体回报率，但其表示，“行业内投资回报率是25%，我们会比它高一些。”

房地产融资趋势转向信托基金

高和投资一直投向商业地产，而对于商业地产，苏鑫则善意提醒，目前，一线城市存在需求泡沫，二线城市存在供给泡沫，三线城市有一定程度的投资泡沫。

“当然商业地产未来潜力也非常大，但只适合极少数的开发商、一部分投资机构，对专业性要求非常高，商业地产建好了资产是不值钱的，必须创造价值。金澳国际我们为什么敢投呢，奥运会在这里投资太多了，住宅都涨了100%，为什么商业不能涨呢？”苏鑫分析道。

去年11月，高和投资从中冶置业手中收购了位于北三环马甸桥的金澳国际项目，该宗交易成为当年北京商业地产市场最大的一桩整体收购案。苏鑫认为，虽然金澳国际所在区域写字楼比较少，供需不平稳，即使未来一两年有大量写字楼入市，也不会因为供需关系缓解而拉低租金。

苏鑫指出，商业地产难度大，面临的第一个问题是专业性问题，第二是退出问题，“国内可能退出的渠道第一是国企，第二是保险资金，集中在一线城市，成熟写字楼为主，第三是民间资本，第四是证券化的REITs，REITs短期出不来的核心还是在于怎么看待金融创新对行业的影响，如果只是说为开发商提供了新的融资平台就被扼杀了，永远也出不来。其实我们可以换一种思路，社会上很多的钱，这些钱没有太多的投资渠道，房地产随着中国的快速发展和城市化建设的进程而发展。能不能让老百姓的钱随着房地产的发展享有一定的增值呢？如果有这样的思路，REITs就会出来。”

2010年被看作是地产基金的元年，地产基金从开始就备受争议。“我们经常被问到你们给开发商融资，是不是在抬高房价，是不是跟政府作对。我说不是，以前这些钱都在炒房，现在把这些钱变成供给。其实基金对房地产还有很大好处，首先可以改善房地产融资环境，增加行业直接融资比例，减少行业波动对整个经济的风险。第二，抑制房价快速上涨。现在开发商都不看好的时候，没有钱，就不买地。基金跟他合作后，他可能就买地，供应增加了。第三，缓解通胀压力。所以说房地产融资的趋势就是从银行为主的间接融资转向信托基金为主的直接融资。”苏鑫称。

但苏鑫认为，目前国内地产基金规模还不够大，究其原因，一方面是认知度不够，另一方面是宽容度不够，投资者第一反应是不是非法集资，开发商会觉得为什么收益会这么高，政府会觉得给开发商提供钱就应该受到监管。

“基金每年增长速度还是非常快的，融资比例还比较低，5年以后也未必成为主流，就像网上购物一样。我的策略就是先活下来，要有一个很好的团队，什么时候浪来了，能起来而不是沉下去。”苏鑫说。

阳光100易小迪：不去一线城市冒险

本报记者姜燕发自博鳌

（易小迪阳光100集团董事长）

“我们今年重点仍是进入二三线城市，今年还是有扩张计划的，已经拿了300万平方米土地，在广东东莞和清远、山东潍坊、湖南株洲，下半年还有拿地计划，要看形势，一线城市我们现在还没有能力去冒险。现在不同的公司都在找不同的转型，我们目前住宅和综合体的比例是7:3，以后希望各占一半，这就是转型。我们会寻找二三线城市非住宅的商务需求。” 在2011博鳌论坛上，阳光100集团董事长易小迪接受时代周报专访时侃侃而谈。

同时，易小迪透露，阳光100今年的供应量达120多亿元，今年目标是卖80亿左右，目前已经销售40%。对于是否能完成全年目标，是否会降价，易小迪称，“我们现在不太拼规模，哪怕卖70亿元也行，走效益型路线。”

综合体、住宅比例将各一半

阳光100在易小迪掌舵之下，始终在二三线城市耕耘，这也让阳光100在越来越密集和频繁的楼市调控中，反而获得了更多的机遇。

易小迪认为，目前，中国第一波以大城市、中心城市为主的城市化浪潮已经接近尾声，随之而来的第二波城市化浪潮才刚刚开始，而这一轮城市化浪潮主要发生在二三线城市，这就为这些城市带来了巨大的机遇，这也是阳光100长期扎根二三线城市的主要原因。

在项目扩张中，阳光100一直复制两个成功的模式：城市中心的建筑综合体即阳光100城市广场及城市近郊大型住宅项目阳光100国际新城。阳光100已在天津、重庆、长沙、济南、南宁、沈阳、成都、无锡、烟台、东营、柳州、桂林、潍坊等十几个城市开发了20多个项目，年开发量在100万平方米以上，规划开发面积超过1000万平方米。

目前，阳光100的住宅和综合体比例为7:3，但是易小迪希望未来这个比例可以各占一半，加大商业地产的投入。

2002年，阳光100在南宁开始试水大型综合体，“当时在南宁做综合体才20多万平方米，后来在南宁做第二个，效果不错，慢慢尝到甜头，7年前去了重庆，5年前去了烟台，慢慢有意识这么做。”易小迪说。

在易小迪看来，二三线城市的住宅需求没有一线城市强，虽然存在一定需求，但数量很有限。而商业地产和非住宅地产在二三线城市带来的回报率更高，市场需求大。“地方政府纯住宅地块推出得越来越少，出让地块的时候就要求要盖最好的五星酒店，把最好的购物中心引进来等，有很多这样的需求，这些城市需要升级换代，要把城市打造得更漂亮。”

易小迪说，“我们去年最大的住宅项目在无锡卖了11个亿，最大综合体在柳州卖了10个亿，在柳州住宅10个亿是卖不到的。说明二三线城市有商业需求，最关键问题是商业地产到了二三线城市，如何控制需求和成本的关系，要求商业运营商有相当高的水准。二三线城市可以创造新的需求，当然竞争更激烈，不是有钱就能做的。

“在三线城市，我们的经验是要做新的城市中心，规模要大到一定程度，它需要地标性建筑，要用超前眼光做，不能搬一个落后的东西过来，低估大家需求。同时，要控制成本。北京卖5万元/平方米，楼板地价可能3万元/平方米，建安费6000元/平方米或8000元/平方米无所谓，但在三线城市楼面地价可能1000元/平方米，建安费5000-6000元/平方米，建安费多2000就很重要了。”易小迪称。

由于商业地产回报周期比较长，因此，阳光100的商业中60%要出售，自己持有40万平方米左右的商业。易小迪告诉时代周报，“持有回报率低，因为都是主力店，比如7-Eleven、屈臣氏、大型百货等，一谈就是20年的租约。大型百货给的回报率很可怜，1%-3%，但零售商业的回报率很好。”

择机在香港上市

据易小迪介绍，除了综合体以外，阳光100在住宅方面一直探索复合式社区。“阳光100面对时尚白领阶层，天津有个纯住宅项目，80万平方米全卖完了。当时没有想做商业，入住的都是年轻人，不得不做了配套商业，包括地下室商业，让我们奇怪的是，商业价格和租赁非常好，社区成了周边最热闹的社区，还有1000多位韩国人住进去，成了复合化的国际社区。我们本来以为加入商业比较热闹，升值空间会小，但它二手房却卖得很好，我们反思发现复合型社区有很大市场需求，年轻人住里面，希望配套多，这个效果非常不错。”

于是，阳光100开始在成都、长沙、沈阳等复制复合型社区，关键在于处理好动静关系，商住要分开。“我们成都项目是住宅用地，这个月底开盘，商业只有36套，有400个人在排队，住宅2000套，只有500个人排队。在长沙的项目，挖了个湖，过去会在湖边盖别墅，现在盖商业街，也是复合型的，有餐饮、娱乐、休闲，成了社区商业，商业卖了4万元/平方米，住宅才卖8000元/平方米。”

据易小迪透露，阳光100今年的供应量达120多亿元，销售目标为80亿元，但目前只完成了40%，“我们现在不太拼规模，非上市企业不把追求规模放在第一，哪怕卖70亿也行，走效益型路线。我们长期规划是等着资本市场好了上市以后再扩大。”据悉，此前，美国私募股权基金华平基金向阳光100投资数十亿参股，按照华平的要求，阳光100将择机在香港上市。

对于融资，易小迪有自己的看法，认为不到困难的时候不要找基金，回报压力会比较大。“目前，阳光100的现金流适当保守，买一些项目政府门槛也在放低，付款周期谈得比较好，有的可以一年付甚至两年付。”

谈到今年的扩张及拿地计划，易小迪告诉时代周报，今年已经在广东东莞和清远、山东潍坊、湖南株洲拿了300万平方米土地，下半年将继续在二三线城市寻找机会。“一线城市我们现在还没有能力去冒这个险。北京等一线城市下半年从投资角度可能便宜，但从专业角度不合适去抄底。”

而长三角虽然改善型需求比较大，但土地价格太高，对阳光100是最大的门槛。“我们无锡项目连续两年每年都销售十一二个亿，但无锡买一块地需要13个亿，得一把付清，买一块地我们两年没喘过气，沉淀资金太大。今后希望可以滚动开发，几个亿买地。”