欢庆城退地还钱 五矿万科“不计前嫌”扎根香河
一场源于香河县政府失职的“闹剧”，却要购房者及开发商来承担后果。
本报记者 明鹏 发自河北香河
“前行三公里，在湖边，心静风来”—沿着京沈高速，出了香河收费站，便能看到五矿万科•欢庆城的项目广告牌。遗憾的是，这个“有湖有风”的欢庆城在7月24日后，便与五矿、万科无关，购买欢庆城一期近300位业主，也只能被迫对该项目说“拜拜”。
7月25日，五矿建设发布公告，称香河县国土资源局收回欢庆城项目土地使用权、并退还土地出让款，在建工程则由香河县公有资产经营公司收购。随即，北京万科称在建工程的收购价为3.96亿元，五矿万科将解除与业主的购房合同，并给予8%的补偿。
作为香河县违规圈地事件中最受关注的项目，欢庆城被“终结”了，对于五矿、万科与其业主而言，都是“竹篮打水一场空”。对于业主，五矿万科真的没有违约吗？政府的过失又该如何问责？
欢庆城或将改为回迁房
2011年5月15日，香河大规模违规圈地现象被媒体曝光，万科、万通、绿地等众多房企被牵涉进来，所有违规面积约4000亩以上。随后，国家土地督察北京局入驻调查，但始终不见“处理结果”，7月底，相关部门终于送出第一单“通知”—要求“熟饭”变回“生米”。
7月22日，香河县国土资源局向“五矿万科·欢庆城”的合营公司廊坊旷世基业房地产开发有限公司（以下简称“旷世基业”）和廊坊万恒盛业房地产开发有限公司（以下简称“万恒盛业”）发出通知，要求交还该土地的土地使用权。理由是该土地实际用途为“新民居建设周转用地”，而非公开买卖时所称的“开发建设用地”。时代周报记者了解到，旷世基业、万恒盛业幕后企业正是北京万科公司、五矿旗下全资公司恒胜投资有限公司，双方各持有这两家公司50%的股权。
两天后(7月24日)，旷世基业、万恒盛业与香河县政府、香河县国有资产经营公司及香河国土资源局签订协议，香河县国土资源局将向上述两家合营公司退还土地出让款，并收回相应部分土地使用权。同时，香河县国有资产经营公司将以代价款的方式向两家合营公司收购在建工程。
时代周报记者了解到，2010年9月，旷世基业、万恒盛业以公开拍卖方式斥资1.744亿元、1.623亿元购得香河县蒋辛屯镇14.5万平方米、13.5万平方米两块土地。如今，香河县国土资源局将如数返还。在建工程方面，欢庆城一期项目已经修到二到三层，二期项目也正在打地基，北京万科人士表示收购价为3.96亿元。据知情人士向时代周报记者透露，工程回收之后，欢庆城将不存在，但由于五矿万科打造的都是联排别墅，变身回迁房的可能性较小，所以项目被香河县国有资产经营公司收购，以后可能做度假村或者其他用途。
万科将欢庆城的销量也纳入北京市的销量。2011年万科计划在北京市场销售的面积为55万平方米，如今欢庆城项目化为“泡影”，北京万科还能顺利完成任务吗？北京万科人士向时代周报记者表示，北京万科的重心依然在北京区域内，并非北京周边的郊县，“欢庆城项目已经得到妥善解决，不会影响北京万科的整体运营。今年下半年，北京万科将有中粮万科长阳半岛、住总万科金域华府、五矿万科如园等项目陆续开盘销售”。
除了五矿万科，万通、富力等开发商也卷入此次“圈地风波”，相比而言，其他开发商依然没有得到“通知”，不知这算是好消息还是坏消息？
时代周报记者发现，除了五矿万科项目改作其他用途，继续施工之外，其他项目基本上处于停工状态，而万通在香河的紫藤堡项目依然在施工。紫藤堡项目售楼处的销售人员向时代周报记者介绍：“我们的土地性质跟他们（欢庆城）还是不太一样，不存在违规。而且明年可以按时交房。”据了解，万通在香河的紫藤堡项目二期共有104套联排别墅，均价10500元/平方米。
此外，富力地产在2009年9月投资的中诚•富力香河新农村建设项目，计划总投资300亿元，总占地5000亩。北京富力地产相关人士同样告诉时代周报记者，富力的项目尚未启动，具体情况也不太清楚。而绿地在香河的项目，依然处于停工状态，其项目工作人员告诉记者，等到相关政府的消息后方可复工。
8%补偿与20%赔偿
五矿万科此刻把土地还给了政府，也卖掉了在建工程，对于公众算是有个交待了。但面对已经购房的业主，五矿万科又该如何安抚？
2011年，欢庆城项目一期开盘，一期推出近300套联排别墅，开盘几乎售罄。时代周报记者联系上欢庆城业委会并了解到，他们大多数都是自住需求，全然不知土地的实际用地是否属于“开发建设用地”，只是期待着能早日住进小阁楼，观望楼下的湖、欣赏湖边的绿地。“香河圈地风波”事件爆发后，业主间展开激烈的讨论，众人均表示“想要房子不要退款”。如今，五矿万科当初的拿地协议已经被一纸归还土地的协议代替，皮之不存，毛将焉附？
不久，很多业主都收到了《致五矿万科·欢庆城项目客户一封信》，信中提及业主与旷世基业签订的《商品房买卖合同》，由于旷世基业不能继续履行下去，故提出要解除合同。
北京房地产法学会理事薛起堂向时代周报记者表示，《商品房买卖合同》是商品房买卖双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。买受人的主要义务是缴纳房款，出卖人的主要义务是交房和办理产权。“买受人完成了主要义务，出卖人却不能履行其义务，这是违约，需要按合同中规定的相关违约条款执行。”
然而五矿万科在信中提及，该块土地使用权的召回问题是香河县政府的违规供地行为所致，非五矿万科可控因素。此外，对于补偿、赔偿，信中只字未提。
然而，大多数业主都表示，接到销售人员的电话、口头通知，可以得到8%的补偿。五矿万科相关人士在给予时代周报记者的回复中提及，此事件为“非出卖人所能控制的政府行为”，按照《商品房买卖合同》的有关约定，我公司不存在违约行为。我们在综合考虑了客户资金占用、机会成本等情况后，给予客户一次性综合补偿。
时代周报记者了解到，对于五矿万科提出的补偿标准，有些业主表示接纳，截至8月1日，已经陆续有百余位办理了退房手续。但依然有业主认为五矿万科存在违约，并要求按购房合同约定的“总房款的20%”进行赔偿。薛起堂律师更是质疑，五矿万科如果没有违约，为何要给予购房者8%的补偿？对此，五矿万科相关人士向时代周报记者解释，本着合情、合理、合法的原则，我们愿意给予客户一定的补偿。
“从法理上而言，政府的违约行为并非五矿万科的不可控因素，购房者有权要求赔偿。首先是当地政府赔偿五矿万科，五矿万科再赔偿购房者。”薛起堂律师表示，但从司法实践角度而言很难实现，即使购房者付诸法律诉讼，案件也会在香河县受理，胜诉可能性不大。
万科继续扎根香河
一场源于香河县政府失职的“闹剧”，却要购房者及开发商来承担后果。购房者尚且得到8%的补偿，开发商的损失又该如何弥补？
五矿万科是从招拍挂市场取得土地的，不足一年，土地被收回，香河县国土资源局凭什么以一纸“通知”就可以让五矿万科与当地县政府、国土部门签订一个新的协议，直接宣布2010年9月的土地出让协议“无效”？从合同法而言，香河县国土资源局作为过失方，又应该接受怎么样的惩罚？
香河县相关部门作为行政机构，在这次事件中存在失职行为，共有9名官员得到处理。其中给予香河县县长张贵金行政记大过处分，并建议经由相关法律程序免去其香河县县长职务；撤销周春华香河县国土资源局局长职务；给予香河县副县长闫再兴行政记大过处分；对其他6名相关责任人分别给予党纪政纪处分或免职处理。然而，香河县相关部门作为与企业签订合同的另一方，并没承担合同违约的责任。
亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存直接指出香河县政府不守诚信。他向时代周报记者表示，既然已经通过招拍挂市场卖出去的土地，就不能再收回，即使出了问题，也是政府内部需要去解决的，已经与企业无关。“不能把损失转嫁到开发商身上。”北京中原地产市场研究总监张大伟则认为：“虽然和企业签订了土地出让协议，但政府终究不是一个市场经济行为体，不能以经济法的逻辑去判定政府违约，并赔偿违约金。”
对于欢庆城，五矿万科耗费了诸多精力。从前期考核到联手拍地、项目施工、取得预售，再到归还土地、出售工程，这一周期长达一两年，如今土地说归还就归还，在建工程说收购就收购，五矿及万科会否觉得委屈？
五矿建设在公告中称“并不与其上述事项录得任何损失”，北京万科人士也向时代周报记者表示：“政府的补偿协议，是目前可予接受的最佳方案。”
“事实上万科并不乐意接受这样的处理结果，但此事遭到媒体大幅度曝光，相关部门只好把五矿万科当做典型来抓，严肃处理、以正法纪。”一位接近万科的地产人士向时代周报记者透露，万科在该项目中肯定有损失，好在万科在全国有很多项目，可以靠其他项目的盈利弥补该项目的损失。北京联达四方房地产公司总裁杨少锋也指出，3.96亿元的项目回购款只是建筑成本，“而房企在开发过程其他投入也是必不可少的。这部分费用就要由五矿、万科自己承担了。”
“事实上，不少项目在招拍挂之时都有手续不全的现象，最后的处理结果都是地方政府补齐手续，房子接着盖。”张大伟也认为，正是该项目得到公众的广泛关注，才被如此严肃处理。“从根本来说，之所以会出现这样的现象，主要是中央政府要求楼市健康发展，严格控制建设用地指标，而地方政府追求GDP增速，有时手续不全就把地拿出去卖。”
就香河县而言，承担着为京城楼市分流的压力，其购房需求一直颇为旺盛。经历过此次“地震”后，香河楼市依然要向前发展，因为这里有“市场需求”。万科也“不计前嫌”，继续扎根于香河。北京万科总经理毛大庆近日在接受采访时透露，万科参与了香河田园生态新城的整体规划，未来还会参与香河土地招拍挂，但并未就香河田园生态新城透露更多信息。
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