土储为零 百仕达沦为地产看客
后续没有土地可供开发，第一个将香港豪宅概念带进内地的百仕达面临“看客”的尴尬。
本报记者 明鹏 发自广州
土地储备之于房企犹如“生命线”。后续没有土地可供开发，将会逐渐沦为市场“看客”。第一个将香港豪宅概念带进内地的百仕达控股集团（01168.HK）面临着这样的尴尬。
历经十余年的开发，百仕达地产为数不多的四五块土地皆开发殆尽。而自持物业倒是在不断增加，业内人士笑称，百仕达地产可直接更名为百仕达物业。
“百仕达将密切关注市场动态，力争在目标城市拿到符合本集团发展策略的项目。”百仕达控股负责投资者接洽的吉振宇经理如是向时代周报记者表示。事实上，百仕达地产自2008年8月获得上海长宁区地块之后，再无土地入账。4月8日，百仕达地产现身于深圳土地市场拍卖会上，但最终空手而归。
土地市场上颗粒无收
4月8日，深圳后海中心核心地带一块商业用地流拍，该地起拍价为6.5亿元。面对每平方米超过24000元的起拍价，金地、佳兆业、百仕达等9家竞买人无一举牌，皆空手而归。相比其他竞买人，百仕达地产更迫切希望斩获此地。实际上，自2009年开始，百仕达就一直手持现金，将用于增加深圳、上海及北京等地区项目。
2009年下半年，房地产市场迅速回暖，百仕达在深圳的项目红树西岸、百仕达花园•乐湖借机热销，资金迅速回笼，百仕达手头持有的现金约为40亿-50亿元。
然而此时，开发长达十余年的百万平方米大盘百仕达花园，仅剩5万平方米的商业地产项目未推出，红树西岸最后百套单位也已推向市场。深圳市场之外，百仕达仅在上海有不足10万平方米的土地储备（按建筑面积计算）。当年股东大会上，百仕达集团行政总裁邓锐民表示，公司下半年会物色1-2个项目，重点将会发展京、沪、深等地。
随即，百仕达地产与大龙地产在京上演了惊心动魄的“地王抢夺战”。
2009年11月20日，北京顺义区天竺别墅地块的拍卖吸引了保利、龙湖、远洋、融侨、合景泰富等众多房企前往，百仕达地产也携资前往，希望在北京市场一战成名。该地块的楼面地价自8300元/平方米开始拍卖。一开始，百仕达表现非常踊跃，一路过关斩将，将融侨、龙湖、保利、远洋抛在身后，当价格涨到46.5亿元，大龙再度出马，与百仕达“死磕”，最终，百仕达亮出50亿元的底牌，大龙地产却最终以50.5亿元的总价与29859元/平方米的楼面地价夺得此地，并荣获北京楼面地价、地块总价“双料地王”。
此次拍卖历经一个半小时，190轮举牌竞价中，百仕达举牌75次，对于此地可谓志在必得。然而，最终却功亏一匮，沦为这场“抢地大战”的“配角”。
如邓锐民所言，百仕达接下来数次出现在京、沪、深的土地拍卖会上，但都一无所获。中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者表示：“百仕达经营策略单一，近年来业务主要集中在国内个别重点城市进行发展，而在这些重点城市由于竞争激烈，百仕达始终没有获得更多的经营项目。”
以深圳土地市场为例，2005年-2008年公开出让居住用地（含商住用地）平均成交量为71.5万平方米，而2009年、2010年的成交量均低于该水平，为51万、61万平方米。土地供应减少之余，价格却屡创新高。除了安信证券和深圳地铁公司之外，土地的竞得人均为大型的上市企业，如卓越、万科、金地、华侨城等。如此激烈的竞争，使百仕达虽屡屡现身于土地拍卖会上，但都一无所获。此外，百仕达在北京、上海土地市场的表现也如出一辙。吉振宇向时代周报记者确认，目前正在施工的项目有百仕达大厦、洛克•外滩源、宁国府邸。除此之外，百仕达在内地的土地储备为零。
众多房企转战二线，乃至三四线城市之际，百仕达依然“死磕”一线城市，难怪其在土地市场毫无收获。
中国城市运营研究中心主任戴欣明向时代周报记者分析：“与万科、金地等纯粹做房地产业务的开发商不同，百仕达的业务还涉及天然气等诸多领域，难免会造成其在资金上的分散，及经营重心的左右摇摆。”
高管相继离职
屋漏偏逢连夜雨，不仅在土地市场无所作为，而且2010年百仕达的业绩也出现大幅下滑。据年报，2010年，百仕达营业额为12.81亿港元，下跌68%，毛利为7.87亿港元，下跌63.8%。更让百仕达雪上加霜的是：2009年9月原营销总裁罗雷离开百仕达。
毕业于中国人民大学的罗雷，1999年加盟百仕达集团，2003年转战百仕达地产，任营销总裁。据了解，罗雷供职百仕达地产期间，不仅是公司的营销系统负责人，还是百仕达地产事实上的新闻发言人，诸如百仕达“高端精品”的企业发展策略，旗下项目定位、开发计划等等，长期以来多由罗雷负责对外发表以及诠释。百仕达原营销团队的一名不愿意透露姓名的员工向时代周报记者表示，在营销方面，罗雷通过很多创新，不断提升项目的附加值，进而获得超额的商业回报。
罗雷离职后，其销售助手陈红女士、策划助手汤爱民先生、人事行政助手王晶女士也先后辞别百仕达。
且不论罗雷的离职是否导致百仕达地产业绩的下滑，但以此为节点，百仕达的业务有了方向性的转变。上述百仕达前员工向时代周报记者表示，百仕达战略重心上的调整，才导致前营销团队选择集体出走。
与如今的衰落相比，当年，百仕达在市场上可谓叱咤风云。1993年，百仕达决定拿下罗湖地块。时值深圳地产刚刚经历第一次宏观调控，整个楼市陷入低迷。但是就在这时候，百仕达却决定在罗湖开发一个像香港阳明山庄一样的豪宅。
随后，深圳百仕达耗资9亿元，终于拿到这片32万平方米的土地，并重金聘请香港阳明山庄的建筑师事务所，拿出了一套当时在国内还无人敢做的豪宅社区开发方案。
或借收购东山再起
在市场上不断受挫后，百仕达地产项目的战略中心转移到上海，洛克•外滩源、宁国府邸是百仕达全力打造的两个项目。此外，百仕达地产也在不断加码商业地产。
一边厢，百仕达花园的收官之战，百仕达大厦就是一个商业地产项目，该项目涵盖3万平方米酒店、2万平方米写字楼，现已成功封顶，预计2012年进入市场；一边厢，百仕达自持物业的租金收入已粗具规模，2010年达6200万港元，同比增长200%。韩长吉表示，面对政府的楼市调控政策，百仕达经营策略或将发生改变—以经营商业地产为发展目标，并很有可能通过并购完成商业地产的投资。
就目前形势来看，国内中小房地产企业由于信贷紧缩面临资金枯竭，很多企业面临资金压力，或有可能转让经营项目。相比而言，百仕达控股2010年资产负债率仅为11%，大大低于行业平均水平，资金链较为宽裕，为收购其他项目提供了可能。
事实上，百仕达控股董事长欧亚平对收购之术再娴熟不过了。早在2002年，百仕达控股仅以“首期付款8100万港元”收购了香港主板上市公司银网财团，余额则以发行2年期的可转股债券支付。与此同时，银网又以3.6亿港元的代价向百仕达集团收购其福华德电力有限公司70%的股权，其中1.6亿港元以现金支付，余款以抵押贷款分批向百仕达集团支付。盘点下来，百仕达此次收购并未使用现金，而是以福华德电厂的权益，换取了银网的大股东地位，欧亚平娴熟的资金运作能力得以充分展现。
从此，欧亚平不厌其烦地上演着诸如此类的资本大戏，运作的手腕越发老练，这让其频繁登上各大富豪排行榜。然巧妇难为无米之炊，土地储备为零，是不可回避的“硬伤”。
百仕达地产能否借助欧亚平的收购之术东山再起，留给业界的是诸多想象和期待。
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