央企地产扩军 谁执中航系地产牛耳

重新获准保留地产业务的中航工业将有何作为？究竟谁才是中航系真正的地产旗舰？

本报记者 肖素吟 发自广州

人们可能对于国庆六十周年阅兵大典之际，空中梯队飞越天安门广场的磅礴之势记忆犹新。然而，鲜为人知的是，受阅的15种机型、151架飞机全部都是由中航工业研制生产。

即使在日常衣食住行中，要忽略中航工业，亦是一件困难的事：从高科技含量的航空，到联手兵装集团重组长安汽车的中航汽车，从跻身世界名表品牌的“飞亚达”，到珠三角商场数量最多的连锁百货商场“天虹商场”……这是一个拥有200多家子公司，21家上市公司，覆盖防务、科技、物流和高端时尚消费品的全价值链集团。

如此庞大的集团，自然拥有同样庞大的土地资源。尤其是中国航空技术国际控股有限公司（中航国际）总经理付舒拉于2009年时的一言更是为此注脚，“中航工业集团下属很多企业位于二三线城市的中心地带，随着这些企业陆续搬进当地的工业新区，腾退出大量位置优越的土地可供开发。”

彼时，在中航工业编制的“十二五”规划初稿中，中航工业已将地产单独作为一个战略产业来发展。然而，2010年3月18日，国资委祭出“限退令”：除16家以房地产为主业的央企外，其他78家不以房地产为主业的央企必须退出房地产业务，其中就包括中航工业集团。一时间，中航系地产业务进退维谷。

然而时隔一年，地产央企扩军的消息不胫而走：鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团将获准保留地产业务。如今，获准保留地产业务的中航工业将有何作为？实际上，中航系地产分支纵横交错，旗下拥有中航国际、深圳中航集团股份有限公司（深圳中航集团，00161.HK）、中航地产股份有限公司（中航地产，000043.SZ）等诸多拥有地产业务的公司。接下来，究竟谁才是中航系真正的地产旗舰？

中航地产的正名之战

2010年3月18日，中航工业被摒除在“16家以房地产为主业的央企”之外。

然而，即使在78家不以房地产为主业的央企之中，中航工业也可谓鹤立鸡群。在上报给国资委的房地产二三级子公司名单中，中航工业赫然以41家子公司问鼎榜单，占席18%以上，远远超过中石油所上报的13家。

2010年5月11日，中航地产董事会审议通过，决定设立赣州中航置业有限公司，以更好地开发运作赣州章江新区地块。

实际上，中航地产对于“央企地产扩军”可谓是翘盼已久。

“到目前为止，我们还没有接到 （新增5家央企的）任何通知。”《中航地产报》主编乔砚对时代周报记者说。在没有见到“红头文件”之前，中航地产显然是谨慎而又充满期待的。

“目前是敏感时期。”中航地产相关人士表示道，但是他并不否认，在过去一年中，中航地产在土地市场上颗粒未收，多少是因为受“限退令”的影响。

不过，中航地产的“正名之战”或许远比我们想象的积极。

一个未经核实的消息是，“限退令”下达之后，中航地产随即向国资委上报一份文件，介绍公司地产业务的状况，希望继续保留地产业务。

该份文件中主要涉及到的三点是：“第一，中航地产为上市公司，其发展规划要为投资者考虑；第二，中航国际旗下的地产业务年收入100多亿元，规模已经很大，在央企中排名靠前；第三，中航地产一直希望壮大地产业务，反哺航空工业的发展。”

实际上，中航工业对地产的进取姿态早有端倪。

根据《中航地产报》2009年第七期，中航工业于2008年出台了“五化万亿”的战略目标，并将房地产业作为实现万亿目标的重要支撑；中航地产总经理石正林亦表示：“公司已编制了‘十二五’规划初稿，中航工业将地产单独作为一个战略产业来发展。”

“原中航第一、第二集团合并，对包括军工、民用以及辅业等业务板块进行整合梳理。这一切都可以看出中航系是有着比较清晰的思路。”国信证券分析师方焱对时代周报记者表示道：“未来几年，中航系对地产资产可能有比较战略性的安排，因为整个集团以前是军工企业，在全国大多数二三线城市都有基地，后来在城市更新改造过程中，也有很多不错的机会。”

这里的“基地”，指的是原中航第一、第二集团旗下分布在全国各地的旧机场和厂房。中航工业旗下设有防务、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理、汽车等产业板块，下辖200多家子公司。由此不难想象，中航工业有着惊人的自有土地储量。

根据公开资料，据不完全统计，截至2008年，中航工业的房地产资产就达93亿元；截至2009年底，中航地产第一大股东深圳中航拥有的土地储备超出1000万平方米，仍握有大量的土地资源尚未开发。

“以开发自有土地为主”，正如国资委规划局局长王晓齐此前所表示的，这是中航工业获批的关键。

绕道H股曲线整合

中航工业上报给国资委的房地产二三级子公司有41家之多，因而，舆论普遍将中航工业谓之为“大集团、小公司”。

“资产错综复杂”，是上述分析人士对中航系地产的一致评价。那么，究竟谁才是中航系真正的地产旗舰？

根据公开资料，在上述41家房地产子公司中，至少有32家隶属于中航国际，其中19家由旗下中航地产直接控股，其他的子公司则隶属于中航工业集团旗下与中航国际业务平行的集团。

根据中航国际网站资料显示，中航国际的四大业务板块是国际航空、贸易物流、地产服务和工业投资，不难看出中航工业非常看重中航国际这个地产业务整合平台。

其中，中航地产则是中航工业旗下唯一一个地产类上市公司，控股股东是中国航空技术深圳公司（中航技，为中航国际全资子公司）。中航地产第一大股东是香港上市公司深圳中航集团股份有限公司。

如此错综复杂的股权关系，不难看出中航系地产同业竞争的困局。历史上，中航系地产曾经进行过两次整合。

2004年，深圳中航第一次启动地产板块业务重组，整合物业业务和酒店业务，2006年进行地产业务整合，将中航地产除中航城项目外的其他项目整体平移到上市公司深南光（中航地产前身），并增设下属子公司深圳中航地产发展有限公司（以下简称中航地产发展），原中航地产改名为深圳中航城发展有限公司（以下简称中航城）。直到2007年，深南光改名为中航地产。

2009年3月，中航地产第二次启动地产业务整合工作，计划将中航地产及其子公司中航地产发展，与中航城统一整合为中航地产。

“目前，中航国际其他地产业务主要是由中航地产托管，是否会进行资产注入的前提，主要是看市场环境允不允许。”方焱如是表示，但是由此可以看出，中航地产在整个中航系中作为房地产业务整合平台的地位。

按照委托经营管理的约定，委托的项目采取全权委托方式，中航技以及中航发展委托中航地产对以上地产项目进行开发建设和经营管理。

其中，托管项目包括深圳中航苑共计规划建筑面积为32.47万平方米的7块地，以及深圳渔农村旧城改造项目、深圳龙华项目和位于北京后海的四合院项目。上述10个项目的合计规划建筑面积为79.95万平方米，权益建筑面积为65万平方米。最为重要的托管项目是由中航技100%控股的华城置业所开发的“深圳中航城”项目。

实际上，不管是项目托管经营，还是资产注入，均是中航系地产以中航地产为核心所展开的。然而，后者一直以来却是举步维艰。

2009年6月4日，中航地产公告，董事会已经通过决议，公司拟非公开发行股票不超过2.6亿股，募集资金总额为22亿元。

根据联合证券发表于2009年6月5日的报告称，“通过增发，中航国际对公司的控股比例将从 41%提升至 73%，中航地产也将由中航技深圳公司控股的地产公司，升级为由中航技深圳公司的大股东中航国际直接控股的地产公司。对于中航地产来说，其控股股东升级为潜在土地资源极为丰富的中航国际，对于拓展其发展空间将具有极其重要的意义”。

然而，事与愿违，就在等待审批的过程中，“限退令”突如其来。时至2010年9月11日，中航地产发布公告，此次非公开发行股票方案由于超过一年时限，自动失效。

“中航地产本身一直有资产注入的预期，但是一直都注入不进来”，西南证券房地产分析师肖剑对时代周报记者表示，“这主要因为，在2010年国内市场环境下，整个房地产行业的增发融资和资产重组都搁浅了。”

A股增发失败，中航国际却并没有偃旗息鼓，反而转攻H股。

2010年12月5日，深圳中航发布公告，公司与控股股东中航国际、中航技及北京瑞赛订立协议，以最多45.7亿元收购母公司及其子公司的贸易物流、制造及地产相关资产。

公告中所指的地产业务是中航国际拥有的中航万科20%的股权，包括中航万科北京公司100%股权、厦门公司100%股权、广州公司100%股权，以及中航万科系相关公司权益。

“在调控背景下，证监会不批准，向A股上市公司注入资产是不可能的，而向H股上市公司注入资产则是可行的。这也是为了减少链条，把整个板块理清，未来中航国际可能以H股上市公司深圳中航集团股份公司为龙头，将地产、零售、轻工等股权都转移到深圳中航集团股份公司。中航系是有意将深圳中航集团股份公司做大做强。虽然，目前国内市场条件不允许向A股上市公司中航地产注入资产，但不排除未来将H股旗下的地产资产整体平移到中航地产中来，现在主要是将地产资产整合打包。”方焱如是表示。

中航地产或是重组关键

业内人士曾评价道，对于获得地产牌照的央企，未来重点业务发展方向有两个：商业地产与土地一级开发。对于中航地产而言，或许亦是如此。

中航城—以甲级写字楼、一站式购物广场、五星级酒店、高级服务式公寓为主的“都市综合体”，几乎是中航地产商业地产的发展方向。

根据中航地产2010年年报，受地产业务销售的拉动，2010年中航地产实现净利润2.69亿元，同比大增328.33%。

值得注意的是，此番业绩倍增与中航城不无关系。其中，南昌中航国际广场、惠东中航城、昆山中航城、赣州中航城、新疆中航翡翠城和成都中航城市广场等项目的销售都超过预期，超额完成了年度销售目标。2009年第一季度，中航地产还亏损近 600万元。让中航地产扭亏的一个重要因素是：2009 年9 月21日，中航地产受托开发和经营管理深圳中航直接持有及其全资子公司中航城持有的多项与房地产开发业务相关的项目。

中航地产亦表示，今后将选择一线城市的新兴区域和二三线地区具有良好发展潜力的城市，快速复制“中航城”模式的。

在中航地产2010年年报中，另一个数据同样令人侧目：2010年中航地产于江西实现了营业收入11.81亿元，同比增长900倍。

目前，中航系在江西的实体主要有江西中航共青城实业有限公司和江西中航国际洪都投资有限公司。前者所拥有的土地面积就已经达到1000万平方米，后者所拥有的位于南昌市核心地段青云谱区老厂生产区和生活区的土地占地近4000亩。

2010年10月14日，中航地产宣布与中航万科有限公司、江西洪都联合签订协议，拟共同投资设立江西中航国际洪都投资有限公司，正式涉足中航系自有土地的一级开发。

此前，中航系自有土地的一级整理和二级开发一直都是由中航万科独家操作。该公司则是2007年由万科与中航工业合作成立，两者持有中航万科的股权分别为40%和60%。目前，正在运作的一级开发项目超过15个，遍布上海、武汉、成都、合肥、苏州、佛山、重庆7个城市。

由此不难看出，中航系隐形资产的雄厚。然而，不管是中航城还是中航万科，中航地产都是中航地产的整合平台，一旦中航工业获得国资委下发的“地产通行证”，作为中航系目前唯一的地产类上市公司，中航地产或许将是其重组关键。

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