万科要做不亏钱的保障房

2011-03-17 04:15:58

来源: 时代周报

文/乔治

“万科将在不影响股东利益、即不亏损的前提下参与建设保障房，所以‘只赚一块钱就够了’。” 日前，万科企业股份有限公司总裁郁亮坦言还没有找到靠建保障房赚钱的方法，建设保障房，只是为尽到行业领跑者的责任而做贡献。

郁亮的话，道出了保障房建设的一个尴尬现实。社会资本是逐利的，可是面对保障房不赚钱，未来5年却将建设3600万套，或将改变未来市场格局的现实，社会资本不得不作出痛苦的抉择。

保障房面临不赚钱考验

根据计划，今年中国要建设1000万套保障房，2012年再建设1000万套，十二五期间要建设3600万套保障房。然而，现实的问题是，如何融到这么多资金？建设部副部长齐骥说， 1000万套保障性住房所需资金约1.3万亿—1.4万亿元人民币，其中8000多亿元将通过社会投入和被保障对象等进行筹集，剩余的5000多亿元则通过各级政府来筹集。问题是，政府能拿出这么多钱吗？社会机构愿意投入这么多钱吗？

不赚钱的保障房，有着现实的例子。2006年，万科在佛山利用招拍挂获取的自有土地投资4600万元打造了万汇楼项目，向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。该项目年收益为150多万元，年均收益率仅为3.3%，还不够利息的支出。虽然万科声称，万汇楼是为探索城市中低收入群体居住解决方案而主动承担的社会责任项目，本身并不以盈利为目的。可基于社会责任的考虑而从事的保障房建设，注定不能成为保障房建设的主流。有业内人士自曝，一些企业目前参建保障房可以说是一种各方合力作用之下近乎无奈的选择。

市场结构巨变酝酿机会

保障房建设虽然不赚钱，但是在政府积极推进之下，像万科等大型开发商也敏锐地看到了整个市场结构酝酿变化背后的机会。2010年，商品房的销量也就只有800多万套，而2011年，保障房的建设量就有1000万套。SOHO中国董事长潘石屹就担心，3600万套保障房的建设，将会使市场出现供大于求的局面。

因而，虽现在建设保障房还没有好的盈利模式，但不少龙头开发商仍然积极参与保障房建设。广发分析师赵强就认为，保障房建设的前期探索，可以为以后进入这一块市场积累经验。如果现在不参与进来，在保障房大规模推开之后，必然面临缺位的尴尬。

另外，吸引社会资本的还有，保障房利润远比不上建商品房动辄几十个百分点，但运营、销售和融资的成本小，没有政策风险。尤其是在调控不断加码的大背下，堪称开发商在房地产市场低迷时的“避风港”。而且保障房不赚钱，并不是一个定律。日前，贵州房地产商中天城投称，保障房建设项目的收益率可达8%以上。这无疑对社会资本产生了极大诱惑力。

因而，曾被视作利润“鸡肋”的保障房逐渐成为开发商的新选择，绿地、中海、保利、栖霞建设都已宣布进入保障房建设领域。

不过从目前来看，这些公司更多地抱着试水的心态。如果要让社会资本大规模参与到保障房建设的大潮中，还需要一定的政策优惠，加上创新运行管理、融资等体制机制的配合。

万科认为，在现有保障房优惠政策的基础上，需要破除准入、运行、管理、融资等方面体制、机制上的障碍，按照政策支持、市场运作的原则，探索建立保障性住房金融支持机制；同时还要建立财政长期投入制度，并积极完善保障性住房运营管理体制。

如公共租赁住房是未来保障住房的一个主要发展方向，但目前还处在起步阶段。公共租赁住房需要解决的一个问题是如何在现有的各种政策优惠下，通过合理的机制设计，使公共租赁住房具备市场化运作的条件，使更多的社会资本能够参与到这个领域。