进退博弈 地产央企增至21家
为何获得牌照的是鲁能集团、中航工业等5家企业？央企能否如期退出房地产市场？
本报记者 赵卓 发自北京
一年前的3月18日，也就是在央企上演了一日三地王的疯狂后3天，国资委迅速召开新闻发布会，要求78户不以房地产为主业的央企退出房地产业务。一年后，央企一面在依序退出，一面也在悄然扩军。3月2日，国资委研究局副局长楚序平在“中国经济社会发展智库第四届高层论坛”上确认了央企地产即将扩军的消息，此前，国资委规划局局长王晓齐曾表示，主业为非房地产业务的5家央企—鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务，房地产央企由此前的16家扩编至21家。
为何获得牌照的是鲁能集团、中航工业等5家企业？央企能否如期退出房地产市场？在严厉的楼市新政情况下，会对市场产生什么影响？
地产央企扩军有因
“这毫不稀奇，几乎所有有地产业务的央企都不愿轻易退出，也都找过国资委，这是5家央企博弈的结果。”中投顾问高级研究员黎雪荣告诉时代周报记者。
而在国资委工作多年的国企改革专家周放生看来，这更多像是国资委对此前“一刀切”政策的反省。周放生告诉时代周报记者，鲁能集团是国家电网旗下一家三级企业，经过多年发展，其能源业务已经逐渐剥离，而房地产已经成为其主营业务，不仅规模已经很大，项目更是遍及全国各地；新兴集团现为中国通用技术（集团）控股有限责任公司的全资子公司，是以建筑房地产、贸易、高科技医药为三大支柱产业。其中新兴的建筑实力很强，是以建筑施工起家的，房地产是其中重要一部分；至于神华集团、中煤集团则有很多地处偏远的工矿区，企业开发的房地产项目主要用于解决自己职工的住宅需求，而且矿区地理结构复杂，企业比较了解情况，开发起来更加方便，价格也比开发商便宜。
公开资料显示，截至2008年，中航工业集团仅“表内”房地产资产就达93亿元，神华集团的此类资产达58亿元，新兴集团与中国通用技术集团的此类资产达43.6亿元，鲁能集团与国家电网的此类资产达27.5亿元，中煤集团的此类资产达2.7亿元。而截至2009年底，中航地产第一大股东深圳中航集团拥有的土地储备超出1000万平方米，仍握有大量的土地资源尚未开发。
《中国房地产报》曾详细列出这5家企业的地产资产，其中中航工业集团截至2008年，共上报了41个二、三级房地产子公司，且资产总额达到93亿元，在78家央企中排名第一，加上排名第二的神华集团，两家央企的房地产资产已经超出了16家央企中的中水电、葛洲坝集团、南光集团等。
“央企涉足房地产情况错综复杂，一刀切的方法不太现实。”周放生表示。
王晓齐此前表示，按照计划，以房地产作为主业的央企，无论是面积还是收入，将能占到央企从事房地产的95%。而对于现有的16家以房地产为主业的央企，据国资委统计，这一数据为85%到86%。如今加上这五家，应该可以达到原来国资委的预期。
而在黎雪荣看来，保留这五家企业，也许另有深意，“此前公布的16家企业，主要以地产、建筑类和流通类企业为主，而此次5家企业中有4家涉及能源行业，表明国家对能源行业和能源安全的重视，房地产行业的丰厚利润可以帮助这些能源企业做大做强，进一步加大国际市场的话语权，亦可以增强抵御国际市场的风险”。
央企被指退出缓慢
今年2月22日，国资委副主任邵宁在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上称：“中央企业退出房地产业务的进展比较顺利，去年已有14家中央企业退出，2011年预计有20多家中央企业将退出房地产业。”
尽管如此，央企还是被认为退出缓慢，没有诚意。
亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者，2010年底，尽管多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。但实际上地方执行得并不严格。
“这表明央企发展房地产在融资方面还是有得天独厚的优势”，郭毅表示，资金始终是悬在民营开发商头上的达摩克利斯之剑，目前地产公司如果通过银行获得贷款，融资成本为10%（但显然银行更青睐央企）；如果民营地产公司通过信托的方式融资，融资成本为15%；如果通过股权等方式融资，其成本为20%以上；如果是民间融资，成本则高达30%以上。此外，央企母集团不仅为其注入大量的资金，同时还能为其作信用担保，这也是普通民营企业根本无法与之相比的。
黎雪荣则表示，地产业务带来的丰厚利润是央企不愿退出的主要原因。“2010年退出的14家央企，大都是地产业务发展不好的，盈利的几乎都没退出，而94家涉及地产业务的央企中，不赚钱的只有很少一部分。”
查阅年报显示，央企中房地产板块的投资不大，但所占的利润比重非常大，比如2008年，中国建筑年房地产开发业务营业收入占比仅在9%左右，却依靠22%左右的平均利润率，贡献了48%的营业利润；中国中铁占公司总收入1.7%的房地产业务贡献了8.6%的营业利润。
另一方面，央企在退出房地产业务时，也存在很多客观困难。
周放生认为，央企最初的房产业务以福利分房、企业工程和自用楼房为主，随着住房实物分配制度的取消和市场购房政策的实施，房地产业务开始独立，2004年前后，央企的资本开始流入房地产市场。目前央企在房地产市场的情况错综复杂，而且退出也需要一个过程。
“这16家以外的企业，不允许再参与新的土地拍卖，但是也要把自身的土地和项目开发消化完，这其中有的企业土地多有的土地少，有的开发快有的开发慢，像去年中远是把地产业务全部转让了，因为中远不控股，股权一卖就完了。但是大部分企业情况复杂，一刀切是不现实的。另外，央企都有利润考核，企业把现有土地开发完，形成市场价值，和直接卖地卖项目相比，是更为合适的。只要这些自我开发的央企不再从二级市场拍卖拿地，只是把已有项目开发完成，不会推高地价。”周放生表示。
郭毅表示，这78家央企下面是227家房地产开发公司，由于很多央企目前已在A股市场上市，资产与股权早已盘根错节，难以剥离。央企上市公司退出房地产业务必定会影响股价，涉及股民利益，而央企地产公司的股东关系太复杂，一般公司也不敢轻易接手，否则有烂尾的可能。
针对目前热议的“央企退地”等话题，全国政协委员、国务院国资委原主任李荣融4日在全国政协会议间歇对媒体表示，目前非主营房地产央企并非不愿退出房地产行业，主要是这些央企手里还有一些存量房地产，包括一些在建项目，其他单位也没办法接手。非主营房地产央企退出房地产的目标不会变，但还要有段时间。
对于国资委表示今年将有20家央企退出房地产市场，黎雪荣表示，退出路径应该是通过产权交易机构挂牌转让、协议转让和内部划转等方式并存，股权结构简单的相对容易退出，而接盘者，黎雪荣认为还是将以央企为主，“现在央企都在打造全产业链，未来可能会出现中粮地产、中国建筑、中国房地产开发集团等几个地产巨无霸，业务集中也有利于国资委的管理”。
多种住宅形式并存
楚序平在前述论坛上表示，去年全部央企房地产板块商品房销售面积达4178万平方米，约占全国商品房销售面积4%，销售额2497亿元，约占全国总额的4.8%。在去年全国商品房销售面积增长10.1%、销售额增长18.3%的情况下，中央企业商品房销售面积、销售额与2009年基本持平，所占比例下降。
根据国资委的统计数据，2009年，央企房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。
对于央企退出是否能平抑房价、挤出市场泡沫，时代周报记者采访的专家各持不同观点。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海此前接受时代周报记者采访时表示，中国的土地收益通过税收、通过地价形式绝大部分进入了政府财政收入，土地财政才是房价虚高的根本原因。
的确如此，根据上海财政局的数据，2009年上海市的财政收入为2540.3亿元，中国指数研究院监测数据显示，2009年(截至12月29日)全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%，其中，排名第一的上海，其土地出让金高达1043亿元，成为第一个出让金超过千亿的城市。实际上2003年以来的7年，上海楼市的跌宕起伏，与上海财政收入息息相关。
周放生则表示：“所有房子都必须由开发商开发，我认为这是没有道理的，我知道的陕西法士特集团，就是企业自己的地盖房，以低于市场的价格将房子卖给职工，但是职工离职时，企业会退钱收房。这种不完全的产权房，一方面以优惠价卖给职工，实际是保障房，有利于抑制楼价增长过快；另一方面可以吸引人才留住人才，维护职工的权益。”
对于有专家担心此举是回到计划经济福利分房，周放生表示不会的，因为首先这不是无偿的福利分房，是通过市场方式销售的，只是价格更为合理，“完全依赖开发商不现实，我在国外考察时，发现很多大企业也有无偿或很低的价格提供给职工住房。这个比例是很小的，不会冲击以商品房为主的格局。”
最后周放生表示，应该允许多种办法，发展多种层次的住房结构，有开发商开发的商品房，有国家保障性质的住房，也有企业不完全产权的房子，才能真正抑制房价，挤出市场泡沫。
巧合的是，就在几天前，国资委研究局副局长楚序平也建议在土地国家所有集体所有的前提下，进一步加快农村土地制度改革，在保证18亿亩耕地红线下，使8亿农民享有完整的房屋财产权，使农民住房和小产权房能够进行流转。“农民也应当分享完整房屋产权，在土地增值的过程中分享财产性收入。”楚序平认为，“放开这样的市场，全国房价立即会下降一半。”
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