• 猛“龙”过江 九龙仓重金押注16城

    地产 > | Time Weekly - 2011-02-24 02:16:07
  • [摘要] 调控趋紧,九龙仓反而一改低调作风,拿地动作大胆迅猛,引得一片瞩目。

    九龙仓在上海的在建项目。

    特约记者 彭岩锋 发自广州

    做人要低调。港人多半是低调的,勤力的同时并不张狂。港资企业的行事作风也是如此。

    成立于1886年的九龙仓集团有限公司,是香港公认的十大房地产巨头之一,但在进入内地十数年后却仍不为业内熟知。

    进入2011年,在房地产调控趋紧情况下,九龙仓反而一改低调作风,拿地动作大胆迅猛,引得一片瞩目。今年头两月,九龙仓已分别于苏州、长沙与杭州购入多幅地块,投入资金近100亿港元,其在内地的土地储备面积已1.25亿万平方英尺(约1068万平方米)。

    在2月10日晚间,九龙仓发布公告宣布拟以每股36.5港元,每10股供1股,发行2.75亿股供股股份。此次供股所得款项在扣除相关开支后,估计将达港币99.8亿元,九龙仓表示拟将供股所得款项净额用作为额外的中国内地物业及相关投资融资。

    “我们对内地市场一路看好。九龙仓只是按照计划,稳步向前推进。”香港九龙仓集团中国地产发展有限公司副主席周安桥如此对时代周报记者解释。

    “黑马”进长沙

    1月31日,多家地产大鳄齐聚长沙,竞拍核心区域芙蓉区东牌楼的一块地块。按挂牌公告显示,此地块面积为74363.79平方米,总建筑面积为70万M2。

    湖南省工商联不动产商会秘书长李咏向时代周报记者介绍,东牌楼坐落在长沙市核心地带,这一区域如此规模的大幅地块已十分鲜见。“所以,恒隆地产、绿地集团和苏宁置业等知名房地产开发商对东牌楼地块都表现出了强烈意向,并做了充分准备,志在必得。”

    长沙向来是中部房地产市场的价格“洼地”。据长沙市房地产研究中心数据显示,今年1月新建商品房备案均价5360元/M2,其中住宅均价5105元/M2。

    “所谓‘洼地’主要是指住宅方面。而我们计划发展的是一项集购物商场、酒店、写字楼和一小部分公寓的商业项目。其中,商场部分楼面面积将超过20万M2。”周安桥告诉时代周报记者。

    “竞拍十分激烈,经过上百次的竞价。最后,从未听闻过的邦源投资有限公司以56.3693亿元的价格击败其他对手,成为胜出者,溢价近100%。”李咏回忆,“当时,我的确有些意外。”

    有消息称,邦源投资有限公司背后隐藏的正是九龙仓。这一消息随即得到验证。当日晚些时候,九龙仓集团在其官网发布信息,宣布于长沙市芙蓉区投得一幅优质地块,并称其为“首度进军湖南之重要投资”。周安桥向时代周报记者证实:“邦源是九龙仓的独资子公司。”

    九龙仓由此被长沙房地产业界人士冠之以“黑马”称号。周安桥对此不以为意,“恒隆等企业介入长沙较早,我们介入的较晚而已。”并认为此桩竞拍“物有所值”,后续还将投入七八十亿元用于建设开发。他表示,长株潭正在进行一体化进程发展,高铁建设也颇为顺利,前途不可限量。“此类项目,我们将着眼于未来5—20年的发展。”

    耗资不菲的拿地举措,昭示着九龙仓将把更多注意力转至华中地区。而这似乎也早有印证。去年11月,九龙仓以10.2亿元投得一幅位于武汉市汉阳区的月湖地块。据该公司官网新闻稿介绍,此地块面积逾4.2166万平方米,可建楼面面积为12.64万平方米,平均楼面价为8063元/每平方米,计划发展成高档多层住宅及联排低密度套房。这是九龙仓在武汉除时代广场后的第二个项目。

    “我们一直比较偏重华东和华西地区的发展,中部则几乎是空白。”周安桥透露,九龙仓将会把更多的注意力转至华中地区,包括长沙、武汉、郑州、西安等城市。

    深耕内地 全面布局

    目前,九龙仓已在内地16个城市拥有房地产发展项目,在建项目近30个。除去中部市场开始加大发力之外,二三线城市一直备受九龙仓的重视。

    去年,九龙仓相继在成都、天津、宁波等地斥资拿地;今年1月,以29.1亿元成功投得位于苏州市吴中区尹山湖两幅地皮。九龙仓的布局向二线市场倾向已是不争事实。

    合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌向记者分析,“一则,进入二三线市场可避免众多房企的激烈竞争;再者,一线市场的优质土地资源已所剩不多,二三线仍然具有较大潜力,转移战线毫无疑问是正确的选择。”

    而九龙仓方面的考虑明显更为现实,“进入二线城市,各方面成本较低。一线的代价更加高昂,会选择性拿几块地。”

    2010年9月,九龙仓9.92亿元竞得上海祥和路2号住宅用地;同月,又以近50亿元的代价竞得上海浦东黄浦江沿岸的陆家嘴世博规划用地。周安桥透露,北京有几个大项目正在商谈,今年一季度便会向外界宣布,“我们只是在紧抓一线城市的同时,更多关注华中和二线城市。”   

    “二三线市场对价格较为敏感。港企开发、管理经验都很充足,但是产品定位需符合内地消费者习惯,公司的人才管理也要逐渐实现本地化。”龙斌显得有些担忧。

    九龙仓一直被业界定为于“豪宅专家”。“客气地讲,我们不宜作低端产品;如不客气地讲,我们做低档产品,做不过人家。还是会坚持走一些比较能发挥自身优势的项目。”周安桥深知九龙仓优势在于高端住宅和商业地产的开发,且这些项目受到政策调控和外部经济影响有限。“这也是处于规避风险的一种考虑。”即便在金融风暴横行的2008年,旗下的北京时代广场商铺和品牌店仍保持了85%的高租售率。

    而对于人才的本地化,九龙仓也正在进行大规模尝试。2011年新年伊始,九龙仓以“百年百亿百人”为主题进行大型招聘活动,涉及地区辐射整个华东,扩容名额将达百人。九龙仓方面表示,目前,有五六百人供职于九龙仓内地的公司,“今年这一数字将起码扩展到一千。”

    华东一相关人士表示,“我们这次不仅仅是一个大规模的招聘活动,也是九龙仓在华东地区大规模品牌宣传的开始。”

    “品牌宣传只是招聘的附属效果,也只是起步,以后会越来越多。随着规模的不断扩大,九龙仓自然求贤若渴。”周安桥说。

    过江之后 仍是猛龙?

    九龙仓是较早进入内地的香港房地产企业之一。

    上世纪九十年代初,它便开始投资内地房地产市场,1994年与北京西单商业区建设开发公司共同投资兴建的大型综合发展项目,占地1.31公顷,总投资22亿港元,赢得一片赞誉。

    可在此后相当长的一段时间内,九龙仓的后续战略未及时跟上,已错过了内地房地产市场的“黄金时期”。直到2006年,九龙仓集团主席吴光正提出,在未来5至10年内将内地资产增至占集团总资产的50%。周安桥言语中有些许遗憾,“晚肯定是晚的,如果再早五年就好了。”

    2007年,此战略开始实施。公开资料显示,当年九龙仓在内地的土地储备由464.5万平方米跃升到超过800万平方米;而今,这一数字已过1000万。在周安桥看来,九龙仓的土地储备规模并不算大,处于中等偏下的水平。“如果是排英雄榜的话,我们肯定在20名以外,只是‘含金量 ’较高,平均地价5000元/M2。”

    据九龙仓内部人士透露,“九龙仓内地资产在集团所占比例已经由2006年的10%多上升至今的约35%。2013年或2014年,内地比重占半是有可能实现的。”

    近两年,九龙仓在内地的版图扩大得尤其迅速:2009年,全年共斥资100亿元拿地;2010年,购地资金总计超过152.18亿元,投入甚至超过其在香港大本营的规模。与此同时,它在内地的销售额也从2009年的不到50亿元上升至95亿元。“今年的销售额增长幅度起码在50%以上,内地布局的城市也将超过20个。”

    2010年,年销售额过百亿的房企从上年的11家猛增至40家。港资企业屈指可数。

    “尽管95亿元的销售额在港资房企中仍属中上游水平,但是相对万科千亿元的海量销售而言,还是显得微不足道。”中国房地产测评中心主任龙胜平接着说,“香港市场空间狭小,进入内地是港资企业的必然选择。”

    “内地房企在有些地方已经超过港企,尤其在住宅地产方面,往往让我们惊喜。我们需向内地企业学习。在商业地产领域,我们当仁不让,没有一个内地企业做商场会比我们好的。”周安桥表示,此前与绿地集团、招商地产等企业的合作,比规避资金风险更为重要的是发挥双方优势,同时学习对方的操作方法。

    幡然醒悟之后的“猛”拿地貌似成为港资房企的共识。随即而来的高达200亿元的负债却成为九龙仓为外界诟病的缘由。

    据2010年半年报显示,截至2010年6月30日,九龙仓负债净额高达234亿港元(约200亿元人民币)。“尽管负债200亿元,可是相对总资产2000亿元的九龙仓而言,负债率仍然很低。而2月10日供股筹资100亿元,同样是出于谨慎,并非资金紧张。”对于最新的负债金额,周安桥婉言拒绝透露,只是重申,“可以肯定的是,会维持在一个较低的水准。”

    “‘猛 ’只是表面现象。每年,我们关注的竞拍机会数以百计,报名参加的数以十计,而最终真正成功可能只有五分之一。”周安桥说,“相对内地企业,九龙仓是保守的。在房地产市场起起落落多次,我们看到过好的一面,也经历过坏的一面。”

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