文化地产入市 保利调整结构冲千亿

本报记者 谭骥 发自广州

刚刚公布去年业绩的保利地产，近期攻城略地的激情不减。但是，在不断拿下各地土地的同时，保利地产也在酝酿一些大型项目。近日，保利地产挺进贵州遵义，投资300亿元打造一个涉及文化地产、高端住宅等综合性的项目。

与此同时，保利也在大力发展旅游地产和商业地产及高端住宅项目，这些都是其为了保持高增长的策略。

万科销售额突破1000亿元以后，呈现出一种跨越式的发展，这带给业内更多的思考。保利地产销售额成功突破500亿元关口后，同样具备了跨越式发展的潜力与素质。当下，它要做的就是全力冲刺1000亿元销售大关。

文化地产曲线入市

2011年1月11日上午，遵义市人民政府和保利贵州置业集团在保利瑞廷酒店举行了签约仪式。这意味着保利正式进入了遵义市。

据当地媒体消息称，保利贵州将进驻遵义市的首个项目选在了忠庄南部新城，该项目总投资高达300多亿元，保利将把该项目打造成为集文化地产、温泉旅游、高端住宅为一体、占地4500多亩的新遵义市CBD核心区域。

该项目位于遵义市红花岗忠庄镇片区，连接着遵义市主城区和遵义县，在“十二五”规划中，将撤县并区，成为新的城市中心。在当日的签约仪式上，遵义市委副书记王晓光指出，保利品牌的进驻将对遵义市及其南部新城片区的开发起到极其重要的推动作用。

遵义的项目并非是近期内保利唯一的文化地产项目。去年10月23日，保利集团与成都签订涉及金额达126亿元的文化创意产业领域的投资大单。该项目主要位于新规划的“成都东村”。资料显示，“成都东村”规划面积约41平方公里。

保利进入后，则会将其演出、剧院、艺术品拍卖和电影院线及影视投资等资源整体引入“成都东村”，打造保利艺术中心、保利艺术品交流中心、艺术家聚集中心和中国西部最具影响力和带动力的文博旅游基地。

该项目与遵义项目的共通之处在于，保利地产均以文化项目为主，商业地产以及一些高端住宅配合，从而形成规模较大的综合型地产项目。

这种综合型的地产项目在一些专家看来，的确具有一些优势。此前，华南地产专家韩世同就告诉时代周报记者，在这种复合型地产项目中，会有短期可以获得回报的住宅项目，也会有一些长期获得回报的商业以及旅游地产项目。同时，这种项目具有多种功能，能够吸引人气，提升房地产项目的价值，不仅可以规避政策的调控，还可以获得地方政府的政策支持。

“600亿不是终点”

除了文化地产，去年保利还在东莞拿下一个总投资额100亿元的旅游地产项目，成功打开了进军东莞房地产市场的大门。

大力发展文化地产以及旅游地产，仅仅只是保利地产追求高增长的一些策略之一。不久前，保利地产公布了2010年全年的销售收入，如何早日迎来千亿元的销售收入，已经是摆在保利地产前面新的挑战。

1月11日晚间，保利地产发布公告称，2010年12月实现销售签约90.19亿元。至此，保利地产2010年实现签约金额逾660亿元，同比增长52.53%，较2010年500亿元的预定销售目标超出160亿元。

“500亿没有瓶颈，660亿也不是终点，保利地产只会不断积淀、反思，反思哪些是该坚持的？哪些是必须舍弃的？”保利地产董事长宋广菊在保利地产内部的一次会议上这样说道。

去年，保利频频在土地市场上面出击。数据显示，2010的前11个月，保利共获取房地产项目40个，权益容积率面积约1400万平方米。

2010年，保利加大了珠三角的布局和拓展力度，在广州、佛山、中山、东莞获取409万平方米的储备。截至11月底，保利地产新进了福州、厦门、中山、东莞、珠海、连云港、常州、嘉兴、南通、营口十个城市，进一步巩固和完善了区域布局。

从保利拿地的区域以及近期的发展策略来看，其发展重心正逐渐向二三线城市转移，其中，重庆、成都、武汉、佛山等二线城市的土地储备已经占据了重要位置。

“拿地是常态，保利地产会根据当地的市场情况、资金能力、当地团队的操盘能力和公司整体发展战略继续保持拿地态势，以期实现3年到5年再造一个保利的计划。”保利地产相关负责人表示。

此外，保利地产仍然在加大商业地产的比例。“在我们看来，住宅未来还有10-20年的黄金开发期，但过了这个时期，公司如果还需要保持行业内的竞争领先优势，商业地产就是一个必然的选择。”宋广菊曾这样说。

目前保利在北京、广州、佛山、成都等城市规划建设19个写字楼、13个五星级酒店、8个购物中心和2个会展中心，产品线目涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等所有商业形态。

在未来，保利地产商业地产投资的比例要占到总投资的30%。

预计今年销售超过800亿

“我们可以看到万科的发展完全是一种跨越式发展。”民生证券研究所房地产行业分析师王新亮感叹，去年年初很多人都没有想到万科会过千亿，而500亿元过后的保利，同样具备了跨越式发展的潜力与素质。

他告诉时代周报记者，业内很多都在讨论，在500亿元过后，企业会遇到一些瓶颈，可是万科上去了。而且去年调控非常严格，但是万科、保利、金地等房企的销售额均超过了历史最高水平。因此，2011年，保利的销售增长仍然会比较强劲，不过，在资本市场上，调控的不确定性仍然影响着股价的走势。

王新亮与其同事的研究报告认为，保利在今年推盘量预计增长40%，推盘结构上，二、三线城市的占比会更高，保利正是通过这种区域结构的调整，来降低房地产行业调控带来的风险，他们预计保利地产今年销售额将达到800亿元，增长35%以上。

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