重组658亿资产 凯德中国或将上市
嘉德置地又宣布在中国成立“凯德惠居”，凯德中国的野心跃然纸上。
本报记者 肖素吟 发自广州
近期，新加坡房地产开发龙头企业嘉德置地集团宣布，在中国成立新业务单位“凯德惠居”，致力于“平价商品房”的投资、开发与管理。这是凯德中国继凯德置地、凯德商用、雅诗阁中国之后的第四大业务单位，将涵盖整个完整的商住产品线。
凯德置地潜行中国16载，从参股、收购到招、拍、挂无孔不入，其资产规模堪称潜行的地产航母，截至目前，资产总值已高达99亿美元，折合人民币658.24亿元，丝毫不逊色于国内大型开发商。
凯德中国衔玉而生
“墨子曰：伏久者飞必高”，这是凯德置地首席投资官罗臻毓常引用的一句话。就在当前外资集结中国楼市之际，此言正是凯德中国潜行16载的最佳写照。
不过，凯德中国真正的合纵之势始于2009年6月19日。是日，嘉德置地宣布将中国旗下专司房地产的凯德置地、主攻商用房产的凯德商用和打造服务公寓的雅诗阁中国正式整合到同一平台，并拥有一个共同的名字，即凯德中国，同时成立“嘉德中国常务委员会”，负责所有投资决策和管理。
事实上，以上3个板块在中国早已是各分秋色。尤其是凯德置地，住宅开发、写字楼开发和综合体开发无所不囊，其中5月中旬敲定的深圳来福士广场是为嘉德置地在华的第6个来福士项目，几近整个集团来福士项目的3／４，可见对中国市场的倚重。凯德商用外包万科项目中的商业零售部分，目前已经进入三四十个城市。雅诗阁则已进军沈阳、武汉、西安等10多个城市打造高端服务公寓。
最近，嘉德置地又宣布在中国成立“凯德惠居”。凯德中国的野心跃然纸上。
“目前，凯德中国的资产总值为99亿美元，而其中住宅与商业/综合项目的资产比约为1:1，项目开发与物业的长期持有相平衡。未来，我们依然会保持这一发展方向，在各业务范畴都实现持续、稳定的增长。”凯德置地在回复时代周报记者的采访函中表示。
“我们在中国的40个城市运作约106个项目，包括16个住宅、12个综合项目、51家商场和27座公寓，是中国领先的房地产外企，是最大的零售商场业主和管理者，是最大的服务公寓业主和运营商”，凯德置地在回复时代周报的采访函中表示。
一名不愿具名的业内人士对时代周报记者表示，“凯德置地从以前开始就是以物业持有为主，住宅的量反而不是很大，而且发展速度比较缓慢，与国内开发商快速扩张的模式不同，比较像新加坡人的古板作风，中规中矩的。”不过，不可否认的是，放眼国内开发商，658.24亿元的资产总值确实令人侧目。
深究其源，凯德中国亦可以说是衔玉而生：新加坡淡马锡控股公司持有其母公司新加坡嘉德置地集团40%的股权。前者是新加坡国有投资公司，新加坡财政部对其持有100%股权，而后者是亚洲最大的房地产开发商之一。
截至12月6日，仅嘉德置业以目前尚处于低位的每股5.56美元计算，市值就高达119.40亿美元，折合793.88亿元，如果加上旗下雅诗阁集团和莱佛士控股集团等8家上市子公司，其资产规模可想而知。
协议拿地占8成
值得注意的是，凯德置地近8成的土地是通过协议或其他方式取得，仅有两成是通过招拍挂的市场方式竞得。
早前，在群雄逐鹿土地市场之际，鲜少有凯德置地骁战的身影，但实际上是凯德置地隐遁其后。其中，凯德置地于2006年与成都置信实业有限公司合资成立四川置信凯德实业有限公司，并计划2014年前在成都开发5-7个项目，为此在中国的住宅业务规模几乎扩大了2倍，进军成都市场。
同年，凯德置地斥资5亿元控股建业地产股份有限公司，是为河南屈指可数的大型开发商，持股29.75%，至次年再次增资5亿元，持股至36.14%。而今年3月17日，建业董事长胡葆森更是表示将开展两个城中村改造项目。凯德置地就是通过此种方式再次扩张河南市场，分羹利润。
而实际上，凯德置地联姻当地大型开发商占领二、三线城市，早已是屡见不鲜。
今年1月18日，凯德置地与董建华家族旗下的东方海外签署协议，以150亿元整体收购其旗下的项目，包括位于上海和昆山的6个项目以及位于天津的一个项目，其中近一半为住宅，其余的为办公楼、商场及服务公寓（酒店），总建筑面积近148万平方米，可谓是近年来中国房地产市场最大的一笔收购。
“我们收购了东方海外在中国的所有房地产项目后，使得凯德中国的资产占整个嘉德置地集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的36%，中国由此超过新加坡成为集团最大的市场。”凯德置地在回复时代周报的采访函中表示。不过，凯德置地并不会止步于此。
罗臻毓此前接受采访时曾如是表示，“在市场即将面临调整的情况下，凯德置地收购项目的机会将增加，而集团不会错过任何一个收购良机。”紧接着，5月10日，凯德置地宣布通过股权置换将深圳南山一地块纳入囊中，深圳来福士项目继而落户华南。
不过，在一线核心城区，凯德置地或许更加希望能够单枪匹马。其中，随着北京两个新的住宅项目的开盘，凯德置地表示计划在北京市场上拿地。而在尚未打开局面的华南市场，凯德置地更是瞄准了广州几十个城中村的旧城改造，甚至于罗臻毓将自己的办公地点常设在广州。
凯德置地相关人士对时代周报记者表示，“一直都有这个（旧城改造）计划，但是目前还没有可公开的信息”，同时表示明年将会有比较清晰的策略。可以说，自去年以来，凯德置地一直在招拍挂市场上颗粒无收。
“作为外资，招、拍、挂申办手续上比较繁琐，而收购和参股等方式比较灵活，可以掌握议价的主动权，”安邦研究部地产行业研究员苏晶接受时代周报记者采访时表示，“至于旧改项目，这主要还是取决于外资跟政府之间的关系。政府对于外资参与旧城改造还是会有一定的顾虑，可能不会优先考虑外资，而且在政策优惠上真正操作起来比较有难度。”
对此，凯德置地相关人士却表示，新加坡在这一方面有着丰富的经验，而广州政府已多次赴新加坡考察，对于凯德置地参与旧改项目持支持态度。
未来5年再造一个嘉德
与国内其他开发商不同的是，凯德置之所以能够通过参股、收购等方式大军进军，基金筑底的关键作用是不可小觑的。其中，嘉德资产管理有限公司旗下涉及中国业务的信托有2只，私募基金有8只。
事实上，早在2003年，嘉德置地就成立了凯德中国住宅基金，该基金主要用于投资住宅项目。时隔两年，嘉德置业又成立了凯德中国发展基金，共募集到4.61亿美元用于发展中国市场的住宅及综合项目。
在凯德置地高速发展商业物业之际，嘉德置地又成立了嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商用产业中国孵化基金，前期共募集10亿美元专注于中国的商业项目。
针对来福士项目，嘉德置地更是成立专项基金，于4月底将位于上海、北京、成都、杭州和宁波的5座来福士注入该基金。该基金是嘉德置地旗下规模最大的一只基金，其中嘉德集团持有50%权益，并充当管理者，其余50%为亚太和欧美的养老基金和长线基金所持有，目前基金资本额已经达到11.8亿美元。
“这是因为新加坡企业特有的国家资本背景，与一般欧美国家私人构成的资本不同。因此，在私募基金上，以国家资本作为后盾，甚至可以说以国家作为抵押，比起中国国内银行贷款融资，融资能力更强，成本更低。”协成机构副总裁张国栋对时代周报记者表示。
根据凯德置地提供给时代周报记者的数据，截至目前为止，私募基金的总规模已接近40亿美元，折合人民币265.95亿元人民币。值得注意的是，凯德置地旗下项目私募基金与REITs双配对运作，即私募基金为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业；待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出。
“就国内的开发商来讲，私募基金与REITs双配对运作是比较独特的”，苏晶对时代周报记者表示，“这可以说是凯德中国能够在国内做大做强的主要原因。在这种模式下，整体项目运作不至于过分依赖于银行贷款和其他融资渠道，而且私募基金等资本甚至可以算作自有资金的一部分，可以让报表更加好看，对项目的展开都有很好的帮助。”
“未来3-5年，我们希望中国业务上升到45%，在中国再造一个嘉德置地。”凯德置地回复时代周报采访函时如是表示。嘉德集团总裁廖文良此前更是表示，借助中国区业务，凯德中国有可能在未来单独上市。
在当前的调控背景下，再造问鼎亚洲的嘉德置业或许还言之过早。以上分析人士亦没有就此否认其可能性。不过，外资参战或许使中国的房地产市场变得更加精彩纷呈。
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