2010的最后机会：清水湾每天要卖3000万

2010-12-02 06:25:40

来源: 时代周报

这个位于海南的项目，带着前十个月65亿元的销售成绩，打响了新一轮全国大卖房的战役。

本报记者张睿发自北京

11月23日，雅居乐·清水湾全国20个城市推介会在北京一站首发。这个位于海南的项目，带着前十个月65亿元的销售成绩，打响了新一轮全国大卖房的战役。

这种主动出击、全国推介的促销行为，是因为在遭遇了宏观调控的洗礼和暴风雨的袭击后，年末这个传统的旅游和销售旺季，俨然成为2010年海南楼市的最后机会。

完成年度目标的关键

根据雅居乐最新公布的业绩，雅居乐10月份合约销售额54亿元人民币；今年前10月销售额226亿元人民币，同比增长66%，完成全年目标的91%；而合约销售面积205万平方米，同比增长17%。按照雅居乐年初制定的330万平方米、245亿元的全年目标，在最后两个月里，只要每月完成62.5万平方米、9.5亿元的任务，年度目标就可实现。

在2009年，海南清水湾项目录得合同销售金额64亿元，在雅居乐全年合同销售额133亿元中，占比达到48.12%。而在今年前十月，雅居乐海南清水湾实现了65亿元的销售额，已经超过去年收入，占全部业绩的28.76%。显然，在这最后两个月的冲刺之中，海南清水湾项目的销售状况将直接影响到雅居乐年度目标的完成。

对于全年的销售目标，海南雅居乐房地产开发有限公司副总经理简毓萍保守地说，“距离年底也没有多少时间了，我们只能说是尽力而为吧。”但此前雅居乐有人士在接受媒体采访时曾经透露清水湾全年100亿元的销售目标。因此，不排除雅居乐在传统销售旺季，2010年最后的两个月里，放手一搏的可能。

在当天的推介会上，雅居乐再一次回味了该项目在今年的惨淡行情中创下的荣耀：7月10日全新推出星海传说二期50多套泰式、欧式独栋别墅，在开盘当天被抢购一空；在今年国庆，海南持续暴雨，很多项目的销售都遭到重创，但雅居乐·清水湾7天取得了6亿元的销售额。雅居乐在给媒体的通稿中称，“清水湾项目一直领跑楼市、并多次刷新中国滨海旅游地产销售纪录。”

海南楼市整体堪忧

然而，曾经的辉煌难抵堪忧的现实。

虽然对于选择这个时点进行推广，简毓萍作出解释是：“目前正是海南旅游旺季，已经有不少北方的客户想去海南度假选房了。这个时候，清水湾主动走出来，给外地客户带来便利。”但仍旧有不少业内人士认为此举是因为对海南楼市的整体环境表示担心。

海南国际旅游岛规划获批后，海南的楼市如同注入一针强心剂。外界的目光和投资热钱再一次涌向了这个曾经制造过一场楼市泡沫的度假胜地。但是这场疯狂未能持续多久，今年2月，市场已经出现了高价无量的“空转”，而此后“新国十条”颁布的一盆冷水还未浇完，各种新政调控组合拳又接踵而至。与全国其他调控的重点目标城市一样，海南楼市成交量萎缩，市场观望氛围浓厚，整体进入了下行通道。到今年10月，三亚和海口两市先后出台了楼市限购政策，海南省对不符合条件的非本地居民也暂停发放购买住房贷款，这是对靠外来购买力支撑的海南楼市的迎头痛击，加之多年罕见的水灾来袭，海南楼市随之跌入冰封低谷。

有媒体援引海南行业内部一份市场报告称，海南有多个楼盘连续数月“零成交”。

“这个是事实，甚至有楼盘从过年后就没有卖出过一套房。”为海南诸多楼盘进行过推广的海南房产网顾经理称，最近每天都能接到十来个开发商的电话，要求进行项目推广。他甚至为此需要设置三条热线。据顾经理称，10月份的持续暴雨，让海南楼市受到很大冲击。目前在售的项目中，中档的楼盘，即总价30万-50万元的楼盘销售还相对过得去，但一些高端的项目就很难出手。“开发商目前的压力的确不小”，顾经理表示。

一些开发商选择了延迟开盘。据新浪乐居房产数据统计，10月份海南预计开盘的项目多达40个，最终开盘的仅11个，与去年10月20家的开盘量相比下跌45%，近七成楼盘选择放弃开盘；11月海南预计开盘的项目14个，实际开盘的仅5个。

亦有不少开发商选择打折促销。据海南搜房网数据监控中心统计，截至目前海南房地产楼盘打折项目有112个，较9月份增长60%。其中海口的打折楼盘有51个，琼海、文昌、三亚的楼盘各10多个。过去楼盘折扣多是9.8折、9.9折，如今9折以下的项目已经占8%左右，平均每平方米降价数千元。海口楼盘折扣最低可以达到8折。

在这样的严酷形势下，雅居乐清水湾的逆市飘红显得有些突兀。这样的一枝独秀又能支撑多久？

在早前发给媒体的通稿中，雅居乐表示清水湾项目受到的政策影响不大。“目前海南的限购令仅在海口及三亚两市实行，并不适用于项目所在地区，因此限购令对项目销售的影响甚微。”而在推介会当天，简毓萍则以“清水湾不是孤军奋战”来回答了时代周报记者的提问。“对于所提的海南楼市长期处在冰封的状态，我本人不是这样理解的。”

她认为，“每年4-9月进入了海南传统旅游、销售的淡季，从表面数字上看，好像没有去年年底或者说年初旺季的时候那么火爆，感觉似乎有一点冷下来。实际上很多的同行像我们一样用心、不断地努力参与到海南国际旅游岛的建设，我相信到今年真正的旺季，包括一直往后的几年，都可以看到国际旅游岛的变化，所以我认为清水湾不是孤军奋战，随着国家的规划，海南国际旅游岛的目标实现，我们会一路越走越好。”

旅游地产需要异地营销

北京仅是清水湾全国大卖房的第一站，接下来的三个月里，清水湾还将到上海、天津、武汉、重庆、哈尔滨、大连等其他19个城市进行推介，成为雅居乐地产自创立以来举办的规模最大的全国品牌及项目推广活动。

这种异地卖房的销售策略，雅居乐显然驾轻就熟。最早在中山起家时，其项目就已经卖到港澳。而后，这种策略延伸到外地的其他项目。

“海南旅游地产的特殊性，注定它是要卖给外地人的。清水湾采取异地营销，是实行针对目标市场做推广，主动走出去的营销模式。”简毓萍对记者表示。

在这次大型巡展之前，海南清水湾项目在北京、上海、沈阳、太原等地都设置了常驻展厅。这样的设置基本覆盖了清水湾目前的主要客户群：以北京为中心的华北圈子（大约占客户群的30%）、东北三省的高寒地区、以上海为中心的长三角一带、以四川为核心的西南地区，还有5%比例的清水湾老业主，而港澳客户群大概占了2%。

清水湾目前正在销售的瀚海银滩组团，均价在26000元/平方米至28000元/平方米不等；星海传说二期均价18000-20000元/平方米。在价格策略上，简毓萍表示，“降价可能是海南部分楼盘的营销策略。而清水湾一直走的是低价开盘路线，给业主留下升值空间，并且，以清水湾目前的配套来说，价格并不高，所以没有降价的需要。”

清水湾暂无分拆上市计划

“目前雅居乐已经完成73亿元的投资，开发面积超过300万平方米。”据清水湾销售主管毕秀媚现场介绍。

作为总占地超万亩、总投资200亿元人民币、十年才能完成全部开发的项目，雅居乐·清水湾从诞生的第一天起，外界关注最多的即是其资金问题。在推介会当天，再次有媒体问道，“这么大的投入与那么长的开发周期，有没有可能引发资金链的危机？”

“雅居乐在资金方面一直走的是稳健路线，实行的策略是边开发边销售边回笼资金。另外，清水湾的客户都是中产阶级以上的群体，在回款方面有保障，有八成以上客户都是一次性付款的。因此在资金方面是没有问题的。”简毓萍称。

而针对之前所传的清水湾项目将分拆上市的计划，简毓萍在回答时代周报记者提问时表示，“现在所有的精力都放在参与清水湾的建设和推广，我暂时还没有被集团或者公司通知要进行一些资金运作或者上市方面的动作，如果有更进一步的消息会第一时间告诉大家。”

随着业绩逐步接近销售目标，雅居乐进入第四季度后在土地市场上也相对活跃起来。仅10月份就斥资60.9亿元用于增加土地储备，取得南京市浦口区及佛山市三水区共三幅地块，总楼面面积约93.5万平方米，超过前三季度拿地金额的总和。