瑞安集团主席罗康瑞：新天地模式可以复制

2010-11-23 19:57:04

来源: 时代周报

本报记者姜燕发自上海

1996年，香港瑞安集团主席罗康瑞受上海卢湾区政府邀请，接手了太平桥地区的重建项目。罗康瑞提出构建一片汇聚餐厅、高档商店和露天咖啡厅的区域，来带动周边的地产项目，这个想法被当时追求快速开发的地产界所质疑，银行也不愿意贷款。但罗康瑞力排众议，自掏腰包先期投入8亿元启动这个项目，这就是日后让罗康瑞一战成名的上海新天地。

2001年，新天地正式对外开放，只租不售，投资者仍趋之若鹜。开业伊始，新天地周边住宅价格为6000-8000元/平方米，而2002年6月，瑞安房地产在新天地开发的翠湖天地一期售价高达 17000-25000元/平方米，2008年翠湖天地三期售价已达7万-12万元/平方米。随着上海新天地的成功，全国各地政府纷纷抛出橄榄枝。如今，瑞安房地产的新天地已落户杭州、重庆、武汉、大连、佛山等地。

日前，罗康瑞在淮海中路商业街110周年国际商业高峰论坛上接受时代周报记者专访时表示，新天地模式可以成功复制，瑞安将加速现有土地储备的开发，除了新天地外，瑞安正在积极探索新的业态模式。

短期不会进入新的城市

时代周报：当初在新天地的项目上，为什么会不顾众人的反对，选择太平桥地区的重建项目，坚持长期开发？

罗康瑞：当时整个环境不好，通胀非常高，楼市被打趴了，上世纪90年代上海就有目标要发展成为世界的金融中心，但淮海路这一块，周边商业大厦都没有建，我们建了瑞安广场，1997年建好的时候，出租率超过80%，跨国企业对楼面需求比较大。

我们看中了整个区域未来的发展方向，恰好我们的第一个投资项目—城市酒店在卢湾区。卢湾区政府随后邀请我们参与这个项目的合作，这个项目在淮海路和中共一大会址旁边，整个环境很特别，一大会址旁边也给了我很大压力，总担心如果做不好怎么办呢？后来新天地开业，正好赶上建党80周年，很多领导都会到一大会址来，外界也越来越多知道新天地。

我们13年前做规划，也会去看纽约、伦敦、巴黎、香港等城市是怎么发展的，我们定期检讨，需不需要做调整，但最后觉得整个规划如果做出来，一定会成为新的地标，所以有信心坚持下来。事实证明，长期开发模式，也给我们带来了很好的回报。

时代周报：新天地模式是否可以成功复制到各地？选址的考量标准是什么？接下来瑞安是否还会到更多城市去发展新天地？

罗康瑞：大家都喜欢新天地，虽然有很多地方政府邀请我们去，但有的城市真的没法做，城市对外的活力很少。不是每个城市都可以合作，要看宏观环境，城市经济增长潜力，地段位置，他们是不是欢迎我们去，这些都需充分考虑。比如重庆，2004年去重庆，还没有发展起来，但我们看好它未来的发展角色。现在看来，我们看对了。

新天地在每个城市开发模式都是一样的，今年佛山、大连新天地项目开盘，当天去化率（一定时间段内的销售率）80%，做得很成功。新天地在每个城市都是地标，上海我们做了13年，那些城市只做了5-6年，未来回报率肯定会提升。

商业地产未来竞争激烈

时代周报：未来瑞安房地产是否坚持新天地的拿地模式，还是会单独拿住宅地块？

罗康瑞：瑞安房地产还是会做整体规划，当初开发太平桥，整个区域环境就完全不一样了，为什么我的房子能卖那么高价，主要就是环境。如果单独拿地块来做住宅的话，就和其他开发商无异了。

时代周报：最近瑞安房地产31.88亿元拿下了虹桥商务核心区一期06地块，这是一个包括办公、商业、会议展览、酒店建设的地块，如何规划，何时动工？很多开发商认为现在是商业地块抄底的好时机？

罗康瑞：虹桥的项目正在优化设计，预计在12月初可以公布详细的方案，一定会推出新的业态模式，预计今年底明年初可以动工。

现在瑞安房地产主要做大的项目，瑞安建业来承接一些烂尾楼、停建工程项目，但烂尾楼好的项目比较难找。未来商业地产竞争一定更激烈，商业地产强调的就是地点。商业地产未来会有淘汰的过程，有些地点不应该做的做了，将来会做不下去。

我最不喜欢一窝蜂做事情，房地产是长期投资，要看长远的，我们对长远充满信心，目前有些地方房价确实涨得太快太高了，当然需要放慢一点，是正常合理的。

发债消化现有土地

时代周报：瑞安9月底完成人民币27.2亿元2015年到期可换股债券，是否意味着瑞安将加速新一轮快速发展，接下来是否还有融资举动？

罗康瑞：发债是为了加快开发，把现有土地储备消化掉，我们的土地储备有1300万平方米，我们不希望外界以为我们在囤地。

上海和杭州都要加快动迁，动拆迁一个地块就是几十亿元，杭州西湖天地面积太小，后面第二期动迁两年，还没拆完，80%的体量在里面。西湖天地很好看，但是目前体量太小了。上海的翠湖天地也只开发了三期，动迁费很高的，也需要政府的配合，目前的两轮征询就很有效。其他地方的项目也要加快推出。

我们会考虑稳健的财务，未来仍倾向于比较长期的债务。

时代周报：上海翠湖天地嘉苑最后18套样板房已经正式公布，外界传言定价在15万-16万元/平方米。该楼盘有无受楼市调控政策影响？预计今年的销售情况会如何，能否完成60亿元的年度目标？

罗康瑞：我们定价一直定得不错，现在开始跟意向客户谈，内地、香港、台湾的客户都有，但客户是否下决心买，还要看情况，所以现在不能说是否能完成全年的目标。

定价没有外界说的那么高，15万-16万/平方米可能是最好的单元，有些可能定在12万元/平方米，市场愿意付多少，我们就卖多少。

事实上，调控对买我们房子的客户影响没有那么大，只是心理层面会有影响。从长远来看，房价一定会高，因为成本越来越高。