15项目投入1400亿 刘晓光施资金腾挪术
本报记者 张睿 发自北京
首创置业股份有限公司（02868.HK，以下简称首创置业）今年前10个月已经完成88亿元的签约销售金额，接下来的两个月，只要平均每月实现6亿元的进账，年初制定的100亿元销售目标就可以实现。
然而，今年启动了宏伟的奥特莱斯计划，让首创的资金压力也持续增长。全国范围内，首创置业15个（总面积近3000万平方米）项目先后上马，需要大约1400亿元的总投入。向来在资本市场长袖善舞的首创置业董事长刘晓光，又将面临一场融资大考。
销售规模有望持续增长
首创置业最新公告显示，今年10月，首创实现签约面积17万平方米，签约金额人民币15亿元，环比9月分别增长9%和7%。截至10月末，首创置业累计实现签约面积85万平方米，签约金额人民币88亿元，加上累计认购未签约、正在办理换签手续的14.8亿元，首创置业完成年初制定的100亿元人民币销售目标已不在话下。
同其他房地产企业一样，首创在2010年也遭遇了经济转型和宏观调控给房地产带来的冲击，但其采取的是与其他开发商降价促销不同的手段。今年6月30日，首创置业在西安发布“全生活、全价值”的品牌理念，整合旗下20多座楼盘展开这次品牌行动。
而抽象的理念背后，首创置业也加大了实际的推货力度。首创置业总裁唐军在中期业绩发布会上曾表示，下半年推盘量达到100万平方米。其中，四季度的新推量达到40万平方米，集中在北京、天津、沈阳、成都、无锡等地。
按照首创置业公布的计划，11月份会有一场酣战。北京芭蕾雨悦都和天津福特纳湾等全新盘将亮相，推盘面积超过20万平方米，销售规模有望持续增长。
50亿撬动1400亿？
新盘芭蕾雨悦都的推出，意味着首创置业新商业模式的第一场测试随之到来。
今年2月份，通过招拍挂的方式，首创置业以9.26亿元获得了一个以住宅和“奥特莱斯”组合而成的新型综合体项目。这个位于房山长阳镇京良路南侧的项目，总建筑面积约32万平方米，其中住宅面积约17万平方米，奥特莱斯及其他商业约为15万平方米。
首创置业以奥特莱斯为重心的商业版图逐渐浮出水面。
今年9月和10月，首创置业先后在北京、湖州和佛山高调召开新闻发布会，推出以奥特莱斯为龙头的芭蕾雨品牌。
这个被刘晓光反复提及的“城市新中心”，包括奥特莱斯名品折扣店为核心的综合商业群、主题酒店、高尔夫温泉、会展娱乐、生态居住等。奥特莱斯（中国）有限公司注册于香港，首创集团通过旗下首创置业持有50%权益，其他股东还包括中国基建集团有限公司以及法国名牌折扣店管理有限公司（SCC）。
据刘晓光透露，2010年公司位于房山、湖州以及佛山的奥特莱斯项目陆续开工，未来三年内将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市建设五家奥特莱斯旗舰中心。整个首创奥特莱斯版图的构筑，将会是一个“八年大计”。
“这种综合性的业态最有优势，一旦经营四五年，产生50亿元的现金流，有可能撬动一个1400亿元市值的上市公司。”在10月份中欧商学院举办的中国房地产高峰论坛上，刘晓光再一次表达了对奥特莱斯战略的信心。
“与奥特莱斯的新合作模式，是首创置业未来的重要看点之一。”辉立证券研究员陈耕表示。
辉立证券预计，从2012年开始，“奥特莱斯”项目将为公司提供现金流，每年将为公司提供超过30亿元的收入，2015年以后，其每年贡献收入将超过50亿元，在总营收的占比将达三成以上。
打通多元融资渠道
在项目收益落袋之前，首创置业首先要面临的是商业项目巨额的资金沉淀。
首创置业的公告显示，目前上马的广东佛山、浙江湖州和北京房山三个奥特莱斯项目，合计总建筑面积近300万平方米。业内保守估算，300万平方米的综合地产项目，总投资可能高达180亿元，其中自有资金投入估计需50亿-60亿元。
北京目前已经有2002年就开业的燕莎奥特莱斯和随后开业的赛特奥特莱斯；机场路附近的斯普瑞奥特莱斯也将于今年底开业。全国范围内，不同投资者加入的奥特莱斯商场也正在遍地开花。高度竞争下，奥特莱斯何时回本也仍然是未知数。
作为“地产界的金融家”，打通资本任督二脉对于刘晓光来说，或许只是小菜一碟。
传统的“以住养商”的模式，被首创董事长刘晓光作了“公鸡和母鸡”的比喻。“先杀公鸡，再养母鸡”的策略下，通过住宅出售快速回笼资金，然后投入商业地产运营，获得长期收入回报。
即便如此，单凭销售回款显然难以应对紧缩的信贷政策和持续上升的资金需求。首创置业高层多次公开表示，首创奥特莱斯项目几乎启动了目前所有可能的方式：通过自有资金、银行贷款、信托计划、中短期债券等方式进行融资。
而全国范围内，首创置业15个面积近3000万平方米的项目先后上马，需要大约1400亿元人民币的总投入。
巨压之下，首创置业继续打通多元融资的渠道。2009年下半年以来，首创置业分别通过发行企业债、信托成功募集人民币32亿；目前公司正在推进国际私募融资的进程，预计首轮融资额不低于10亿美元；10月8日，首创置业又公布公司将发行不超过14亿股A股，并已向证监会提交申请，正等候批准，如若获批，首创这次行动将集资近百亿元。
而刘晓光一直钟情的地产基金，也仍然一直“在路上”。今年10月22日至29日，刘晓光一行对中东巴林、卡塔尔和阿联酋三国资本募集环境进行了中国首创地产基金的首轮路演。走访了中东三国的五座城市，十家大型投资机构。并与部分投资机构达成合作共识，其中两家投资机构拟近日委派专人赴北京实地考察首创房地产业务情况。
“谁拥有了货币，谁就拥有了世界。”在11月4日的北京第六届国际金融博览会论坛上，刘晓光引用吴敬琏的话做了其发言的总结陈词。而其反复强调的，依然是他在不同场合提及最多的主题：“构建多元化、多层次的企业融资体系。”
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