• 沪预售证拦路 47豪宅排队等入市

    地产 > | Time Weekly - 2010-11-10 02:52:00
  • [摘要] 3万元/平方米以上申请预售许可证需复核的门槛,让沪上47个豪宅项目排起了长长的队列,眼睁睁地错过了10月的“豪宅热”,一旦放行,新一轮的群雄逐鹿又将上演。但等不及的开发商做足功

    本报记者 姜燕 发自上海

    3万元/平方米以上申请预售许可证需复核的门槛,让沪上47个豪宅项目排起了长长的队列,眼睁睁地错过了10月的“豪宅热”,一旦放行,新一轮的群雄逐鹿又将上演。但等不及的开发商做足功夫改变策略,盯着价格上限迫不及待出手试探行情。

    11月6日,位于上海大虹桥徐泾板块的金地天御正式公开样板房,金地天御总经理冯家生向时代周报记者透露,首批房源定价在29000元/平方米左右,原来计划定价33000-34000元/平方米,出于“政策因素、市场预期、预售证的压力”,不知道卖30000元/平方米何时能批,所以自降价格先卖一点,后期再推出的官邸、平墅价格将上扬。

    预售证被卡

    金地天御是上海金地进军豪宅市场的天字系列首个项目,建筑面积约10万平方米,最早市场传将在10月开盘,但由于审批等各种因素,金地天御至今没有开盘。

    搜房网数据显示,10月份上海地区延迟开盘的项目共有47个,包括公寓项目30个、别墅项目15个,混合项目2个,其中不少高端项目停滞在审批环节。

    据悉,金地天御10月下旬就开始申请预售许可证,“全市有47个项目在排队,超过3万元/平方米以上比较麻烦,3万元/平方米以下区级房地局就可以审批了,” 冯家生无奈地告诉时代周报记者,“原来我们肯定要卖3万每平方米以上的,但不知道什么时候能批,作为上市公司要做报表,所以要先卖一点,首批定价29000元/平方米左右,没有超过3万的,先推两三百套90平方米和200平方米户型的官邸,大概11月17日开盘,平墅项目要迟些开盘,正在等预售许可证。”

    目前,金地天御周边的别墅项目包括圣堡别墅、湖畔佳苑三期、观庭二期四荷艺墅、御品园林等,均价为3万-5万/平方米。

    对于后期官邸及300-350平方米的平墅如何定价,冯家生表示,后期推出的官邸价格将在36000-37000元/平方米,平墅价格肯定要超过周边的独栋别墅价格,最少要在5万/平方米以上。

    对此,上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,徐泾板块是个项目落差极大的区域,最初是靠高端发起,但周围配套环境一般,交通受益于大虹桥,处于发力前的状态,高端居住社区尚未成型。

    “官邸目前的定价已经比较高,与其他区域公寓产品相比,三林板块也有同价位产品,但徐泾板块的区位没有三林好。徐泾板块别墅类项目定价4万-5万/平方米比较正常,如果超过这个价格,哪怕产品做得不错,价格也偏高了。但从金地以往项目的营销来看,都是定位比周围要好一点点,这个定价是金地的一贯方略,并不让人意外。先推出一批官邸,无非是想试探一下市场的反应。”宋会雍说。

    回笼资金为报表增色

    金地今年中期财报显示,上半年销售面积48.29万平方米,同比下降42.83%,销售额53.76亿元,同比下降37.31%,仅完成全年210亿销售目标的1/4。金地集团称主要原因为上半年库存偏少,无充足房源可供销售,下半年将有足够房源供应,预计下半年新增销售面积200万平方米。

    随着推盘量的增加,金地下半年经营策略采取了销售为先,通过更为多样化销售渠道、更有针对性的销售方案、更具灵活性的定价策略来加快销售,实现现金流回收。

    11月9日,金地集团公布了10月份的销售数据,今年前10个月,累计实现签约面积169.09万平方米,同比增长13.8%,累计签约金额198.26亿元,同比增长19.9%。

    金地集团11月-12月有新推或加推盘计划的项目包括:北京仰山、天津格林世界、天津国际广场、上海格林世界、上海天御、杭州自在城、南京自在城、宁波东御、武汉格林春岸、武汉圣爱米伦、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区、沈阳檀郡、沈阳名京,推盘面积约为55万平方米,其中上海公司的项目占了5个。

    金地上海公司营销总监白玉臣向时代周报记者表示,从2007年开始,金地上海公司的销售一直占集团的40%-50%,今年金地集团预计能完成230亿-250亿元,金地上海将完成销售收入100亿-110亿元,金地天御预计将贡献10亿-15亿元。

    此外,白玉臣透露,2011、2012年,金地上海供货量将加大,明年金地上海就将做到销售额230亿-250亿元。

    按此说法,为了加速回笼资金,金地天御自降价格率先推盘也就不足为奇。对于目前定价,冯家生称仍有很多客户有意向购买,基本上以改善型刚需客户为主,“有些是做生意的,有些是大型企业的,这些人不管是哪个行业,都是高级管理者或私营企业主。”

    冯家生说,宏观调控对这部分客户的影响较小,限贷可能会有一定影响,但影响也不大,“我们有银行在现场,客户怎么付款,银行先查资信,不然签了也没意思,大家白辛苦。”

    豪宅价格短期难松动

    在刚刚结束的10月,上海均价5万每平方米以上的豪宅成交面积达到了7.89万平方米,相比9月大涨了55%,超过今年4月的7.08万每平方米,成为今年豪宅成交量最大的一个月。豪宅市场的成交上扬也直接拉高了沪上楼市的均价,10月份,上海商品住宅成交均价为21884元/平方米,环比上涨了3.1%。

    来自佑威的数据显示,11月的第一周,上海豪宅的销售量依然达到了1.44万每平方米,虽然相比10月势头有所减缓,但仍处于高位。

    今年上海豪宅销售的高峰恰恰出现在4月和10月,而这两个月份正是今年两次调控出台的月份。今年第一轮调控在4月出台后,豪宅的销量一度飙升,但是进入5月后迅速下滑,在随后的三个月一路走低。

    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉时代周报,上海豪宅市场在经历了10月的火爆后,也难逃逐步冷却的命运,当然一些品质极高的稀缺型高端项目,由于其具有较高的收藏价值,仍然可以游离于大势之外。

    事实上,10月最为炙手可热的两个豪宅项目上海星河湾花园和仁恒怡庭在进入11月后,价格均有一定程度上调,仍摆出“皇帝的女儿不愁嫁”的架势。尚海湾豪庭上周售出的两套公寓,均价更是高达81632元/平方米,比10月的均价高出近三成。陆骑麟认为,不少豪宅开发商都做好了长期作战的准备,短期内价格不会出现松动。

    目前,10月爽约的高端豪宅,开盘时间仍扑朔迷离。由于4月份调控,很多开发商不愿意推盘,现在想推,又被一张预售许可证挡在了门外。

    宋会雍表示,现在市场房源少,有些比较差的项目可能也卖出去了,目前都在排队等供应,未来出来的房子可能定价更高。“但在调控背景下,未来可能出现分化,7万元/平方米以上的高端豪宅一般有标杆意义,会卖得比较好,抗跌性强,很难被冲击,市场即使处于冷战,仅仅交易节奏滞缓,从高往低落得比较慢。而3万-5万元/平方米的中高端豪宅,如果成长性不足,往往会充当降价的先行军。”

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