• 土储超7成 保利地产主攻二三线

    地产 > | Time Weekly - 2010-10-21 01:39:21
  • 本报记者 谭骥 发自广州

    保利地产转战二、三线城市的战略已经越来越明显。

    不久前保利地产公布其前9个月销售数据,2010年1-9月,保利实现签约金额413.96亿元,势头很猛,但是据相关数据显示,在整个1至8月的销售业绩中,保利地产二、三线城市所取得的销售已经超过了整体业绩的三分之二。

    不断开拓新的城市,向二、三线城市渗透,保利地产上半年发展策略并不保守,拿地频频,在将自己定位为成长型企业这样的认识下,转战二、三线城市成为保利地产未来几年可持续发展的保证。

    保利转战二线城市

    不久前,保利地产刚刚公布了9月销售数据,其公告显示,2010年9月份,该公司实现签约面积87.87万平方米,实现签约金额91.29亿元再创新高。而前面1-9月保利地产实现签约面积482.83万平方米,同比增长23.09%;实现签约金额413.96亿元。

    9月的业绩向好并不出乎意外,国内不少房企都赶上这一波热潮,地产龙头万科9月份销售便达到了142亿元。

    同时,保利地产在土地市场上面仍然非常积极。数据显示,9月保利分别在福州、广州、常州、成都、东莞、南昌等地共取得9幅地块,总新增土地面积达82万平方米,当中成都新增土地面积将近20万平方米,花费资金达到了87.5亿元。

    其中,福州市晋安区东南电化厂地块成交金额最大,总价达33.4亿元。该地块由保利地产旗下广州金地房地产开发有限公司于9月2日以拍卖方式取得,用地面积21.3068万平方米,楼面价4695元/平方米,用地性质为商住用地。项目拟引入合作方共同开发。

    保利地产通过挂牌方式分别以18亿元和7.45亿元取得广州荔湾区旧龙溪路高尔夫球场两幅居住用地和东莞松山湖新城一幅商住用地,并通过旗下3家全资子公司以挂牌、拍卖及合作方式取得常州、南昌各一幅地块和成都共两幅地块,成交总价分别为6.3亿元、8.24亿元和5.27亿元、4.27亿元。

    保利控股子公司成都市新都区保利投资有限公司也以4.57亿元取得一块商住用地。

    不过,从保利拿地的区域来看,保利的发展策略已经有所调整,即从以往的专注于一线城市,延伸到了二线城市,而且比重正在逐渐增大。其中,重庆、成都、武汉、佛山等二线城市的土地储备已经占据了重要位置,武汉地区的土地储备更是赶超了总部广州。

    “一般都在出差,往返于多个城市。”保利地产内部一位高层在与时代周报记者私下交流时曾透露,为了保证各地的拿地、施工以及销售等计划,保利内部的领导都会往来于全国多个城市。

    而在“三年再造一个保利”的压力下,保利不得不保持高速运转,据称,保利需要保持30%的增长。此前保利的成长非常快,数据显示,其上市三年,总资产、净利润均膨胀了5倍以上,但这三年多里面,保利地产发展的重心已经逐渐转移到了二线城市。

    2007年,包头保利花园作为保利地产的第一个二线城市项目开售,这似乎是吹响了保利进军二线城市的号角,随后,保利地产逐渐进入全国多个城市。保利2009年全年销售业绩中,一线城市占47%,二线城市占53%,这是保利上市以来,二线城市收入首次超过一线城市。

    而到今年,其二线城市销售收入已经占据了整体收入的三分之二,成为保利持续发展的主要动力。从保利布局全国的子公司来看,重庆、成都、武汉、长沙、南昌、杭州、南京等,保利已经在全国十一个省设立了子公司。

    今年上半年的前几个月,保利地产推出产品并不多,但近几个月,保利地产推盘的节奏骤然加快。时代周报记者发现,保利地产9月所拿地的区域中,一线城市的比重非常小。

    事实上,在非一线城市的业务比重高,也成为了分析师看好保利的一个原因,高华证券房地产行业分析师孙贤兵便认为,保利地产在非一线城市的土地储备和净资产价值占比分别达到了76%、54%,而他们预计这些区域的合同销售表现将好于一线城市。

    重心转移将成趋势

    去年年底,万科的王石便抛出了“泡沫正向二三线城市转移”的言论,引发了业内对于二三线城市是否存在泡沫的争论。然而,不争的事实是,一些大型的开发商早已经开始进入国内的二三线城市,并且这一比重仍在逐渐加大。

    万科的销售数据反映出,万科的销售额仍然遥遥领先,但其在二三线城市的布局同样非常之高。其2009年年报显示,万科2009年共获取新增项目44个,其中二三线城市占比超过了90%,平均地价2401元/平方米,与2007年相比下降29.5%。

    万科目前已进入全国三十多个城市市场。除京沪广深四个一线城市之外,杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市对万科整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。

    值得注意的是,万科在杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二、三线城市的盈利能力均高出公司平均水平;而以重庆为代表的部分二线城市,由于进入较晚,产品尚未大规模进入结算,未来有望成为新的增长点。而其新增项目也多来源于二线城市,如沈阳、昆明、无锡、西安、福州、武汉和长沙等。

    金地也是如此。2009年,金地新增土地面积中,二三线占据81.9%,从2010年规划看,金地年度经营计划主要开发项目43个,计划新开工面积388.85万平方米,主要集中在天津、南京、沈阳、西安、东莞等地。

    实际上,保利地产副总经理胡在新曾在与时代周报记者交流时,告诉记者,目前一线城市土地稀缺,未来会有更多的房地产企业进入二三线城市,这些市场上的竞争也会更加激烈。

    满堂红高级主任肖文晓则向时代周报记者表示,在过去的十年之中,一线城市的市场已经趋于饱和,而且,一线城市拿地的成本较高,企业如果希望保持持续发展,必须进入到二三线城市。

    他认为,房企至少需要拥有两到三年的土地储备,这是房企必不可少的,因此,由于一线城市的门槛问题,布局二三线城市便顺理成章了。

    不过,也有地产企业高层在与时代周报记者沟通时谈到,未来国内的房地产行业调整将成为一种常态。而从目前国内各个地方的调控政策来看,几大重点城市的调控政策明显强于二三线城市,也不排除房企有这方面的考虑。

    肖文晓则认为,或许各地的地方政府对房地产行业的想法有所不同,而且这一轮调控中重点城市的政策的确也要严格一些,但是,这并非房企所考虑的主要问题,土地成本过高才是重点。

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